In caso di manutenzione di una casa affittata, l’onere di riparazione deve essere sostenuto dal proprietario o dall’inquilino? Vediamo la differenza tra lavori ordinari e straordinari.
Può capitare che quando si vive in una casa in affitto qualcosa si rompa o ci sia bisogno di riparazioni. In caso di manutenzione della casa chi deve sostenere la spesa delle riparazioni, il proprietario o l’inquilino? Ovviamente i piccoli lavori domestici, come la sostituzione di una cinghia delle serrande o di un tubo di scarico del lavello, possono capitare anche quando si vive in affitto. Chi deve sostenere la spesa per le riparazioni, il proprietario o l’affittuario, anche se non si tratta di una sua proprietà?
Ovviamente se si tratta di una ristrutturazione profonda la decisione se affrontare o no lo spesa deve essere presa dal proprietario, visto che sarà proprio lui a dover sostenere i costi. Ma per quel che riguarda le migliorie minori, la spesa su chi ricade?
Una cosa che va chiarita subito è che, indipendentemente dall’urgenza dell’intervento, è necessario per l’inquilino chiedere l’autorizzazione del proprietario per poter svolgere qualsiasi tipo di lavoro nell’immobile in affitto. Se il proprietario approva l’intervento, però, chi paga la spesa? Se a pagare chi esegue materialmente il lavoro è l’inquilino ha diritto di ricevere un rimborso del costo dal proprietario? Al riguardo esistono regole ben precise che andremo a esaminar di seguito.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Prima di iniziare a parlare dei lavori di ristrutturazione in una casa in affitto, bisogna analizzare le differenze fondamentali tra i tipi di lavori possibili, ovvero quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria.
La manutenzione ordinaria, per legge, ricade sull’inquilino. Si tratta di quei lavori di entità minore, come piccole sostituzioni. Per esempio, se si rompe il pomello della porta ed è da sostituire, questo rientra nella manutenzione ordinaria.
Solitamente questi lavori sono conseguenza dell’utilizzo o di piccoli incidenti. Tuttavia, se a provocare la rottura della cosa in questione, anche se piccola, è l’usura del tempo, a dover pagare il lavoro è il proprietario di casa. Per esempio, la sostituzione del sifone del lavandino che perde perché vecchio dovrà essere pagato dal proprietario dell’immobile, o rimborsato all’inquilino quando ha anticipato i costi.
La ristrutturazione di un appartamento, invece, non rientra in questa categoria. Quando si parla di lavori di maggiore entità, per esempio la sostituzione di un pavimento, oppure l’installazione di un nuovo bagno, questi rientrano nella manutenzione straordinaria, che è a carico del proprietario dell’immobile.
Regole per la ristrutturazione della casa in affitto
Di regola, per poter eseguire grandi o medi lavori in una casa in affitto è necessario ottenere il permesso del proprietario dell’immobile. È infatti il proprietario ad avere i diritti reali di proprietà sulla casa, e il suo permesso è sempre fondamentale prima di procedere, anche se i lavori sono voluti dall’inquilino.
Si possono comunque trovare accordi particolari tra inquilino e proprietario per i lavori di manutenzione straordinaria. Per esempio, è comune che l’inquilino anticipi piccole somme per le riparazioni, per poterle scalare direttamente dall’affitto. Questo accordo prevede comunque che ci sia il permesso del proprietario e deve essere inserito all’interno del contratto.
In generale, nel contratto sarebbe opportuno inserire tutte le clausole necessarie riguardanti i lavori, soprattutto per gli affitti a lungo termine e per un intero immobile. Comunque essendo i lavori di ristrutturazione dei lavori di manutenzione straordinaria, l’onere ricade sempre sul proprietario dell’immobile, indipendentemente dal fatto che sia stato l’inquilino a richiederli o meno.
A seconda degli accordi quindi:
- i lavori di ristrutturazione possono essere pagati direttamente dal proprietario di casa;
- possono essere anticipati dall’inquilino, per poi vederli scalati dal canone di affitto.
L’inquilino comunque non può iniziare dei lavori senza il permesso del proprietario dell’immobile. In caso di lavori svolti senza il permesso del proprietario, non potrà infatti ottenere il rimborso. Se invece l’inquilino svolge delle ristrutturazioni, decise da lui ma con il permesso del proprietario, allora il proprietario deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore della cosa al tempo della riconsegna.
Il permesso del proprietario dell’immobile deve essere esplicito. Non basta che sia a conoscenza del desiderio di fare i lavori, ma deve approvarli chiaramente perché si possa venire rimborsati.
Addizioni e innovazioni alla casa in affitto
Due casi particolari sono quelle definite “addizioni” e “innovazioni” della casa in affitto.
- le addizioni sono quelle modifiche che, pur essendo incorporate nella casa, rimangono autonome e individuali, come delle tende da sole. Se possono essere spostate, allora l’inquilino può portarsele via, oppure il proprietario può chiedere di acquistarle. Se invece sono difficilmente separabili, e durante il processo l’immobile potrebbe venire danneggiato (come per un impianto di aria condizionata) allora il locatore diventa proprietario senza dover pagare l’inquilino. Questo, a patto che l’addizione non aumenti il valore dell’immobile;
- le innovazioni sono modifiche che non aumentano il valore del bene, sono incorporate nell’immobile, e sono funzionali alle necessità dell’inquilino. Per esempio, l’installazione di una parete di cartongesso. In questo caso sono a carico dell’inquilino, e non devono diminuire il valore dell’immobile.
Ristrutturazioni e guasti urgenti della casa in affitto
Come si può fare quando ci sono delle riparazioni o modifiche urgenti? Per lavori urgenti si intendono tutte quelle situazioni che incidono negativamente sull’utilizzo concordato tra le parti per l’immobile. Per esempio, è un lavoro urgente liberarsi della muffa causata da un’infiltrazione in un appartamento.
In questo caso a dover pagare le riparazioni e ristrutturazioni è sempre il proprietario dell’immobile, perché ha il dovere di mantenere la casa fruibile come previsto dal contratto.
Nel caso in cui il proprietario si rifiutasse di fare questi lavori, allora l’inquilino ha il diritto di citarlo in giudizio e recedere il contratto, a patto che il problema riguardi una parte essenziale dell’immobile.
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L’inquilino ha, dal canto suo, il dovere di avvisare il proprietario dell’immobile nel caso in cui ci fosse bisogno di lavori e riparazioni, urgenti e non. Se dovesse anticipare i soldi per le riparazioni, l’inquilino ha diritto al rimborso.
L’inquilino ha infatti il diritto di risolvere il problema il più velocemente possibile.
Tutto questo a patto che la ristrutturazione urgente non sia la conseguenza di una danno causato dall’inquilino. In quel caso è suo dovere procedere alle riparazioni, sempre avvisando il proprietario.
I doveri dell’inquilino
Come abbiamo anticipato l’inquilino si deve fare carico di interventi di manutenzione per danni causati da egli stesso. Se, ad esempio, un inquilino per incuria o per un incidente rompe o danneggia il pavimento in parquet dell’immobile, sarà suo compito ripristinarlo a proprie spese (anche se si tratta di un lavoro di manutenzione straordinaria). Se, però, il parquet in questione si rovina per l’usura (ad esempio non è più lucido a causa dei passaggi ripetuti sulla superficie) la spesa è a carico del proprietario.
In ogni caso l’inquilino, indipendentemente se il lavoro di manutenzione sia a suo carico o no, è tenuto ad avvisare tempestivamente il proprietario di qualsiasi guasto o malfunzionamento che si possa verificare nell’immobile.
Supponiamo ad esempio che il sifone del lavello perda acqua perché obsoleto e ormai consunto. L’inquilino deve avvisare il proprietario che, a sua volta, dovrà farsi carico della spesa di riparazione. Se non lo fa in tempi brevi e la perdita in questione provoca muffa o infiltrazioni ai vicini del piano di sotto, sarà una sua responsabilità.
Se l’inquilino, invece non fa presente il problema al proprietario e il perdurare della perdita provoca danni maggiori, il maggior danno sarà imputabile proprio all’incuria dell’inquilino che non ha reso edotto il locatore del problema in corso. In questo caso, fermo restando che il sifone deve essere sostituito a spese del proprietario, l’inquilino dovrà farsi carico dei danni causati dalla sua incuria.
Chi beneficia delle detrazioni fiscali
A beneficiare delle detrazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione, come quelle previste per il Superbonus, possono essere sia l’inquilino, sia il proprietario, così come l’usufruttuario di un immobile, o i soci o imprenditori proprietari dell’immobile.
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Infatti, dipende da chi sostiene le spese. Ad avere diritto alle detrazioni fiscali non è direttamente il proprietario dell’immobile, ma chi paga per la ristrutturazione e i lavori. Se a farlo è l’inquilino, allora sarà lui a poterne usufruire.
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