Quanto costerà ai contribuenti l’aumento della rendita catastale degli immobili ristrutturati con il superbonus al 110%? Facciamo qualche conto.
Aumentano le rendite catastali per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus e di altri bonus edilizi. Questa la notizia che circola negli ultimi giorni come una novità annunciata dal ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti, ma in realtà non si tratta di una novità. Il Ministro ha soltanto ribadito una norma già contenuta nella Legge di Bilancio del 2024, ma che non sempre viene rispettata.
Il Testo unico dell’Edilizia richiede che al termine di qualsiasi ristrutturazione è necessario depositare in Comune una prova che sia stata presentata la variazione catastale o una dichiarazione che i lavori non hanno portato a una modifica del classamento dell’immobile. L’operazione va effettuata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Aumento rendita catastale obbligatorio, per chi?
L’adeguamento in questione non viene sempre effettuato, anche perché va chiarito che l’obbligo di aggiornare la rendita catastale sussiste solo in determinati casi, e nello specifico:
- quando viene aumentato il numero dei vani della casa;
- quando con i lavori si aumenta la volumetria;
- quando gli interventi incrementano il valore dell’immobile di almeno il 15% (una condizione che, però, con il superbonus si verifica anche solo realizzando il cappotto termico).
L’adeguamento, però, non è sempre effettuato e la Legge di Bilancio 2024 ha previsto una norma in base alla quale l’Agenzia delle Entrate possa, per gli edifici che hanno ottenuto l’agevolazione prevista dal superbonus, verificare se sia stata presentata la dichiarazione di variazione catastale per l’adeguamento della rendita. Se l’obbligo non è stato rispettato è possibile che si riceva una lettera di compliance in cui è comunicata la presunta anomalia.
La Legge di Bilancio 2024 parte dal presupposto che per interventi effettuati con il Superbonus si verifichi sempre un aumento del valore dell’immobile di almeno il 15%, proprio per questo ha previsto l’obbligo di presentazione della dichiarazione per la revisione delle rendite catastali per tutti coloro che hanno effettuato lavori agevolati con questa misura.
Di quanto aumentano le rendite catastali per chi ha usato il superbonus?
Le variazioni delle rendite catastali comporterebbero un aumento che va dal 16 al 18% in caso di passaggio di una sola classe, supererebbe il 30% nel caso il salto coinvolgesse due classi.
Una casa con una rendita catastale di 400 euro, quindi, potrebbe vedere la rendita aumentare:
- da 464 a 472 euro in caso di aumento di una classe (dal 16% al 18% in più);
- da 520 a 544 euro in caso di salto di due classi (dal 30% al 36% in più).
Aumento rendita catastale prima casa, quanto costerà?
L’aumento delle rendite catastali per gli immobili ristrutturati con il Superbonus avrà un impatto diverso per l’abitazione principale e per le seconde case.
Sull’abitazione principale, infatti, non si paga l’Imu (a meno che non rientri in una categoria di lusso), ma l’impatto lo si avrà sull’Isee e sull’Irpef.
Ai fini Irpef la prima casa va dichiarata moltiplicando per 105 la rendita catastale concorrendo alla determinazione del reddito complessivo il cui valore, però, è neutralizzato da una deduzione di un importo pari alla rendita catastale della prima casa e delle sue pertinenze. Se la prima casa è di lusso, invece, essendo assoggettata a Imu, non concorrerà alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef.
Sull’Isee la prima casa non incide solo se ha un valore entro la soglia di 52.500 euro (valore incrementato di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al secondo). Per importi superiori a tale soglia, l’immobile impatta sull’Isee in misura pari a due terzi della parte eccedente. Facciamo un esempio per capire: se l’abitazione principale ha un valore di 200.000 euro a incidere sull’Isee sarà un valore pari a 98.333 euro circa (i due terzi del valore che eccede i 52.500 euro); da considerare, poi, che patrimonio mobiliare e immobiliare sono considerati nell’Isee al 20% del valore reale. In questo caso specifico entrerebbe nel calcolo dell’Isee un valore pari a 19.666 (il 20% dei due terzi che eccedono i 52.500 euro).
Per chi, infine, dovesse voler vendere la prima casa con la rendita catastale aumentata, c’è da considerare che la novità impatta anche sulle compravendite poiché l’imposta di registro è calcolata in percentuale (2% o 9%) sul valore catastale (in questo caso, però, a pagare è l’acquirente).
La rendita catastale e il suo aumento pesano anche sulle imposte di donazioni e di successioni (queste imposte sono determinate dalla moltiplicazione di un coefficiente variabile, in base alla tipologia di immobile, per la rendita catastale)
Aumento rendita catastale seconda casa, quanto incide?
Sulle seconde case l’aumento della rendita catastale ha un impatto più importante visto che sono soggette al pagamento dell’Imu che è calcolato, appunto, sulla rendita catastale. Non ha rilevanza ai fini Irpef, nella maggior parte dei casi.
Va sottolineato, però, che se la seconda casa non è locata e si trova nello stesso Comune in cui il proprietario è residente, l’immobile è assoggettato oltre che all’Imu anche all’Irpef. L’imposta che si paga sull’immobile in questo caso è pari al 50% della rendita catastale aumentata di un terzo. Appare comprensibile che l’aumento della rendita catastale per chi ha usato il superbonus in questo caso ha un impatto abbastanza importante.
Facciamo un esempio di una seconda casa non locata nello stesso Comune di residenza con rendita catastale pari a 800 euro. Senza l’aumento su quest’immobile, oltre all’Imu, si pagherebbe un’Irpef pari a 533 euro. Con una rendita catastale aumentata del 18% o del 36% l’Irpef ammonterebbe a 629,33 euro nel primo caso e a 725 nel secondo.
Gli effetti negativi dell’aumento delle rendite catastali
Gli effetti dell’aumento delle rendite catastali non si ha soltanto su Imu, Irpef ed Isee. L’Isee ha degli effetti su bonus e agevolazioni e l’aumento delle rendite, alzando l’Isee, di conseguenza potrebbe togliere il diritto a sostegni al reddito e sostegni alle famiglie o portare alla riduzione di benefici di cui si sta godendo.
Un esempio su tutti può essere dato dall’assegno unico per il quale l’incremento dell’Isee comporta un importo minore spettante. Anche se la prima casa, ad esempio, impatta solo al 20% dei due terzi del valore dell’immobile che eccedono i 52.500, si parla sempre di cifre abbastanza considerevoli che, in taluni casi, potrebbero portare alla riduzione anche abbastanza importante dell’assegno destinato ai figli.
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