Se stai pensando di affittare il tuo appartamento su Airbnb, devi conoscere le regole per gli affitti brevi: ecco come diventare host (secondo la legge).
Affittare un immobile su Airbnb è oggi una delle strategie più diffuse per generare un reddito extra, sia per chi ha una seconda casa inutilizzata sia per chi desidera monetizzare una stanza libera. Nel 2025, il mercato degli affitti brevi è più competitivo che mai, ma anche più regolamentato, con nuove normative locali e aggiornamenti della piattaforma che rendono l’hosting più semplice e sicuro.
Airbnb, nata nel 2008, ha continuamente innovato il settore degli affitti a breve termine, introducendo nuove funzionalità per migliorare l’esperienza di host e ospiti. Negli ultimi anni, la piattaforma ha introdotto strumenti avanzati per ottimizzare i guadagni, un processo di onboarding semplificato per i nuovi host e miglioramenti nelle garanzie di protezione dell’immobile.
Ma come funziona Airbnb per chi vuole affittare la propria casa o stanza? Quali sono i passi da seguire per diventare un host di successo? E quali sono le normative da considerare nel 2025? Ecco tutto quello che c’è da sapere.
Affittare su Airbnb, come fare? La procedura completa
Affittare su Airbnb nel 2025 è un’opportunità concreta per qualsiasi tipologia di host, ma richiede una gestione attenta e il rispetto delle normative locali. Con la giusta strategia, si può guadagnare bene e in sicurezza. Vediamo tutti i passaggi da seguire.
Creare un account e registrarsi come host
Per iniziare, è necessario iscriversi gratuitamente su Airbnb.com. La registrazione può avvenire tramite email o con un account Google o Facebook. Una volta creato il profilo, dovrai completare le informazioni personali, tra cui:
- nome e cognome;
- numero di telefono verificato;
- documento d’identità (necessario per la verifica dell’account);
- dati bancari per ricevere i pagamenti.
Che tipo di host puoi diventare?
Su Airbnb, non esiste un unico modo di essere host. La piattaforma offre diverse possibilità per adattarsi alle esigenze e alle preferenze di chi desidera affittare un immobile o offrire un’esperienza unica.
Host tradizionale di alloggi
- Questo è il tipo di host più comune: affitti un’intera casa, un appartamento o anche solo una stanza privata. Può trattarsi di un affitto occasionale (ad esempio durante le vacanze) o di un’attività regolare per generare reddito extra. Puoi scegliere se offrire una stanza privata con spazi condivisi o un alloggio intero per garantire maggiore privacy agli ospiti.
Superhost
- Il titolo di Superhost è assegnato a coloro che offrono un servizio eccellente e costante. Per ottenere questo status, devi mantenere una valutazione media di almeno 4,8 stelle, completare un minimo di 10 soggiorni l’anno e mantenere un basso tasso di cancellazione. I Superhost beneficiano di maggiore visibilità e di incentivi extra.
Host di esperienze Airbnb
- Oltre agli alloggi, Airbnb offre la possibilità di ospitare esperienze, attività locali uniche che possono spaziare da tour gastronomici a lezioni di cucina o workshop creativi. Questo tipo di hosting è ideale per chi vuole condividere passioni e competenze senza affittare uno spazio fisico.
Co-host
- Se non vuoi gestire direttamente le prenotazioni o vivere lontano dalla proprietà, puoi collaborare con un co-host. Questa figura aiuta nella gestione quotidiana dell’immobile: check-in, pulizie e comunicazione con gli ospiti.
Host professionale
- Per chi gestisce più proprietà o ha un’attività nel settore immobiliare, Airbnb offre strumenti avanzati per gestire più annunci contemporaneamente, semplificando la logistica e aumentando le opportunità di guadagno.
Ogni tipologia di host offre opportunità diverse e può essere scelta in base al tempo, alle risorse e agli obiettivi personali.
Creare un annuncio di affitto
Dopo la registrazione, puoi iniziare a creare il tuo annuncio. Airbnb ti guiderà passo dopo passo attraverso il processo.
- Tipologia di immobile: puoi scegliere di affittare un’intera casa, una stanza privata o condivisa.
- Posizione e descrizione: specifica l’indirizzo e aggiungi una descrizione dettagliata dell’alloggio, evidenziando i punti di forza.
- Foto professionali: immagini di alta qualità migliorano la visibilità dell’annuncio e aumentano le prenotazioni. Airbnb offre anche un servizio fotografico gratuito in alcune città.
- Servizi inclusi: specifica se offri Wi-Fi, cucina attrezzata, parcheggio, lavatrice, aria condizionata, ecc.
- Prezzi e disponibilità: Airbnb suggerisce un prezzo competitivo basato sul mercato locale, ma sei libero di impostare la tariffa che preferisci.
- Regole della casa: puoi indicare se accetti animali, fumatori, feste e altre condizioni.
Normative e regolamenti da considerare (in breve)
Ogni città e paese ha normative specifiche per gli affitti brevi. Nel 2025, molti governi locali hanno introdotto regolamenti più stringenti. Ecco alcuni aspetti da considerare:
- licenza e registrazione: alcune città richiedono un permesso o un codice identificativo per affittare su Airbnb;
- tasse turistiche: in alcune località, Airbnb riscuote automaticamente le tasse turistiche per conto degli host, mentre in altre è necessario versarle autonomamente.
- limitazioni di affitto: alcune città impongono limiti sul numero massimo di giorni in cui è possibile affittare un immobile all’anno.
Consulta sempre il Centro Risorse di Airbnb per le normative aggiornate della tua zona.
Gestione delle prenotazioni e degli ospiti
Una volta pubblicato l’annuncio, inizierai a ricevere richieste di prenotazione. Puoi scegliere tra:
- prenotazione istantanea: permette agli ospiti di prenotare senza necessità di approvazione manuale;
- richiesta di prenotazione: consente di esaminare il profilo dell’ospite e le sue recensioni prima di accettare.
Prima dell’arrivo degli ospiti, invece, è importante comunicare in modo chiaro check-in e check-out, oltre ad offrire un’accoglienza adeguata (self check-in o incontro di persona) e fornire una guida della casa con istruzioni e suggerimenti utili sulla zona.
Guadagni e commissioni Airbnb
Quanto si guadagna su Airbnb? Il guadagno dipende da diversi fattori, come la posizione dell’immobile, la stagione e i servizi offerti. Airbnb trattiene una commissione del 3% per gli host sul prezzo dell’affitto, mentre gli ospiti pagano una commissione variabile tra il 6% e il 15%.
Ad esempio, se imposti un prezzo di 100€ a notte e ricevi una prenotazione di 3 notti, i calcoli di spese, commissioni e guadagni saranno i seguenti:
- l’ospite pagherà tra 318€ e 336€ totali (inclusa la commissione di Airbnb);
- Airbnb tratterrà il 3% (9€);
- l’host riceverà 291€ netti.
I pagamenti vengono effettuati tramite bonifico bancario, PayPal o altre modalità selezionabili su Airbnb.
Sicurezza e protezione per gli host
Airbnb offre diverse garanzie per tutelare gli host.
- AirCover per Host: copertura fino a 3 milioni di dollari per danni accidentali causati dagli ospiti.
- Assistenza 24/7: supporto clienti attivo in caso di emergenze.
- Verifica degli ospiti: possibilità di accettare solo ospiti con profilo verificato e recensioni positive.
Per ulteriore sicurezza, molti host richiedono un deposito cauzionale e installano sistemi di sicurezza come telecamere esterne (nel rispetto della privacy).
Vuoi affittare casa su Airbnb? Ecco cosa dice la legge
A partire dal 1° gennaio 2025, è obbligatorio per tutti gli host di Airbnb ottenere e mostrare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) negli annunci e all’interno della proprietà. Inoltre, il check-in a distanza è vietato: gli host devono identificare di persona gli ospiti per garantire maggiore sicurezza. Inoltre, dal 18 novembre 2024, è vietato l’uso di cassette di sicurezza per le chiavi e tastierini automatici per il check-in. Ciò per evitare il rischio di ospitare individui pericolosi o coinvolti in attività criminali. Specie in vista di eventi come il Giubileo del 2025, che attirerà milioni di turisti a Roma.
Normative di riferimento per l’affitto su Airbnb
La principale normativa che disciplina gli affitti brevi è il D. l. n. 50 del 2017 che definisce le «locazioni brevi» come contratti di locazione di immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Questi contratti possono includere servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
Regolamenti locali per gli affitti brevi
Oltre alla legislazione nazionale, le regioni e i comuni possono introdurre regolamenti specifici per gli affitti brevi, imponendo requisiti aggiuntivi per gli host Airbnb . Ad esempio, alcune città italiane richiedono la registrazione presso gli uffici comunali o l’ottenimento di autorizzazioni per l’attività di locazione turistica. Inoltre, possono essere applicate limitazioni, come il numero massimo di giorni all’anno in cui è consentito affittare l’immobile o il limite sul numero di proprietà destinabili alle locazioni brevi da parte di un singolo proprietario. Pertanto, è fondamentale consultare sempre le normative locali sugli affitti brevi prima di pubblicare il proprio annuncio su Airbnb.
Anche le normative condominiali possono influire sull’attività di locazione. Recenti sentenze, tra cui quella del Tribunale di Firenze, hanno chiarito il quadro giuridico degli affitti brevi in ambito condominiale. Il tribunale ha stabilito che:
“Gli affitti brevi in condominio sono legittimi e non violano il regolamento condominiale, a meno che non sia espressamente prevista una clausola che li vieti.”
Tuttavia, è sempre consigliabile verificare attentamente il regolamento del proprio condominio e, se necessario, rivolgersi a un avvocato esperto in diritto immobiliare per chiarire eventuali dubbi o conflitti con l’assemblea condominiale.
Come affittare il tuo appartamento su Airbnb legalmente
In primo luogo occorre verificare quali tipi di immobili possono essere affittati e quali servizi è consentito offrire agli ospiti.
Tipologia di immobili consentiti
È possibile affittare su Airbnb immobili a uso abitativo, classificati nelle categorie catastali da A1 a A11,esclusa la categoria A10 (uffici o studi professionali). Ciò significa che appartamenti, case unifamiliari e altre unità residenziali possono essere locati per brevi periodi.
È importante verificare che l’immobile sia conforme alle normative edilizie e di sicurezza vigenti. Inoltre, se l’appartamento si trova in un condominio, è consigliabile consultare il regolamento condominiale per assicurarsi che non vi siano divieti specifici riguardanti le locazioni brevi.
Servizi offerti agli ospiti
È consentito offrire servizi accessori che supportano l’uso abitativo dell’immobile. Questi includono:
- fornitura di biancheria: lenzuola, asciugamani e altri articoli per la casa;
- pulizia dei locali: servizi di pulizia all’inizio e alla fine del soggiorno;
- utenze: fornitura di acqua, elettricità, gas e connessione internet.
L’offerta di servizi aggiuntivi tipici delle strutture alberghiere, come la somministrazione di pasti, servizi di trasporto o organizzazione di tour, potrebbe configurare l’attività come imprenditoriale. In tal caso, sarebbero necessari ulteriori adempimenti, come l’apertura di una partita IVA e l’ iscrizione al registro delle imprese.
Quali sono le tasse e gli obblighi fiscali per gli host di Airbnb?
I redditi derivanti da locazioni brevi possono essere tassati secondo due regimi:
- cedolare secca: tale regime fiscale opzionale consente di applicare un’imposta sostitutiva sull’affitto percepito, evitando l’IRPEF e le relative addizionali. A partire dal 2024, l’aliquota è del 21% per il primo immobile affittato e del 26% per ciascun immobile aggiuntivo. È importante notare che la cedolare secca è applicabile solo se l’attività di locazione non è considerata imprenditoriale;
- regime IRPEF: in alternativa, i redditi da locazione possono essere inclusi nel reddito complessivo e tassati secondo le aliquote progressive IRPEF. Questo regime potrebbe risultare meno conveniente rispetto alla cedolare secca, soprattutto per chi possiede più immobili destinati all’affitto breve.
Obblighi fiscali e adempimenti per gli host
Oltre alla scelta del regime fiscale, gli host di Airbnb devono adempiere a specifici obblighi:
- ritenuta d’acconto: le piattaforme come Airbnb sono tenute ad applicare una ritenuta del 21% sui canoni di locazione al momento del pagamento all’host. La ritenuta è versata direttamente all’Agenzia delle Entrate e costituisce un acconto sulle imposte dovute dal locatore;
- imposta di soggiorno: molti comuni italiani prevedono un’imposta di soggiorno che gli host devono riscuotere dagli ospiti e versare alle autorità locali. Le modalità e gli importi variano a seconda del comune di riferimento;
- Codice Identificativo Nazionale (CIN): è obbligatorio per ogni immobile destinato a locazioni brevi ottenere un CIN, da esporre negli annunci e all’interno della proprietà. La mancata esposizione del CIN può comportare sanzioni pecuniarie;
- dichiarazione dei redditi: I redditi derivanti da locazioni brevi devono essere dichiarati annualmente.
Adempimenti burocratici per affittare su Airbnb
Per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni, la legge non prevede l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, è consigliabile redigere un contratto scritto che definisca chiaramente i termini dell’accordo, al fine di tutelare sia l’host che l’ospite. Nel caso in cui la durata della locazione superi i 30 giorni, la registrazione del contratto diventa obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula.
Ci sono limitazioni o divieti per affittare su Airbnb?
Sì, le normative e regolamenti locali possono imporre restrizioni. Ad esempio, alcune città italiane limitano il numero di giorni affittabili, anche al fine di ridurre il turnover e l’impatto sul tessuto urbano. In ogni caso, è importante consultare il regolamento comunale e condominiale per evitare sanzioni. Le restrizioni possono variare significativamente da una località all’altra; pertanto, è essenziale che gli host consultino le normative locali e si adeguino alle disposizioni specifiche del comune in cui si trova l’immobile.
Quali sono le sanzioni per il mancato rispetto delle normative su Airbnb?
Il mancato rispetto delle normative può comportare sanzioni amministrative, rimozione degli annunci dalla piattaforma e, in caso di evasione fiscale, conseguenze penali.
- mancata esposizione o ottenimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN): per la mancata esposizione del CIN ci sono sanzioni che variano da 500 a 5.000 euro, mentre l’assenza totale del CIN può comportare multe da 800 a 8.000 euro.
- violazione dei requisiti di sicurezza: Gli immobili destinati a locazioni brevi devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge. La non conformità a questi requisiti può comportare sanzioni da 600 a 6.000 euro.
- mancata comunicazione dell’esercizio di attività imprenditoriale: se l’attività di locazione breve assume carattere imprenditoriale, è obbligatorio comunicarlo alle autorità competenti. L’omissione di tale comunicazione può comportare sanzioni da 2.000 a 10.000 euro.
- Omessa comunicazione delle generalità degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza: gli host sono tenuti a comunicare le generalità degli ospiti alle autorità entro 24 ore dall’arrivo tramite il portale «Alloggiati Web» della Polizia di Stato. La mancata comunicazione costituisce reato e può comportare l’arresto fino a tre mesi o un’ammenda fino a 206 euro.
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