Tramite l’usufrutto è possibile godere di un immobile, traendone ogni utilità che esso possa dare, come abitarci o darlo in locazione, percependo il canone.
Come la proprietà, anche l’usufrutto è un diritto reale, ossia un diritto su una cosa (dal latino “res”), che si tratti di un bene mobile o immobile, come un appartamento. In particolare, si tratta di quei diritti reali che attribuiscono il diritto di godere di un bene altrui: l’usufruttuario di un immobile, ad esempio, potrà godere di esso, come abitarvi o darlo in locazione percependo il canone (cfr. art. 981 c.c.), fermo restando che la “nuda proprietà” resterà di titolarità di un’altra persona, la quale tornerà piena proprietaria del bene entro un certo termine stabilito dalle parti, ossia quando l’usufrutto sarà estinto.
Per acquistare l’usufrutto si può stipulare un contratto con il proprietario dell’immobile, il quale, dopo la costituzione, resterà nudo proprietario.
Cessione di usufrutto: guida completa
Come acquistare il diritto di usufrutto
Chiarito che cos’è l’usufrutto, vediamo più da vicino come è possibile acquistarlo. L’usufrutto, anzitutto, può costituirsi per legge: si pensi all’usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minorenni. Così, qualora il figlio erediti un immobile da un parente, i genitori avranno, per legge, l’usufrutto su tale bene (art. 324 c.c.).
Altro modo di acquisto è per successione: il proprietario di un immobile potrebbe lasciare (tecnicamente “legare”, art. 649 c.c.) il diritto di usufrutto in favore di un soggetto. Alla morte del proprietario, il beneficiario di quella disposizione testamentaria sarà usufruttuario dell’immobile, per tutta la sua vita o per un tempo stabilito dal testatore.
Veniamo alla cessione dell’usufrutto: mediante contratto avente la forma scritta (cfr. art. 1350 c.c. che prevede la forma scritta a pena di nullità) il proprietario di un immobile costituisce il diritto di usufrutto in favore di una certa persona, dietro pagamento del prezzo (si tratterà allora di vendita dell’usufrutto), o a titolo gratuito, ad esempio mediante donazione. Concluso il contratto, il proprietario sarà ora nudo proprietario del bene, mentre l’usufrutto sarà in capo al soggetto acquirente. Anche in tal caso, l’usufrutto potrà durare per tutta la vita dell’usufruttuario, oppure per il termine stabilito dalle parti nel contratto.
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Va poi chiarito che l’usufruttuario potrà cedere il suo diritto di usufrutto per un certo tempo o per tutta la sua durata, a un’altra persona, ma la cessione deve essere notificata al proprietario (nudo proprietario); non potrà invece trasferirlo mortis causa (cioè a dire attribuirlo mediante testamento), come invece abbiamo visto può fare il proprietario del bene e il motivo è in ciò: l’usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario (art. 979 c.c.), cosicché, se colui che è già usufruttuario (si badi quindi: non il proprietario) attribuisse per testamento il suo diritto ad un certo soggetto, alla morte del primo il diritto si estinguerebbe, e chi era stato beneficiato per testamento non riceverebbe nulla.
Il costo della cessione del diritto di usufrutto
Abbiamo visto che una modalità per acquistare il diritto di usufrutto è stipulare un contratto col proprietario dell’immobile, con cui questo costituisce in favore dell’acquirente tale diritto. Abbiamo anche detto che la cessione potrebbe prevedere il pagamento di un prezzo (cessione a titolo onerosa). In tale ipotesi, il costo principale in capo all’usufruttuario è proprio il pagamento del prezzo al proprietario.
C’è poi da considerare il pagamento delle imposte. Lo scenario cambia in base alla presenza delle agevolazioni fiscali o meno: se l’acquirente (dell’usufrutto) non ha altri immobili nel Comune in cui si trova quello oggetto del contratto, oppure non ha altri immobili sul territorio nazionale acquistati con le agevolazioni fiscali, potrà chiedere il beneficio per l’acquisto della prima casa. In tal caso, l’imposta di registro da pagare sarà del 2%.
A differenza dell’acquisto della proprietà di un immobile, però, dovrà aversi riguardo al coefficiente da applicare al caso concreto, analizzando le tabelle fornite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per l’anno in corso. In altre parole, quando si acquista l’usufrutto vitalizio su un immobile, ci sono delle tabelle (reperibili su internet) che servono per calcolare il valore del diritto parametrato all’età dell’usufruttuario: più l’acquirente è avanti con l’età, meno varrà il diritto di usufrutto (rapportato al valore della piena proprietà), in considerazione della sua minore aspettativa di vita. Dal valore dell’usufrutto deriverà anche una diversa imposizione fiscale.
Il calcolo dell’usufrutto a vita
| Età del beneficiario | Coefficiente |
|---|---|
| Da 0 a 20 | 9500,00 |
| Da 21 a 30 | 9000,00 |
| Da 31 a 40 | 8500,00 |
| Da 41 a 45 | 8000,00 |
| Da 46 a 50 | 7500,00 |
| Da 51 a 53 | 7000,00 |
| Da 54 a 56 | 6500,00 |
| Da 57 a 60 | 6000,00 |
| Da 61 a 63 | 5500,00 |
| Da 64 a 66 | 5000,00 |
| Da 67 a 69 | 4500,00 |
| Da 70 a 72 | 4000,00 |
| Da 73 a 75 | 3500,00 |
| Da 76 a 78 | 3000,00 |
| Da 79 a 82 | 2500,00 |
| Da 83 a 86 | 2000,00 |
| Da 87 a 92 | 1500,00 |
| Da 93 a 99 | 1000,00 |
Calcolo dell’usufrutto a termine
| Durata dell’usufrutto | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|
| 1 | 0,01% | 99,99% |
| 2 | 0,02% | 99,98% |
| 3 | 0,03% | 99,97% |
| 4 | 0,04% | 99,96% |
| 5 | 0,05% | 99,95% |
| 6 | 0,06% | 99,94% |
| 7 | 0,07% | 99,93% |
| 8 | 0,08% | 99,92% |
| 9 | 0,09% | 99,91% |
| 10 | 0,1% | 99,90% |
| 11 | 0,11% | 99,89% |
| 12 | 0,12% | 99,88% |
| 13 | 0,13% | 99,87% |
| 14 | 0,14% | 99,86% |
| 15 | 0,15% | 99,85% |
| 16 | 0,16% | 99,84% |
| 17 | 0,17% | 99,83% |
| 18 | 0,18% | 99,82% |
| 19 | 0,19% | 99,81% |
| 20 | 0,2% | 99,80% |
| 21 | 0,21% | 99,79% |
| 22 | 0,22% | 99,78% |
| 23 | 0,23% | 99,77% |
| 24 | 0,24% | 99,76% |
| 25 | 0,25% | 99,75% |
| 26 | 0,26% | 99,74% |
| 27 | 0,27% | 99,73% |
| 28 | 0,28% | 99,72% |
| 29 | 0,29% | 99,71% |
| 30 | 0,3% | 99,70% |
Infine, dovrà corrispondersi l’onorario al notaio per il rogito: la presenza notarile (quindi la forma dell’atto pubblico) non sarebbe a rigore necessaria (salvo che si tratti di donazione, perché allora l’atto pubblico è obbligatorio a pena di nullità, ex art. 782 c.c.), me è altamente improbabile che le parti non vi ricorrano, anche perché l’acquirente vorrà rendere il suo acquisto opponibile nei confronti dei terzi, quindi visibile dai registri immobiliari.
Per far ciò sarà necessario trascrivere l’atto, il che dovrà avvenire sulla base di un atto pubblico (o scrittura privata, ma autenticata da un notaio). Infatti, ai sensi dell’art. 2657 c.c., la trascrizione (che serve a rendere opponibile l’acquisto) non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
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