Superbonus, box pertinenziali: a rischio le rate 2020 e 2021

Il superbonus 110% nel tempo ha dato spazio a molti dubbi interpretativi e l’Agenzia delle Entrate con la circolare 23/E del 2022 ha inteso riordinare la normativa. Tale riordino è risultato necessario anche a causa dell’abbondante stratificazione normativa che si è formata nel tempo e che ha generato molta confusione non solo tra i proprietari che vogliono avvalersi di questo beneficio fiscale, ma anche tra i professionisti.

Tra le questioni trattate nella circolare 23/E c’è quella relativa a box pertinenziali che rischiano di non poter ottenere l’agevolazione del superbonus 110%. Ecco perché.

Superbonus: box pertinenziali

Il superbonus 110% è disciplinato dall’articolo 119 del decreto Rilancio (decreto legge 34 del 2020), si è detto che nel tempo la normativa è stata oggetto di numerose modifiche e tra queste va a incidere sul superbonus per box pertinenziali la legge di bilancio 2021. La novità normativa introdotta consiste nel riconoscimento, tra i soggetti beneficiari, delle persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa e professionale), che eseguano interventi finalizzati al risparmio energetico o antisismici su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate e posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche anche se non costituiscono condomini.

Essendo stata introdotta questa possibilità con la legge di bilancio 2021, non può essere applicata retroattivamente, di conseguenza questa misura è agevolabile solo per i lavori eseguiti dal primo gennaio 2021, come precisato dalla circolare 23/E.

In questo modo rientrano tra le spese agevolabili anche quelle effettuate su parti comuni di tali edifici che, pur non essendo in condominio sono comunque formati da più unità abitative in comproprietà o appartenenti a più proprietari.

Superbonus: come sono considerati i box pertinenziali?

La circolare 23/E contiene però ulteriori precisazioni, infatti stabilisce che, non essendo previsto nulla all’interno della norma, deve intendersi che ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. Ricordiamo che possono ottenere questa agevolazione gli edifici composti da 2 a 4 unità. Questo implica che un immobile costituito da 4 unità e 4 pertinenze, anche se queste sono accatastate separatamente, può usufruire dei benefici.

Possono però sorgere dei dubbi per quanto riguarda i limiti delle spese agevolabili. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni infatti devono essere tenute in considerazione le norme previste per i condomini. Ad esempio, per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache il limite previsto è di 40.000 euro per ogni unità, moltiplicato quindi per le unità presenti, ma in questo caso le pertinenze devono essere considerate autonomamente.

Come sottolinea la circolare, in caso di immobile composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze, il limite deve essere moltiplicato per 8.

Box pertinenziali e superbonus: cosa succede con immobile a uso promiscuo?

La circolare 23/E 2022 si sofferma poi sul caso in cui nello stesso immobile composto da più unità ci sia un uso promiscuo del bene e quindi una porzione sia usata per attività professionale o di impresa. Deve essere verificato se l’immobile oggetto di interventi con superbonus 110% nella sua totalità possa essere classificato come residenziale.

Ai fini della verifica della natura “residenziale”, sottolinea l’Agenzia delle Entrate, “ non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio ”.

Questo implica che se l’edificio è composto da tre unità immobiliari, di cui due utilizzate come abitazione civile e una a uso commerciale e da tre pertinenze di cui due come box pertinenziali alle abitazioni (due box auto) e una considerata come magazzino e pertinenza dell’unità adibita ad attività commerciale, al fine di determinare la percentuale del 50% che consente di avere diritto alle detrazioni del superbonus sulle parti comuni, è necessario avere in considerazione solo le superfici delle unità immobiliari e non delle pertinenze.

Si tratta dello stesso indirizzo espresso nella risposta ad Interpello 314 del 30 maggio 2022 in modo più dettagliato. Nell’interpello il proprietario chiedeva lumi sulla modalità di calcolo della prevalenza residenziale. L’edificio infatti era composto da:

• tre abitazioni con cantina;
• due unità adibite ad albergo;
• un’autorimessa come pertinenza alle tre unità immobiliari.

In merito a ciò l’Agenzia ha risposto che, ai fini della determinazione della superficie residenziale, non deve essere considerata la superficie dei box pertinenziali, ciò in applicazione delle misure previste dall’allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato «Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria».

Una volta determinata la qualifica d’immobile a uso residenziale o meno, resta da capire come sono fruibili le agevolazioni.
Specifica la risposta all’Interpello che:

• In caso di edificio non residenziale (oltre il 50% occupato da attività di impresa) il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta ai soli possessori di unità immobiliari residenziali che potranno usufruire del bonus anche per interventi trainati sui propri immobili (circolare 30/E del 2020). Le agevolazioni non spettano invece al proprietario dell’attività o comunque per i millesimi a lui riferibili.
• In caso di edificio residenziale nel suo complesso, il proprietario dell’attività commerciale/imprenditoriale potrà usufruire della quota di agevolazione sulle parti comuni, ma non potrà ottenere le detrazioni del superbonus 110% per interventi trainati nella sua unità.
  Per maggiore chiarezza si allega la risposta all’Interpello.

  

Ulteriori limiti

Deve essere infine sottolineato che nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, ciascun proprietario può ottenere le agevolazioni del superbonus 110% sugli interventi effettuati su massimo 2 unità immobiliari residenziali. Se l’immobile composto da tre unità ha come unico proprietario tizio, lo stesso potrà ottenere i benefici solo su due delle tre unità, se le intestazioni sono diverse, si possono invece ottenere le detrazioni sulle tre unità immobiliari.

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