Che tasse si pagano quando si vende una casa?

Che tasse si pagano quando si vende una casa? La tassazione prevista cambia nel caso si vende l’abitazione principale o una seconda casa? In quali casi le tasse sono più alte? Cosa succede se si vende una casa ricevuta in eredità? La confusione che regna sulla tassazione per la vendita di un immobile è molta, ma va considerato che può essere anche considerata normale visto che le regole cambiano di caso in caso. Per non trovarsi nella situazione di scoprire le imposte da pagare solo dopo la vendita, è bene approcciarsi alla cosa con consapevolezza e informandosi bene.

Le regole della tassazione che è prevista sulla vendita degli immobili sono diverse e sono dovute nel caso che la vendita generi plusvalenza, ovvero quando al momento della vendita dell’immobile si ricava una somma più elevata rispetto a quella che si è versata per l’acquisto della casa.

Attenzione però perché non sempre i proprietari di un immobile sono tenuti a versare le imposte sulla vendita della casa, dal momento che esistono casi specifici in cui la plusvalenza non deve essere tassata. Esistono, però, casi in cui si è tenuti a versare delle imposte anche se non si genera plusvalenza ed è il caso dell’immobile ricevuto in successione di cui parleremo più avanti.

Inoltre non tutti lo sanno, infatti, ma quando si vende un immobile è possibile scegliere tra tassazione ordinaria e sostitutiva. Proprio per questo motivo prima di addentrarci sulle tasse che si pagano sulla vendita di una casa diversa dall’abitazione principale andremo a esaminare il sistema fiscale che grava sugli immobili.

Va specificato che non sempre quello che si ricava dalla vendita di una casa è soggetto a tassazione visto che gli obblighi, in questo caso, sono regolati dal tempo trascorso dall’acquisto dello stesso, dal fatto che si tratti di prima o seconda casa o, ancora, se il possesso dell’immobile è frutto di un’eredità.

La distinzione più importante per capire quali e quante imposte bisogna versare è data dal tempo che è trascorso dall’acquisto e per la precisione se sono passati meno o più di 5 anni nel momento in cui si vende. Vediamo, quindi, quali sono le regole base per la tassazione per la vendita di una casa e cerchiamo di capire quando si deve pagare e quando, invece, si è esonerati da tale obbligo.

Tassazione ordinaria per la vendita di una casa

Intanto partiamo con il vedere i diversi tipi di modalità di pagamento delle tasse, che come abbiamo detto variano in base al fatto che si tratti di prima o seconda casa e ad altri fattori che approfondiremo in seguito.

Il sistema fiscale italiano consente a chi vende un immobile di scegliere tra il regime di tassazione ordinario e quello sostitutivo. Da premettere fin da subito che a essere tassato non è tutto il ricavato dalla vendita, ma solo la plusvalenza, ovvero la differenza di prezzo tra quello di acquisto e quello di vendita.

Scegliendo il regime di tassazione ordinario, la plusvalenza che deriva dalla vendita di un immobile andrà a incidere sul reddito complessivo ai fini Irpef e proprio per questo motivo sarà assoggettata a regime ordinario in base alle aliquote Irpef in vigore per l’anno di imposta in cui si effettua la vendita.

Nel 2024, dopo l’accorpamento dei primi due scaglioni di reddito sotto un’unica la tassazione ordinaria è applicata nel seguente modo:

• 23% per redditi fino a 28.000 euro;
• 35% per redditi tra 28.000 e 50.000 euro;
• 43% per redditi che eccedono i 50.000 euro.

In sede di dichiarazione dei redditi la plusvalenza andrà indicata nella sezione “redditi diversi”.

Imposte sulla vendita di una casa: la tassazione separata

Il contribuente può anche decidere di non utilizzare la tassazione ordinaria, ma di avvalersi di quella separata.
La tassazione separata prevede che alla plusvalenza generata al momento della vendita dell’immobile venga applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

È necessario però che il contribuente al momento della cessione ne faccia espressa richiesta al notaio. Sarà poi il notaio stesso a provvedere al versamento dell’imposta ricevendo il pagamento dallo stesso venditore. In seguito comunicherà i dati della vendita all’Agenzia delle Entrate.

Questa modalità di tassazione è senz’altro più conveniente rispetto a quella ordinaria poiché permette al contribuente di applicare l’aliquota “secca” del 20%.

Al contrario, come abbiamo precedentemente visto, l’aliquota minima per la tassazione ad Irpef della plusvalenza è del 23%, per questo motivo sarà più vantaggioso per il contribuente applicare la tassazione separata sulla plusvalenza rispetto a quella ordinaria.

Non solo: il contribuente servendosi della tassazione separata sarà inoltre esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e dagli accertamenti induttivi.

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Quando sono dovute le tasse per la vendita di una prima casa?

Iniziamo rispondendo alla domanda che tutti coloro che vendono un immobile si pongono: quando la vendita di una casa viene casa tassata? Come abbiamo accennato la tassazione si attua nel momento in cui si sviluppa una plusvalenza, ossia quando l’immobile che si è acquistato viene poi rivenduto a un prezzo maggiore nei cinque anni successivi all’acquisto.

Come abbiamo detto in apertura non sempre le tasse sulla vendita di una casa sono dovute. Nel caso della prima casa è obbligatorio pagare le imposte sulla plusvalenza derivante dalla vendita solo qualora non siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dell’immobile. Questo per evitare che si faccia speculazione sulla compra vendita immobiliare: in caso vi sia speculazione, allora ci deve essere anche il pagamento delle tasse.

Se si possiede l’immobile da oltre cinque anni le tasse sul ricavo della vendita, anche se c’è plusvalenza, non sono dovute. Ma ci sono anche altre occasioni in cui non si è obbligati a pagare le tasse quando si vende un immobile e sono:

• quando la proprietà dell’immobile si acquisisce per successione ereditaria o donazione perché nel caso di prima casa ereditata o donata la tassazione non è dovuta mai;
• quando il proprietario ha avuto la residenza nell’immobile che vende per oltre la metà del tempo che è trascorso dal suo acquisto.

Quando si pagano le imposte se si vende una seconda casa?

Nel caso di seconda casa che si voglia vendere i meccanismi sono molto simili a quelli sopra esposti per la prima casa. Se la vendita avviene dopo cinque anni dall’acquisto non sono dovute tasse sulla plusvalenza che ci si ricava.

Nel caso, invece, non siano trascorsi i cinque anni dall’acquisto la vendita della seconda casa comporta che si paghino le imposte sulle plusvalenze di profitto.

Come si può notare da quanto appena detto, la tassazione segue diversi criteri quali:

• il tempo trascorso dall’acquisto;
• la modalità con cui si è acquisito un immobile;
• il tempo vissuto all’interno dell’immobile che si vende.

Detto questo appare chiaro che vendere una prima o una seconda casa potrebbe non avere differenze, ma non è proprio così perché le regole di tassazione cambiano se si tratta di un immobile ereditato perché l’esenzione dal pagamento dell’imposta sulla plusvalenza è limitata.

In quali casi non viene tassata la plusvalenza?

Gli immobili che non generano plusvalenza e per i quali non si applicano imposte in caso di vendita sono i seguenti:

• immobili che vengono venduti dopo 5 anni dall’acquisto;
• le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
• immobili pervenuti per successione;
• immobili ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso.

Prima di vendere una casa è bene dunque calcolare gli anni effettivi che sono trascorsi dall’acquisto dell’immobile per capire, in caso di vendita che genera plusvalenza, a quanto ammonta l’imposta dovuta e quale tassazione conviene utilizzare.

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Attenzione alle tasse per la casa ereditata

Per la casa ricevuta in eredità le regole sono leggermente diverse. Come abbiamo detto se si tratta di prima casa ereditata o donata le imposte non sono mai dovute. Ma se si eredita una seconda casa bisogna fare attenzione.

Nei paragrafi precedenti abbiamo specificato che la tassazione sulla plusvalenza non è dovuta per case acquisite per eredità o donazione, ma su questo punto va fatta una precisazione.

In caso di immobile diverso dalla prima casa acquisito per successione le tasse sulla plusvalenza non sono dovute solo nel caso che la vendita dell’immobile ereditato avvenga entro 5 anni dall’apertura della successione, ovvero da quando se ne entra in possesso.

Se la vendita, però, avviene dopo che sono trascorsi 5 anni dall’entrata in possesso dell’immobile ereditato, è necessario pagare le tasse . In questo caso si potrà scegliere se pagare con la tassazione separata al 26% o applicando il metodo del prezzo valore che prevede di calcolare la base imponibile sulla base della rivalutazione della rendita catastale secondo parametri più convenienti. Questo potrebbe abbassare l’entità delle tasse dovute anche di molto.

La tassa nascosta sulla casa ereditata

Quando si vende una casa ricevuta per successione ereditaria, potrebbe spuntare anche un’altra imposta che non tutti considerano. Se l’accettazione dell’eredità non è stato esplicito, ma tacito, bisogna pagare l’imposta sulla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità. Questo avviene per tutelare la banca che eroga il mutuo per l’acquisto dell’immobile e l’acquirente che, in questo modo, elimina il rischio di vedersi alienare il bene acquistato da un altro eventuale erede legittimo.

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Tassazione vendita casa ristrutturata

Altre tasse che incidono sulla vendita della casa sono quelle previste per gli immobili ristrutturati con il Superbonus. In questo caso se la vendita avviene prima che siano trascorsi 10 anni dal termine dei lavori è dovuta un’imposta al 26% sulla plusvalenza che si è generata con la ristrutturazione. La tassazione, quindi, indipendentemente da quando l’immobile è stato acquistato, agisce nei primi 10 anni dal termine dei lavori di ristrutturazione effettuati sfruttando il superbonus.

Spese del notaio: chi deve pagarle?

Altro punto che spesso crea dubbi sui costi della vendita di un immobile è quello che riguarda le spese del notaio. In base all’art. 1475 c.c. le spese di questo professionista nella vendita di un immobile sono a carico del compratore e non del venditore. La norma citata si riferisce ai costi per la stipula dell’atto pubblico e alla copiatura nei registri immobiliari, atti che vengono svolti dal notaio in sede di vendita dell’immobile.

L’onere spetterà quindi all’acquirente, a meno che non vi siano accordi differenti tra le parti.
È possibile infatti inserire una deroga scritta nel contratto di vendita in cui si stabilisca una divisione delle spese tra acquirente e venditore, oppure una clausola che preveda l’onere solamente per il venditore. Ovviamente si tratta di decisioni che saranno prese in pieno accordo tra le due parti.

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Vendita di una casa e tasse, conclusioni

In ogni caso, da quel che risulta dalla normativa, in via generale conviene vendere un immobile dopo che sono trascorsi 5 anni dall’acquisto per non dover pagare le tasse sulla plusvalenza generata dalla vendita. Questo assunto è sempre valido tranne che nel caso della casa ricevuta in eredità: in questo caso conviene vendere prima che siano trascorsi 5 anni dall’entrata in possesso poiché in questo lasso temporale la tassazione non è applicata, ma si applica solo dopo la decorrenza dei 5 anni di possesso.