Quando l’immobile assoggettato a Imu è concesso con contratto di comodato d’uso gratuito, spetta uno sconto sull’imposta. Vediamo come funziona e chi può fruirne.
Imu 2024, se l’immobile è concesso con contratto di comodato d’uso gratuito è previsto uno sconto sull’importo da versare. Chi ha diritto alla riduzione e come se ne beneficia? Per comprendere come funziona questa agevolazione bisogna guardare alla normativa di riferimento che prevede una riduzione del 50% sull’imposta dovuta qualora l’immobile sia concesso con questo tipo di contratto.
Con l’avvicinarsi del primo appuntamento Imu dell’anno 2024, fissato al 17 giugno, visto che il 16 (scadenza ufficiale) cade di domenica, è lecito domandarsi quali requisiti si devono possedere per avere diritto allo sconto e quando è possibile applicare la riduzione. Oltre a questo è importante che capire come l’imposta dovuta deve essere calcolata al netto della riduzione del 50% prevista per gli immobili concessi con contratto di comodato d’uso gratuito.
Imu con sconto del 50%, quando?
Quella di cui stiamo parlando è una delle agevolazioni previste in materia di Imu. Ad averne diritto sono i proprietari di immobili che concedono in comodato d’uso gratuito la propria abitazione a parenti in linea retta di primo grado, ossia a genitori e figli.
Questo, però, è solo uno dei requisiti necessari per avere diritto allo sconto che porta a pagare la metà dell’Imu dovuta. Vediamo di seguito quali sono le regole e i requisiti per poter godere di questa riduzione che non è scontata come si potrebbe pensare a prima vista.
Imu comodato d’uso gratuito 2024: la normativa
A disciplinare la riduzione del 50% dell’Imu in caso di comodato d’uso gratuito è l’articolo 1, comma 747 della legge n. 160/2019, la legge di Bilancio 2020, con la quale è stata introdotta la nuova imposta unica sulla casa.
All’articolo 1, comma 747, lettera c), la Legge di Bilancio 2020 prevede che sia riconosciuto una riduzione del 50% sulla base imponibile Imu:
“per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, a eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.”
Imu con comodato d’uso gratuito, come funziona la riduzione?
Nello specifico, l’agevolazione consiste nella riduzione alla metà della base imponibile per il calcolo Imu e si applica alle abitazioni non di lusso, concesse in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale.
Va rispettata un’altra regola per non pagare l’Imu nel caso di comodato d’uso gratuito: l’accesso allo sconto è riconosciuto solo se il contratto sia stato regolarmente registrato.
Riepilogando, per aver diritto alla riduzione dell’Imu è necessario che si rispettino i seguenti requisiti:
- l’unità immobiliare non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso, ossia A/1, A/8 e A/9;
- l’immobile deve essere concesso in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli). In caso di morte del comodatario, l’agevolazione si estende al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori;
- deve essere adibito ad abitazione principale dal comodatario;
- il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.
Non solo. Requisiti specifici sono richiesti anche in relazione al proprietario dell’immobile (comodante), che dovrà:
- possedere un solo immobile in Italia oltre alla casa principale;
- avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso.
Sconto Imu 2024 con comodato d’uso gratuito: quando non si applica
Visti i casi in cui è possibile beneficiare della riduzione a metà dell’Imu 2024, vediamo quando non spetta pur in presenza di un contratto di comodato d’uso.
L’Imu è dovuto per intero nelle seguenti ipotesi:
- comodati per le abitazioni di lusso (Categorie catastali A1, A8 e A9);
- proprietari di 3 o più immobili a uso abitativo;
- prima e seconda casa situate in due comuni differenti;
- residenza in un comune e seconda casa ubicata in un comune diverso;
- proprietari di immobili residenti all’estero;
- immobile concesso in comodato d’uso gratuito non adibito ad abitazione principale dal comodatario;
- contratto di comodato d’uso stipulato tra nonni e nipoti;
- contratto di comodato d’uso gratuito stipulato da parenti diversi da genitori e figli.
Imu comodato d’uso gratuito, chi paga?
In tutti i casi, sia quando è riconosciuta la riduzione che quando non spetta, chi paga l’Imu, il comodante o il comodatario?
Il contratto di comodato d’uso gratuito è definito dall’art. 1803 del Codice Civile come:
il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile e immobile affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Ai fini Imu, il soggetto tenuto al pagamento dell’imposta è il proprietario dell’immobile (comodante), in quanto la sua dimora abituale risulterà altrove, figurando l’abitazione come seconda casa.
Imu 2024, per la riduzione è necessario che il contratto di comodato d’uso sia registrato
Un aspetto importante da evidenziare ai fini dell’applicazione dello sconto Imu è relativo all’obbligo che il contratto di comodato d’uso gratuito sia stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate.
In caso di contratto scritto, la registrazione deve avvenire entro 20 giorni. Si presenta invece richiesta all’Agenzia delle Entrate per i contratti stipulati in forma verbale.
È in ogni caso preferibile che il contratto d’uso gratuito sia stipulato e firmato da genitori e figli in forma scritta, al fine di avere una data certa e un documento valido in caso di possibili contestazioni e accertamenti da parte del proprio Comune.
Con comodato d’uso gratuito la dichiarazione Imu non serve
Con il decreto Crescita è venuto meno anche un obbligo fondamentale, ovvero quello dell’invio della dichiarazione Imu per la riduzione. La dichiarazione, laddove il contratto di comodato d’uso gratuito sia tra parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli) non deve essere presentata per avere diritto alla riduzione dell’Imu. Questo perché il Comune già conosce il presupposto per il diritto all’agevolazione visto che la stessa spetta solo per contratti registrati e dei quali, quindi, sia l’Agenzia delle Entrate che il Comune conoscono i requisiti che servono per beneficiare della riduzione.
L’obbligo di presentare la dichiarazione Imu insorge solo laddove siano intervenute variazioni rispetto a quanto risulta dalle dichiarazioni già presentate o quando ci sono delle variazioni di cui il Comune non può essere a conoscenza.
In quali altri casi è previsto uno sconto dell’Imu al 50%?
Lo sconto Imu al 50%, in ogni caso, non è previsto solo per immobili concessi in comodato d’uso gratuito a genitori e figli, ma anche in altri casi. Nello specifico si paga metà dell’imposta, come stabilito dalla Legge di Bilancio 2020 (misura strutturale che non necessita di rinnovo annuale), anche per:
- fabbricati dichiarati di interesse storico o artistico:
- fabbricati inagibili, inabitabile che non possono essere utilizzati.
Va ricordato, infine, che anche per il 2024 rimane in vigore l’esenzione Imu per immobili occupati da terzi. Si tratta di una agevolazione che vuole aiutare tutti i proprietari di case non utilizzabili perché occupate abusivamente da terzi. Per avere diritto all’esonero del pagamento è necessario presentare denuncia all’Autorità giudiziaria per violazione di domicilio, occupazione abusiva o invasione di terreni o edifici.
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