Quali sono gli spazi comuni del condominio e quali regole disciplinano l’occupazione condominiale? Tutte le informazioni utili.
Ogni condominio ha degli spazi comuni accessibili a tutti gli inquilini e usufruibili secondo specifiche regole contenute nel Codice civile.
La legge, quindi, stabilisce sia quali sono queste aree destinate all’utilizzo comune, sia in quali modalità e da chi possono essere occupate.
A vigilare sul corretto impiego degli spazi comuni dell’edificio e sulla sua manutenzione è l’amministratore di condominio, che a sua volta supervisiona che quanto stabilito dal regolamento condominiale sia rispettato.
Se vivi in un condominio con aree destinate all’uso comune è, quindi, fondamentale sapere quali sono gli spazi comuni, le regole di occupazione condominiale e come agire in caso di violazione delle regole da parte degli altri inquilini.
Quali sono gli spazi comuni di un condominio
L’articolo 1117 del Codice civile elenca quali sono gli spazi comuni condominiali, definendoli come tutte quelle aree necessarie all’uso comune. Essi comprendono:
- Suolo dell’edificio
- Fondamenta
- Muri maestri
- Pilastri
- Travi portanti
- Tetti
- Lastrici solari
- Ballatoi
- Portoni d’ingresso
- Portici
- Cortili
- Facciate
- Aree destinate al parcheggio
- Aree destinate ai servizi comuni
- Portineria
- Stenditoi
- Sottotetti destinati all’uso comune per caratteristiche funzionali
- Opere e installazioni necessarie all’uso comune (come gli ascensori e gli impianti idrici e fognari)
Queste aree non possono essere limitate nell’accesso comune e nemmeno cambiate d’utilizzo in modo improprio. I diritti e i doveri del condomino sugli spazi comuni sono individuati dall’articolo 1102 del Codice civile.
Diritti e doveri dei condomini sugli spazi comuni
Per capire nel dettaglio quali sono i diritti e i doveri dei condomini nell’usufruire degli spazi comuni occorre di nuovo rivolgersi al Codice civile.
L’articolo 1102 è il riferimento legale su cosa si intende per uso appropriato di una cosa comune:
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
In sintesi, gli inquilini devono rispettare questi principi:
- Ogni condomino può servirsi della parte comune e tutti devono rispettare questa libertà di godimento
- Il condomino non può cambiare la destinazione d’uso degli spazi comuni
- Il condomino non può impedire l’accesso e l’utilizzo agli altri
Allo stesso tempo, la legge consente che i condomini, in fase di costruzione del condominio, concordino in favore di uno o più inquilini:
- L’uso esclusivo di una porzione del giardino o del cortile
- L’esclusività d’uso del lastrico solare
- Il diritto esclusivo sulla terrazza a livello
Rispettando i limiti legali, i condomini hanno piena libertà sugli spazi comuni, non essendo limitati né rispetto all’intensità di sfruttamento né alle modalità di divisione. Oltretutto, ogni condomino può apportare a sue spese delle modifiche volte al miglioramento funzionale dei luoghi comuni, mentre qualsiasi altra modifica è vietata (o deve essere concordata).
Il regolamento condominiale ha comunque la facoltà di stabilire dei limiti più stringenti se necessario, purché vengano rispettati i principi fondamentali sulla libertà comune di godimento.
Sugli spazi comuni vigono anche dei doveri. L’articolo 1118 del Codice civile è esplicito in tal senso:
“Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.”
Una nota a parte è quella sugli impianti. I condomini possono decidere di rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, purché questa scelta non comporti:
- squilibri di funzionamento agli altri condomini;
- aggravio di spesa agli altri condomini.
Il principio dell’indivisibilità delle parti comuni, infine, non è assoluto: l’articolo 1119 del Codice civile prevede che se tutti i condomini sono d’accordo e se la divisione non reca arreca danni agli altri, le parti comuni possano essere divise. Tuttavia la divisione non deve compromettere la destinazione funzionale originaria delle parti comuni.
Cosa dice il regolamento condominiale sugli spazi comuni
La disciplina degli spazi comuni condominiali è stabilita nei principi generali dal Codice civile, come specificato nei paragrafi precedenti.
Nel rigoroso rispetto dei principi elencati e spiegati nel codice, però, si possono introdurre delle regole più dettagliate nel regolamento condominiale.
Per esempio, tale documento solitamente contiene l’elenco specifico degli spazi comuni dell’edificio in questione e, in questa sezione dedicata, le regole per poterne usufruire.
In caso di presenza di una piscina comune condominiale, per esempio, possono essere stabiliti degli orari di accesso. Inoltre, il regolamento condominiale può definire le norme su come ripartire le spese sugli spazi comuni oppure le regole per l’uso dell’ascensore (con il divieto di introdurre, per esempio, animali pericolosi).
Occupazione dello spazio condominiale: come funziona e a chi si deve fare richiesta
L’occupazione di uno spazio comune del condominio può avvenire nei limiti di quanto legiferato nel Codice civile e in base allo specifico regolamento del condominio.
Questo significa che non ci sono regole specifiche su come e se fare richiesta per usufruire del cortile, dei terrazzi, dell’ascensore, del parcheggio identificati come luoghi comuni dell’edificio.
Il buon senso di non ostacolare il diritto di uso dell’area anche da parte degli altro inquilini e il rispetto di quanto stabilito nelle norme è indicativo su come funziona l’occupazione di aree comuni.
Per esempio, se il condominio dispone di un cortile nel quale poter organizzare delle feste, il regolamento condominiale sicuramente stabilirà come fare. Potrebbe essere obbligatorio, ad esempio, prenotarsi per l’uso privato del giardino per una specifica occasione tramite un calendario. In questo caso, però, la regola deve essere stata decisa dall’assemblea condominiale e scritta nel regolamento.
Oppure, un inquilino può decorare l’area davanti alla sua porta con una pianta in vaso, ma non può ostacolare il passaggio degli altri nel pianerottolo con oggetti ingombranti o con un cancelletto.
L’occupazione e l’uso degli spazi comuni funzionano in base a quanto stabilito dai principi del codice e dalle specifiche regole del condominio.
Cosa fare se un condomino occupa gli spazi comuni
Il condomino che desidera intervenire contro l’occupazione degli spazi comuni può farlo sia in autonomia che tramite la mediazione dell’amministratore:
- Chiedendo la convocazione dell’assemblea per diffidare il condomino trasgressore e fargli cessare la violazione
- Promuovendo un’azione giudiziaria
Queste due strade, che possono comunque essere scelte alternativamente, rappresentano più spesso un susseguirsi di azioni, dalla meno grave a quella più pesante.
Quando la delibera condominiale è efficace, rappresenta infatti la strada migliore rispetto alle tempistiche della causa civile. Il regolamento condominiale, infatti, può stabilire delle sanzioni fino a 800 euro per punire le violazioni, dunque ha una certa influenza.
La situazione è invece differente quando l’occupazione degli spazi comuni avviene con l’uso della violenza o vengono danneggiati, perché entrano in gioco dei reati. In questi casi, oltre alla causa civile per la cessazione ed eventualmente il risarcimento, ogni condomino può sporgere querela contro il trasgressore.
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