Una coppia non è riuscita a ottenere un mutuo e ha ricevuto una multa da 170.000 euro. Ecco cosa è successo.
Oltre al danno la beffa, recita un tradizionale detto italiano che trova corrispondenza in tante altre lingue. Sicuramente una di queste varianti sarà stata esclamata dalla coppia olandese che si è vista addebitare una multa di 170mila euro perché non è riuscita a ottenere il mutuo. Non soltanto non è riuscita ad acquistare la casa sognata, ma dovrà sborsare cifre considerevoli perché non è riuscita a onorare l’impegno assunto sulla vendita, visto che non ha ottenuto il finanziamento.
La coppia aveva intenzione di acquistare un immobile per un prezzo di 610.000 euro, ma la casa è stata infine venduta a soli 440.000 euro. Secondo la legge olandese, visto il mancato preavviso e l’imputabilità della mancata vendita all’acquirente, al venditore spetta una penale del 10% del valore dell’immobile. Oltre a questa, in fase giudiziale può essere stabilito un risarcimento aggiuntivo. Il giudice ha dunque ritenuto opportuno applicare una sanzione corrispondente alla variazione di prezzo subita dall’immobile.
Una vicenda decisamente spiacevole, che forse sarebbe stata evitabile con una più attenta lettura dell’atto di vendita o una migliore comunicazione con l’istituto finanziario. Ma cosa sarebbe successo se i fatti si fossero svolti in Italia anziché nei Paesi Bassi? Proviamo a immaginare le possibili conclusioni di uno scenario analogo con la legge italiana (e qualche consiglio per tutelarsi fin dall’inizio).
Mancata concessione del mutuo dopo il compromesso: cosa sarebbe successo in Italia?
Ipoteticamente, ciò che è accaduto alla coppia olandese sarebbe potuto accadere anche in Italia, almeno per quanto attiene al risultato della vicenda. Questo perché il nostro ordinamento non prevede in automatico l’applicazione di una penale, né tanto meno ne quantifica il possibile ammontare, ma ammette l’inserimento della stessa come clausola nel contratto preliminare di vendita.
La clausola accettata tra le parti potrebbe senza problemi includere una penale in caso di mancato compimento dell’acquisto. Anzi, molto spesso questa clausola viene richiesta dagli acquirenti, al fine di limitare la perdita economica in caso di ripensamenti o problemi come la mancata concessione del mutuo. Difficilmente, tuttavia, vengono apposte clausole che prendono in considerazione la differenza di vendita sul lungo termine, a meno che il ritardo nella nuova vendita non sia dovuto colpevolmente dai soggetti che si erano impegnati all’acquisto.
Un’attenta lettura del contratto preliminare aiuta a capire quali sono i rischi, valutare l’impegno e proporre eventualmente delle modifiche prima di sottoscriverlo. In ogni caso, anche in assenza di una clausola in proposito, il soggetto inadempiente (considerato tale anche se non ha ottenuto il mutuo) perde il diritto alla restituzione della caparra.
A prescindere dalle clausole firmate di comune accordo tra le parti, il venditore potrebbe inoltre avanzare delle pretese risarcitorie, ma soltanto se il comportamento del (quasi) acquirente costituisce un illecito o una violazione contrattuale. Per esempio, omette di dare comunicazione entro la data stabilita. La sola mancata concessione del mutuo, che può dipendere tanto dalla valutazione dell’istituto bancario quanto dalla negligenza dell’acquirente, non è di per sé sanzionabile.
Bisogna comunque sottolineare che la stessa libertà dei contraenti che ammette l’apposizione di queste clausole consente di apporre condizioni che tutelano l’acquirente. Per esempio, è possibile subordinare l’impegno all’acquisto alla concessione del mutuo. In questo caso è importante essere quanto più precisi possibile, onde evitare spiacevoli situazioni (per esempio se il mutuo viene concesso a un importo inferiore rispetto a quello sperato).
È inoltre opportuno specificare che la mancata erogazione del finanziamento non debba dipendere da errori, colpe o negligenze dell’acquirente. Non è un passaggio obbligatorio, ma è importante per tutelare anche i venditori - soprattutto da occasioni perse di vendita - e offrire condizioni accettabili.
Ancor prima, è di fondamentale importanza consultare l’istituto di credito, eventualmente per ottenere la delibera di concessione del mutuo dalla banca, che fornisce maggiore sicurezza a entrambe le parti. Sarebbe comunque preferibile subordinare la concessione del finanziamento anche alla proposta d’acquisto, sebbene non vincolante.
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