Salvare la casa finita all’asta senza pagare subito l’intero debito non è impossibile, ecco quali sono le procedure disponibili secondo la legge.
Il pignoramento immobiliare e la conseguente vendita degli immobili tramite le aste giudiziarie è una triste realtà che colpisce ogni anno moltissimi italiani, per le più disparate ragioni. Ciò che accomuna tutti è una notevole preoccupazione per il futuro, considerando che spesso la vendita non è poi sufficiente a ripagare l’intero debito.
Si pensa che la casa all’asta sia ormai irrecuperabile, in quanto il debitore non può acquistarla e presumibilmente non ha le possibilità finanziarie per saldare il debito, altrimenti lo avrebbe fatto prima o avrebbe comunque una soluzione rapida a portata di mano. In effetti, non esistono trucchetti legali per salvare la casa dall’asta, dato che la legge prevede delle garanzie per i creditori che devono avere la possibilità di recuperare il proprio credito.
Non c’è dubbio, per salvare l’immobile bisogna pagare il debito, ma non tutto è perduto. È vero che l’obbligo del debitore è indiscutibile, ma è anche vero che si ha diritto ad adempiere alla propria obbligazione in modo dignitoso, senza pregiudicare ulteriormente le proprie condizioni di vita. Non esistono alternative al pagamento, bensì metodi che permettono di farlo in modo realistico e per quanto possibile sereno.
Ecco quali sono le opzioni di pagamento che consentono di salvare la casa dall’asta, pur non potendo saldare il debito immediatamente, con un elenco dei vantaggi e degli svantaggi di ognuna.
Accordo con i creditori: saldo e stralcio e dilazione
La prima opzione per riprendersi la casa all’asta che vale la pena citare è il saldo e stralcio, un metodo estremamente funzionale ma non adatto a tutte le situazioni. In sintesi, consiste in una trattativa con il creditore - coadiuvata da un esperto - al fine di saldare il debito pagandone immediatamente una parte. I creditori hanno il vantaggio di ottenere subito i soldi, seppure meno di quelli che in realtà spetterebbero loro, mentre il debitore riesce a pagare solo una parte del debito originario.
Il primo problema del saldo e stralcio è che bisogna comunque avere una certa disponibilità economica, quanto meno sufficiente a pagare più di metà del debito totale. In secondo luogo, tutto dipende dal creditore, che non ha alcun vincolo al riguardo. Se questo metodo è usato, tuttavia, è perché anche i creditori possono trarne vantaggio.
Bisogna infatti far presente che con il saldo e stralcio il pagamento deve essere immediato (o al massimo in 3 rate), dunque molto più rapido della vendita all’asta. Non solo, è altamente probabile che l’importo concordato, seppur ridotto rispetto al totale, sia maggiore delle aspettative realistiche di guadagno dall’asta. Ovviamente questo dipende dall’ammontare del debito e dal valore dell’immobile, dunque bisogna fare una valutazione attenta.
Spesso il saldo e stralcio viene sconsigliato per questo motivo, ma bisogna ricordare che la vendita all’asta non libera automaticamente il debitore, che continuerà a essere aggredibile patrimonialmente per la parte restante del debito. D’altra parte, il saldo e stralcio non è l’alternativa migliore quando i creditori sono molti, ma in ogni caso è bene affidarsi a un esperto, di norma a un avvocato specializzato nel settore.
L’accordo con i creditori può vertere anche su una dilazione, ancora più difficile da ottenere rispetto al saldo e stralcio e che verte su un pagamento complessivo maggiore (talvolta privato solo delle spese legali) a fronte del pagamento rateale.
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Prestito di consolidamento debiti
Spesso la casa finisce all’asta proprio a causa di un prestito o di un mutuo che non si è riusciti a pagare come previsto, perciò l’idea di un nuovo prestito può sembrare pericolosa. Il consolidamento ha in effetti interessi molto alti, necessita di garanzie e piani di ammortamento molto lunghi, non certo il massimo per chi dei debiti vorrebbe liberarsene. Ovviamente questa è una spiegazione estremamente semplificata, ma per il caso specifico della casa all’asta c’è un’unica situazione in cui il mutuo di consolidamento appare vantaggioso, cioè quella descritta dalla legge n. 69/2021.
Questa soluzione è utile per rinegoziare il mutuo con la propria banca (o chiedere una surroga altrove) e salvare la casa dalla vendita giudiziaria grazie al Fondo di garanzia. Bisogna, però, che si presentino tutte le condizioni stabilite dalla legge:
- Il debito che ha portato all’asta è dovuto al mutuo di acquisto dell’immobile;
- la casa all’asta è anche la prima casa del debitore;
- la casa ha un valore inferiore a 250.000 euro;
- non si tratta di un immobile di lusso;
- il debitore non ha altri debiti (o altri creditori hanno rinunciato formalmente al credito).
La fattispecie non è così limitante come sembrerebbe, considerando anzi che buona parte degli immobili finisce all’asta proprio a causa del mancato pagamento del mutuo di acquisto. Allo stesso tempo, è improbabile che un debitore in queste condizioni non abbia altri debiti. Oltretutto, la banca non è tenuta ad accettare, in quanto la vantaggiosità risulta nel fatto che lo Stato può garantire fino al 50% del mutuo.
Di nuovo si rimanda alla valutazione del caso specifico con degli esperti, ricordando che è fondamentale valutare anche le cause del debito e le prospettive future per quanto possibile. Per esempio, se il debitore è sufficientemente sicuro di essersi risollevato economicamente (pur non disponendo dell’intera cifra) o l’inadempimento è stato causato da un evento del tutto improvviso e straordinario la rinegoziazione può essere utile.
Contestare il debito
Contestare il debito o impugnare il contratto che lo ha originato spesso viene presentato come metodo miracoloso per salvarsi dal pignoramento dei beni o addirittura dalla vendita della casa all’asta, ma non è proprio così. Questi metodi devono essere riservati ai casi in cui c’è effettivamente stata una violazione da parte del creditore (o il debito si è prescritto), non come stratagemmi che fanno soltanto perdere tempo e denaro per le spese legali.
Oltre alla prescrizione del debito (ipotesi comunque rara se l’immobile è arrivato all’asta giudiziaria), l’impugnazione deve essere presentata anche per i reati di usura e anatocismo. Attenzione, però, che l’obbligo di restituire il capitale deve essere comunque versato, soltanto gli interessi (se il giudice ne valutasse l’illegittimità) sarebbero ridotti. Oltre a queste ipotesi, bisogna valutare lo specifico contratto di credito.
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Piano del consumatore
La legge sul sovraindebitamento prevede la possibilità per il debitore di presentare un piano di ristrutturazione del debito compatibile con le proprie condizioni finanziarie, che deve essere approvato dal giudice per diventare poi vincolante. Anche in questo caso è essenziale essere sicuri di riuscire a rispettare il piano, offrendo al contempo delle ipotesi di rientro consone, per non subirne in futuro la revoca.
Il giudice può sospendere la vendita all’asta anche prima che il piano diventi definitivo, ma questo strumento non deve essere impiegato per ritardare la vendita (anche perché non ci sarebbe alcun vantaggio, tranne nel remoto caso in cui si riuscire a racimolare il denaro necessario legalmente).
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