Affittare casa senza un contratto è più diffuso di quanto si possa pensare, ma quando si decide per la locazione in nero non si mettono in conto i rischi che locatore e inquilino possono correre.
L’affitto senza contratto in Italia è ancora troppo diffuso, ma quando si sceglie questa soluzione per risparmiare sulle tasse, cosa rischiano locatore e inquilino? Molti inquilini pensano, erroneamente, che in caso di case in affitto senza contratto l’unico a correre dei rischi sia il proprietario di casa. Ma non è così perché l’inquilino è complice dell’evasione fiscale esattamente come il locatore.
Affittare casa senza contratto significa affittarlo in nero. Il padrone di casa, in questi casi, rischia severe sanzioni visto che si macchia di evasione fiscale, ma gli effetti si hanno anche in ambito civile. Anche se l’obbligo di registrare il contratto grava sul proprietario, la legge stabilisce anche che l’inquilino o gli inquilini sono responsabili in solido con il locatore dal punto di vista fiscale. Per questo, anche l’inquilino può ricevere la cartella esattoriale che intima al pagamento delle somme omesse.
Chi procede a un affitto senza contratto e omette la regolare registrazione entro 30 giorni, evade l’imposta di registro e l’imposta sui redditi percepiti dalla riscossione del canone, per questo può ricevere una pesante cartella esattoriale.
Oltre alle conseguenze fiscali, ci sono anche quelle sul piano civilistico: affittare senza contratto rende nullo l’accordo dal punto di vista legale, quindi se gli inquilini non pagano il canone pattuito, significa che il proprietario non potrà agire in giudizio e chiedere il decreto ingiuntivo. Esiste però la strada del “ravvedimento operoso”, con il quale è possibile regolarizzare, anche se in ritardo, il contratto d’affitto.
Vediamo insieme i vari aspetti.
Quando si registra un contratto di locazione
I contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto di locazione o, se anteriore, dalla sua decorrenza, sia per obbligo normativo che per dare data certa, presentando il Modello RLI.
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Nel caso in cui il contratto di locazione non venga portato a registrazione nei termini stabiliti dai soggetti obbligati, il contratto è da considerarsi nullo. Per nullità del contratto deve intendersi la sua inoppugnabilità nei confronti di terzi in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.).
Il contratto di locazione, quindi, per poter avere efficacia verso terzi deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La Legge n. 190/2014, art. 1, commi da 634 a 640 ha introdotto una serie di disposizioni volte a consentire un ravvedimento operoso dell’imposta di registro sui contratti di locazione con un limite temporale più ampio.
L’affitto in nero non è reato, ma rappresenta un illecito tributario, il locatore sarà oggetto di un accertamento fiscale che riguarderà tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Per quanto riguarda l’imposta di registro che si sarebbe dovuta versare all’atto della registrazione è prevista la responsabilità solidale del locatore che del conduttore. In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Il conduttore però potrà sempre rivalersi nei confronti del locatore.
Locazione senza contratto, cosa si rischia?
Chi prende casa in affitto senza registrare alcun contratto non può rivolgersi a un giudice nel caso in cui il proprietario rispetti i suoi doveri. Può inoltre incorrere in rischi di tipo fiscale e può ricevere una cartella esattoriale che gli impone di pagare le somme non versate: nel caso di mancato pagamento, l’inquilino rischia anche il pignoramento dei beni di sua proprietà.
Le sanzioni per la mancata registrazione del contratto prevedono il pagamento delle seguenti somme:
- dal 120% al 240 dell’imposta di registro in caso di omessa registrazione del contratto;
- dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta in caso di parziale occultamento del canone di locazione
Il proprietario, per mettere in regola la propria posizione, può procedere con il ravvedimento operoso, ovvero registrare il contratto presso l’Agenzia delle entrate, o, nel caso di affitto in nero parziale, correggere il canone inferiore dichiarato dopo il termine di 30 giorni stabilito per legge.
Locatore e conduttore, in ogni caso, devono pagare delle sanzioni legate al tempo impiegato per il ravvedimento:
- 0,1% di sanzione per ogni giorno dal 1° al 14° giorno (1/5 di 1/10 del 15%);
- dopo 30 giorni la sanzione è pari al 6%,(con un minimo di 20 euro) a cui vanno aggiunti interessi di mora e imposta dovuta (1/10 del 60%);
- dopo 90 giorni la sanzione è pari al 12%, più interessi di mora e imposta dovuta (1/10 del 120%);
- dopo 1 anno la mora è del 15% con l’aggiunta di interessi di mora e imposta dovuta (1/8 del 120%);
- dopo più di 1 anno e non oltre 2 anni la sanzione è pari al 17,14%, più interessi di mora e imposta dovuta (1/7 del 120%);
- dopo 2 anni la sanzione ammonta al 20%, a cui vanno aggiunti interessi di mora e imposta dovuta (1/6 del 120%).
Se la posizione viene regolarizzata dopo la constatazione, la sanzione corrisponde al 24%, più gli interessi di mora e l’imposta omessa.
Locazione senza contratto cosa rischia il proprietario
Se il proprietario di un immobile conclude l’accordo per un affitto senza contratto, evade le tasse sul reddito.
Qui di seguito vediamo quali sono le conseguenze, secondo quanto precisato dalla Cassazione, derivanti da una mancata registrazione di un contratto di locazione:
La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso.
Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva. Questo nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.
E nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale pattuizione non comporta la nullità dell’intero contratto. Con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo. Questo a prescindere dall’avvenuta registrazione.
Il contratto non registrato ha dei riflessi importanti sul piano civilistico. Infatti, tale contratto è considerato nullo. Questo, comporta delle conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Qualora l’inquilino non dovesse pagare i canoni di affitto, il proprietario non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso. Dall’altra parte, l’inquilino potrà essere mandato via senza i termini di preavviso previsti dalla legge
L’affitto in nero non è un reato ma un illecito tributario.
L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.
L’inquilino senza contratto cosa rischia
Anche se l’obbligo grava sul padrone di casa, gli inquilini senza contratto di affitto sono soggetti alle sanzioni fiscali in quanto complici dell’evasione ai danni dell’Agenzia delle entrate.
Non solo, l’inquilino è responsabile insieme al locatore sia quando non esiste un contratto tra le parti, sia quando il locatore ha provveduto a registrare il contratto di affitto - nei modi e nei termini corretti - ma ha indicato un canone di ammontare inferiore, sempre con l’accordo degli affittuari.
Queste irregolarità possono essere sanate se il padrone di casa scegli di fare il “ravvedimento operoso”: quindi registra il contratto di affitto presso l’Agenzia delle entrate o corregge il canone inferiore dichiarato, dopo il termine di 30 giorni stabilito per legge. Con questo atto, locatore e conduttore possono regolarizzare l’affitto pagando delle sanzioni che sono commisurate al tempo impiegato per il ravvedimento.
In tal modo l’inquilino evita le sanzioni fiscali - che possono essere anche molto salate a causa dell’applicazione degli interessi - ed il padrone scongiura le più onerose sanzioni civili e fiscali alle quali è soggetto.
Tuttavia c’è sempre tempo per regolarizzare la propria posizione nei confronti del Fisco: basta procedere alla registrazione del contratto, anche se tardiva
In affitto senza contratto: cosa vuol dire che locatore e inquilino sono “responsabili in solido”?
Come ripetuto più volte in questo articolo, inquilino e padrone di casa sono responsabili in solido per le sanzioni fiscali che conseguono alla mancata registrazione (o registrazione mendace) del contratto di affitto.
Il principio della responsabilità in solido è disciplinato dall’articolo 1292 del Codice Civile, che recita:
“L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori.”
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