Sanatoria di un abuso edilizio: come e quando farne richiesta e importo da pagare

Sanare un abuso edilizio - così da evitarne la demolizione- è possibile, ma solo quando la costruzione è conforme al piano regolatore vigente al momento della realizzazione dell’opera e della richiesta della sanatoria.

Ricordiamo che l’abuso edilizio è un reato, punito sia penalmente che con una sanzione amministrativa, commesso da chi effettua un intervento sul territorio senza averne l’autorizzazione. Inoltre l’abuso edilizio si verifica anche quando l’intervento è difforme dall’autorizzazione concessa dal Comune.

Per chi commette l’abuso edilizio è previsto l’arresto e l’ammenda, mentre la sanzione amministrativa concerne il ripristino dello stato dei luoghi entro un termine di 90 giorni.

Quindi quando si costruisce un immobile senza autorizzazioni (ad esempio senza prima aver richiesto la DIA o il permesso di costruire) quest’ultimo va demolito entro 90 giorni, altrimenti sia il bene che il sedime (l’area su cui questo viene costruito) entrano a far parte del patrimonio comunale.

Tuttavia anche in caso di abuso edilizio è possibile evitare la demolizione del bene, chiedendo appunto la sanatoria dello stesso. Ciò, come anticipato, è possibile solamente nel caso in cui il bene costruito rispetta le norme previste dal piano regolatore. Qualora questa condizione venga soddisfatta allora l’immobile viene regolarizzato; tuttavia avendo commesso un illecito il proprietario dello stesso sarà comunque obbligato a pagare una multa.

Dell’importo della sanzione così come delle modalità per la richiesta della sanatoria per abuso edilizio ne parleremo nel prosieguo dell’articolo; una guida utile per chi ha ereditato una casa edificata con abuso edilizio, oppure per chi ha costruito un immobile senza permessi e vuole evitarne la demolizione.

Quando un abuso edilizio può essere sanato

La sanzione amministrativa prevista per l’abuso edilizio - ossia il ripristino dello stato dei luoghi - non è soggetta a prescrizione; quindi l’unica possibilità per evitare la demolizione del bene è quella di chiedere la sanatoria.

Come anticipato, ciò è possibile solamente nel caso in cui l’immobile costruito - o l’intervento su questo realizzato - sia conforme al piano regolatore vigente.

Ad esempio, chi ha costruito un immobile conforme agli strumenti urbanistici vigenti ma senza aver prima richiesto il permesso a costruire ha comunque commesso un abuso edilizio - e come tale va sanzionato - ma può evitare la demolizione del bene chiedendone la sanatoria.

La sanatoria può avvenire nel caso in cui l’immobile è conforme alla normativa vigente:

• al momento della sua edificazione;

• al momento della richiesta di sanatoria.

La sanatoria quindi prevede una verifica della doppia conformità dell’intervento edilizio, con questo che deve essere conforme sia alla normativa vigente al momento in cui l’intervento è stato realizzato che a quella in vigore quando viene presentata la sanatoria.

Di conseguenza la concessione della sanatoria non può essere subordinata in alcun caso alla realizzazione di ulteriori interventi, anche qualora questi siano utili per conformare l’immobile abusivo alle normative vigenti.

La sanatoria, quindi, non può avvenire quando l’immobile non soddisfa le suddette condizioni; in tal caso non è prevista alcuna scappatoia dalla sanzione amministrativa prevista per l’abuso edilizio e di conseguenza il bene va demolito.

Come sanare un abuso edilizio

Per richiedere la sanatoria di un abuso edilizio bisogna presentarne l’istanza all’ufficio comunale competente entro i 90 giorni dall’accertamento dell’illecito (termine della sanzione amministrativa).

Una volta presentata l’istanza sarà il responsabile dell’ufficio comunale a pronunciarsi in merito alla richiesta di sanatoria, entro un termine di 60 giorni.

Bisogna ricordare però che l’istanza equivale ad una denuncia dell’esistenza della costruzione abusiva; ecco perché solitamente questa deve essere redatta da un tecnico - architetto, geometra o ingegnere - il quale saprà con esattezza quali informazioni relative all’immobile indicare nella comunicazione.

Dopo il termine di 60 giorni, quindi, il responsabile dell’ufficio comunale può accogliere la richiesta di sanatoria - qualora abbia accertato la doppia conformità dell’immobile - oppure, nel caso contrario, respingerla.

Per quest’ultimo caso c’è un’ulteriore possibilità di evitare la demolizione: impugnare il provvedimento del responsabile comunale e fare ricorso al giudice amministrativo.

Contributo di costruzione

La sanatoria può essere concessa solamente previo il pagamento del contributo di costruzione. Questo ha un importo pari all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene; nel dettaglio, il contributo di costruzione non può essere inferiore ai 516€ ed è raddoppiato quando si costruisce senza la dichiarazione di inizio attività o in difformità all’autorizzazione.

Ricordiamo inoltre che la sanatoria non mette al riparo chi ha commesso l’abuso edilizio dalla sanzione penale. In tal caso l’ammenda varia a seconda dell’abuso commesso, eccone alcuni esempi:

• inosservanza delle norme, delle prescrizioni o delle modalità esecutive: ammenda fino a 10.329€;
• assenza del permesso di costruire o opera in totale difformità: arresto fino a due anni e ammenda che va dai 5.164€ ai 51.645€;
• lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio: arresto fino a due anni e ammenda che va dai 15.493€ ai 51.645€.