Accollo del mutuo e del debito: quando conviene e come fare

Nel caso in cui si decidesse di vendere un immobile su cui grava un mutuo, proprietario e acquirente hanno a disposizione diverse soluzioni. Una di queste è l’accollo del mutuo, e quindi del debito ancora presente nei confronti della banca, da parte di chi compra la casa.

Se è vero che l’estinzione dell’ipoteca è solitamente la soluzione più apprezzata da tutte le parti coinvolte, e quindi quella più utilizzata in questi casi, l’accollo del mutuo è comunque una possibilità da tenere in considerazione. Ha infatti una serie di vantaggi, non solo per la banca, che rientrerà comunque in possesso di quanto dovuto, o il proprietario dell’immobile, ma anche per l’acquirente.

Esistono diverse tipologie di accollo del mutuo e sta al proprietario e all’acquirente, o chi per loro, scegliere la possibilità migliore per la situazione. Nell’articolo seguente vediamo di cosa si parla, e perché e quando viene utilizzato.

Come funziona l’accollo del mutuo

In breve, l’accollo del debito prevede che il proprietario di un immobile metta in vendita la casa su cui è presente un mutuo. Nel momento in cui compare un compratore, invece di andare a estinguere l’ipoteca prima (o dopo) la vendita, è il compratore a prendersi carico (quindi accollarsi) il mutuo presente sull’immobile.

Questo procedimento deve essere chiaramente deciso di comune accordo tra le parti (banca inclusa), e richiede anche una buona conoscenza dei mutui. Per questo raramente avviene senza la presenza di un intermediario in grado di aiutare nel processo. Infatti, al venditore spetta anche l’obbligo di ottenere la liberatoria della banca per poter procedere.

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Indipendentemente dalla tipologia di accollo, sono sempre vere tre cose:

• il mutuo non viene estinto immediatamente, e continua a esistere;
• l’acquirente ha l’obbligo di pagare quanto necessario per l’estinzione del mutuo;
• l’acquirente non deve consegnare al proprietario dell’immobile i soldi necessari per l’estinzione del mutuo.

Tipologie di accollo del mutuo

Quando si opta per l’accollo del mutuo altrui si può scegliere tra due principali possibilità:

• accollo cumulativo del mutuo: in questo caso sia il vecchio creditore, sia il nuovo, sono obbligati al pagamento. Nel caso in cui il nuovo creditore non pagasse, la banca potrebbe rivalersi sul vecchio creditore, mentre se uno dei due estinguesse il debito, entrambi sarebbero liberi;
• accollo liberatorio del mutuo: al contrario del precedente, il vecchio creditore è libero da ogni obbligazione nei confronti dell’ente di credito. Se il mutuo non dovesse venire pagato, non ne subirebbe nessuna conseguenza.

A incidere sulla scelta dell’opzione c’è anche l’opinione della banca, che deve approvare l’accollo.

Accollo cumulativo del mutuo

L’accollo cumulativo del mutuo avviene quando l’istituto di credito sceglie di mantenere le obbligazioni del vecchio creditore nei confronti del mutuo.
Il vecchio creditore (il venditore dell’immobile) rimane quindi vincolato fino all’estinzione del debito. In caso di mancato pagamento da parte del nuovo creditore (compratore dell’immobile) la banca si rifarà anche su di lui. In caso di estinzione anticipata, entrambe le parti sono libere.

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Questa opzione è evidentemente la meno gradita al venditore, che vorrebbe liberarsi dell’immobile e del mutuo. Tuttavia, nel caso in cui la banca valuti le garanzie del compratore (nuovo creditore) insufficienti, bisognerà optare per questa scelta, malgrado i rischi.

Accollo liberatorio

L’accollo liberatorio, al contrario, permette al vecchio creditore di liberarsi completamente del mutuo, senza doverne attendere l’estinzione da parte del nuovo creditore.

Se la banca considera le garanzie del compratore sufficienti, non ci sono motivi per non optare per questa scelta, che quella preferibile da parte del venditore dell’immobile.

Vantaggi dell’accollo del debito

Se i vantaggi dell’accollo del mutuo da parte del compratore sono evidenti per chi compra, non è detto che siano così chiari anche per chi acquista. Da una parte c’è il vecchio proprietario dell’immobile, che si trova libero dai suoi debiti nei confronti della banca. Dall’altra c’è l’istituto di credito, che ha comunque garantito il ritorno di quanto prestato. Il compratore invece cosa ottiene?

Non dovendo fornire al proprietario i soldi per estinguere il mutuo, ottiene il possesso di un immobile a un prezzo inferiore (senza dover aprire lui stesso un mutuo), e può accedere a un mutuo già esistente. Questo significa anche che eviterà le spese iniziali di apertura del mutuo stesso.

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Inoltre, bisogna considerare che spesso gli istituti bancari permettono di ridiscutere e rinegoziare le condizioni del mutuo aperto dal precedente proprietario dell’immobile, in modo che siano più in linea con le condizioni economiche della persona che si è accollata il debito.
Prima di procedere con il rogito, l’acquirente dovrà valutare attentamente quanto convenga l’accollo del mutuo rispetto alle altre possibilità.

Quando si utilizza

L’accollo del mutuo da parte dell’acquirente di un immobile è frequente soprattutto quando si acquista direttamente da un’impresa edile. Non è raro infatti che l’impresa richieda un mutuo per poter procedere con i lavori, e che poi proceda con il suo frazionamento nelle diverse unità.

A questo punto i compratori che desiderano acquistare uno di questi immobili potranno farlo accollandosi una frazione del mutuo richiesto dall’impresa edile.