La crisi immobiliare è sempre più profonda e globale. Cosa sta succedendo nel mondo e perché la politica delle banche centrali ha dato la spinta allo shock del settore.
La crisi immobiliare attraversa il mondo e rischia di travolgere un settore cruciale per l’economia globale.
Dall’Europa agli Usa fino alla Cina, la realtà racconta una situazione molto difficile per il comparto, che ha cominciato a vacillare dopo la politica aggressiva sui tassi di interesse delle banche centrali.
Lo shock che si è propagato nei mercati immobiliari globali quando Fed, Bce e non solo hanno rapidamente alzato il costo del denaro lo scorso anno ha avuto conseguenze importanti, che diversi analisti sintetizzano in questo modo: la miniera d’oro immobiliare che ha alimentato la ricchezza di milioni di persone è finita.
Cosa sta succedendo nel mondo e come si sta palesando questa pesante crisi immobiliare? Tutti i rischi dell’esplosione di una bolla e il ruolo delle banche centrali.
Crisi immobiliare travolge il mondo: cosa succede?
I mercati immobiliari di tutto il mondo appaiono come intrappolati da un mix di costi di finanziamento elevati – probabilmente destinati a restare alti per un lungo periodo – e una carenza di case in costruzione che mantiene i prezzi elevati.
Tutto questo ha reso gli alloggi in molte aree poco accessibili, mentre i proprietari di immobili con mutui o che si apprestano a chiedere un prestito si trovano ad affrontare una crescente tensione finanziaria.
Dal Regno Unito alla Corea del Sud, c’è una sempre maggiore preoccupazione per chi possiede una casa e deve pagare gli interessi del prestito. E in molti luoghi, i tassi di interesse più elevati non fanno altro che rendere meno conveniente la costruzione edilizia, alimentando così una crisi senza fine.
Gli acquirenti immobiliari, in sostanza, appaiono sempre più bloccati. In questo modo, la proprietà immobiliare come simbolo di sicurezza della classe media – un fondamento della finanza personale per generazioni in tutto il mondo – ormai vacilla e perde valore.
I vincitori in questa crisi sono i proprietari di lunga data che hanno guadagnato quando c’è stata l’impennata dei valori delle case o che non hanno un mutuo, il che li rende liberi di investire denaro in investimenti ad alto rendimento. Ma c’è una schiera di cittadini che si classifica perdente.
“L’età dell’oro delle case unifamiliari è alle spalle”, afferma Mark Zandi, capo economista di Moody’s Analytics. “Se hai acquistato sulla scia della crisi finanziaria, hai accumulato molte azioni nella maggior parte del mondo, ma i prossimi 10 anni saranno più faticosi”.
Zandi prevede che i tassi ipotecari statunitensi a 30 anni, attualmente circa il 7,4%, raggiungeranno una media intorno al 5,5% nel prossimo decennio, rispetto al minimo del 2,65% all’inizio del 2021. La maggior parte degli altri Paesi sviluppati vedrà un aumento simile, dice, anche se i livelli specifici variano.
Sul settore pesa inoltre un’incertezza economica globale. La guerra in Medio Oriente e i continui problemi economici della Cina – alle prese con una serie di crisi immobiliari incentrate sui suoi costruttori molto indebitati – potrebbero contribuire a una recessione globale più ampia, che ridurrebbe la domanda immobiliare e spingerebbe sostanzialmente verso il basso i prezzi, causando turbolenze finanziarie anche peggiori. E per quanto riguarda il settore immobiliare, la proprietà commerciale è diventata la più preoccupante per l’economia.
Secondo gli esperti, anche se l’inflazione è in calo e le campagne di aumento dei tassi di molti Paesi si avvicinano alla fine, i consumatori ormai credono che i costi di finanziamento non saranno più così bassi come lo sono stati nei 15 anni successivi alla crisi finanziaria.
Le aspettative su tassi di interesse più alti più a lungo peggiorano lo scenario immobiliare futuro.
In un rapporto del mese scorso, gli economisti di Goldman Sachs hanno affermato che l’impatto di tassi ipotecari alti sarà più pronunciato nel 2024. “In un certo senso siamo nelle fasi iniziali di questo periodo glaciale, ed è improbabile che si sciolga presto”, secondo Benjamin Keys, professore alla Wharton School dell’Università della Pennsylvania.
Questa crisi immobiliare può scatenare effetti a catena. Niraj Shah, economista di Bloomberg Economics prevede una “lenta rottura” dei prezzi delle case per le economie sviluppate piuttosto che un crollo, affermando che è improbabile che un rallentamento economico si traduca in pesanti perdite di posti di lavoro che causerebbero gravi difficoltà abitative.
Tuttavia, i proprietari di case schiacciati dai tassi più alti potrebbero essere costretti a tagliare la spesa in altri settori per stare al passo con i pagamenti dei mutui. E alimentare, così, la recessione.
Dal boom allo shock: la crisi immobiliare nel mondo oggi
Il boom immobiliare globale dell’ultimo decennio ha reso il settore uno dei preferiti per accumulare ricchezza in Paesi come la Nuova Zelanda, l’Australia e, soprattutto, il Canada, dove decine di migliaia di persone si sono trasformate in investitori dilettanti.
Tuttavia, i tassi di interesse e rendimenti obbligazionari più elevati significano che i conti sono improvvisamente cambiati. Possedere un appartamento nella più grande città del Canada, Toronto, ora frutterà solo il 3,9% dopo i costi del mutuo e altre spese, meno del 5% guadagnato investendo in un buono del tesoro del governo canadese, secondo uno studio della Bank of Montreal.
Non solo, i maggiori costi di finanziamento hanno già spinto alcuni investimenti immobiliari in un flusso di cassa negativo e costretto i proprietari a vendere, smorzando allo stesso tempo l’interesse per nuovi acquisti.
In Europa le tariffe più elevate e costi di costruzione alle stelle minacciano di intensificare le tensioni sull’offerta. In Germania, i nuovi permessi di costruzione sono diminuiti di oltre il 27% nella prima metà dell’anno, mentre in Francia sono diminuiti del 28% fino a luglio.
La Svezia, che sta soffrendo la peggiore crisi dalla crisi degli anni ’90, ha tassi di costruzione inferiori a un terzo di quanto ritenuto necessario per tenere il passo con la domanda, minacciando di mettere ulteriormente alla prova i limiti della sostenibilità.
Un rapporto pubblicato a settembre da KPMG ha mostrato che quasi un quarto dei titolari di mutui ipotecari del Regno Unito stavano valutando la possibilità di vendere casa e trasferirsi in una proprietà più economica. Inoltre i mutui con pagamenti in ritardo rappresentano ora più dell’1% del valore dei prestiti in essere per la casa.
In sintesi, i mercati immobiliari “hanno festeggiato negli ultimi due decenni, e questo è semplicemente dovuto al fatto che i tassi di interesse ai minimi storici e la mancanza di offerta hanno alimentato i prezzi delle case”, ha affermato Shah di Bloomberg Economics. Il prossimo decennio sarà quello della moderazione, ha suggerito.
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