Condono edilizio, condizioni e limiti: ultime novità

In quali casi nel 2024 si può ottenere un condono per abusi edilizi? Ecco la normativa e le ultime pronunce.

In passato eravamo abituati a periodici provvedimenti di condono edilizio, un modo per sanare piccoli e grandi abusi, come nel caso di lavori eseguiti in difformità al progetto. In realtà l’ultimo condono edilizio risale al 2003, anche conosciuto come il terzo condono edilizio, Legge n. 326 del 2003, che ha convertito il D.L. n. 269 del 2003.

Ecco in quali casi si può ancora utilizzare questa legge per sanare degli abusi e i limiti che si incontrano quando si cerca un condono edilizio 2024.

Quali abusi edilizi si possono sanare con il terzo condono

La legge 326 del 2003 viene denominata “terzo condono edilizio” perché è il terzo atto di una trilogia di provvedimenti per sanatorie di abusi edilizi. I primi sono: Legge n. 47 del 1985 e la Legge n. 724 del 1994.
Attualmente trovano applicazione solo le disposizioni del terzo condono edilizio.
Le stesse consentono di sanare:

• interventi di costruzione di immobili senza licenza o concessioni edilizie;
• lavori eseguiti in difformità rispetto a quanto previsto in licenze e concessioni;
• interventi edilizi basati su licenze o concessioni annullate, decadute o divenute inefficaci.

Non sempre si può accedere al terzo condono edilizio infatti devono essere rese disonibili delle finestre temporali per le richieste.

Limiti al terzo condono edilizio

Per quanto riguarda i limiti occorre tenere in considerazione l’articolo 32, comma 25, della legge 326 del 2003. Questo prevede che il terzo condono edilizio possa essere applicato solo alle costruzioni abusive realizzate entro il 31 marzo 2003. La ratio è logica: in caso di condono senza «data di scadenza», tutti avrebbero potuto realizzare immobili con abusi edilizi sanandoli poi successivamente, sarebbe quindi stato tolto ogni valore a concessioni e licenze edilizie e ci sarebbe stato spazio per qualunque abuso.

Ulteriori limiti vi sono però in caso di vincolo paesaggistico, infatti, se l’immobile è situato in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico non vi può essere condono indipendentemente dalla data entro la quale sono state realizzate le opere abusive. Ci sono solo due eccezioni a tale regola;

• il vincolo paesaggistico posto successivamente alla realizzazione dell’abuso stesso;
• vincolo paesaggistico pre-esistente ma necessità di condonare solo violazioni che possono essere classificate formali.

Occorre però sottolineare che questa norma non ha valore assoluto perché la legge della Regione Lazio (n. 12 del 2004, che all’articolo 3, comma 1, lettera B) ha stabilito che in caso di vincolo paesaggistico il condono edilizio non è possibile neanche nel caso in cui il vincolo paesaggistico sia stato posto successivamente alla realizzazione dell’abuso. Si tratta quindi di una norma più restrittiva rispetto a quella nazionale.

Tale disposizione è stata confermata dalla sentenza 18077 del Tar Lazio del 1° dicembre 2023. Questo implica che prima di richiedere un condono edilizio è bene controllare se nella propria Regione vi siano delle restrizioni al terzo condono edilizio rispetto alla normativa nazionale.
Sulla stessa linea una sentenza del Consiglio di Stato del 5 dicembre 2023 n.10512 che ha confermato il rigetto di un’istanza di condono. Nel caso in oggetto era stato costruito, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, un locale adibito ad autofficina e realizzato in totale assenza di titoli edilizi.

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Limiti al terzo condono edilizio: cubatura

Il vincolo paesaggistico non rappresenta l’unico limite all’accesso al terzo condono edilizio nel 2024. La sentenza 694/2024 della Corte di Cassazione, ha evidenziato l’importanza di rispettare un doppio limite di cubatura:

• 750 metri cubi per ogni unità abitativa;
• 3.000 metri cubi per l’intera costruzione;
• 30% rispetto alla struttura iniziale in caso di ampliamento.

Anche in questo caso trova però applicazione un’interpretazione restrittiva. Molti infatti hanno ritenuto che, frazionando l’opera (comunque di dimensioni inferiori a 3.000 metri cubi, ma superiore a 750 metri cubi) fosse possibile rientrare nel limite dei 750 metri cubi per unità abitativa.
La Corte di Cassazione nella sentenza citata ha ribadito che se l’edificio appartiene interamente allo stesso soggetto, il limite di 750 metri cubi deve essere rispettato dall’intero complesso immobiliare anche se frazionato in più unità immobiliari.
La norma mira ad evitare l’elusione delle norme in materia di condono edilizio.

Quanto costa un condono edilizio?

Naturalmente il condono edilizio ha un costo. Fin dagli esordi di questo provvedimento uno degli obiettivi era fare cassa e di conseguenza non si può pensare che la sanatoria sia un regalo. Il costo varia dai 60 euro ai 150 euro per metro quadrato in funzione della tipologia dell’abuso. Gli oneri concessori vanno versati anticipatamente al comune secondo i criteri indicati dalla tabella D allegata al provvedimento.
La prima rata non può avere importo inferiore a 1.700 euro e nel caso in cui il costo totale della sanatoria sia inferiore a tale cifra, l’importo deve essere corrisposto in un’unica soluzione.
Occorre però ricordare che attualmente non è possibile accedere al condono edilizio 2024 in quanto i termini per aderire sono chiusi. Le sentenze, sebbene recenti, si riferiscono a sanatorie richieste nel momento in cui era ancora possibile ottenere l’agevolazione.