Nel 2024 sono aumentate del 20% le vendite della nuda proprietà, ma cos’è, a chi conviene e come funziona questo contratto di vendita?
Nuda proprietà, nel 2024 si è registrato un boom nelle vendite immobiliari con questa tipologia di transazione con un aumento del 20% rispetto al 2023. A essere coinvolti nella vendita, mantenendo l’usufrutto dell’immobile, sono soprattutto i pensionati (circa 97.000 in Italia) per poter incassare subito il capitale dell’immobile senza perdere il diritto a viverci.
L’opzione di acquisto della nuda proprietà può rivelarsi un affare interessante per chi vuole investire in immobili senza avere fretta di trasferircisi. In molti, potranno anche essere stati tratti in inganno dal termine e dal significato che può avere (nudo può essere inteso anche come vuoto, infatti). Ma la nuda proprietà si riferisce a ben altro.
Quando si parla della nuda proprietà di un immobile in vendita, infatti, ci si riferisce ad una casa occupata da altre persone che non se ne andranno dopo l’acquisto e che, anzi, continueranno a occupare l’immobile per tutta la loro vita.
Chi acquista la nuda proprietà di un immobile, quindi, acquista un appartamento o una casa con degli usufruttuari e per poterlo utilizzare deve attendere che questi ultimi passino a miglior vita.
Di seguito andiamo a scoprire cos’è la nuda proprietà, quali sono le sue caratteristiche e come funziona. Una guida completa per approfondire questo importante tema.
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Nuda proprietà: cos’è
La definizione giuridica di nuda proprietà è la seguente: «una proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto». Il caso più noto, come detto, è quello di immobili adibiti a uso di abitazione, ma in realtà il concetto è estendibile a tutti i tipi di beni sui quali siano possibili accensioni di gravame d’uso.
Al cessare di tale gravame che menoma la piena proprietà, ad esempio all’estinzione dell’usufrutto, si ricostituisce la pienezza potestativa. Parole difficili? Non più di tanto, se ci pensate: una nuda proprietà non è nient’altro che un bene che vi appartiene, ma di cui non potete temporaneamente usufruire per una ragione specifica (il cosiddetto “gravame”). Siccome generalmente si tratta di immobili, è una casa che comprate ma nella quale non potete andare ad abitare, né potete cederla in affitto a terzi.
Nuda proprietà: come funziona
La nuda proprietà funziona in questo modo: il proprietario di un immobile, generalmente per esigenze di liquidità immediate, decide di venderlo mantenendone però il diritto di usufrutto, per un tempo definito dal contratto, o fino alla propria morte.
Generalmente a esercitare questo strumento giuridico sono persone anziane che però non hanno intenzione di trasferirsi in un altro appartamento finché avranno vita, o magari (più raramente) proprietari di appartamenti abitati da inquilini anziani che, per umanità o altri motivi, non intendono sfrattarli costringendoli a un trasloco in età avanzata. Ovviamente i casi possono essere anche diversi, ma questi sono quelli principali.
Nuda proprietà: come funziona con le spese
Quello che c’è da sapere sulla nuda proprietà è che le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono tutte a carico dell’usufruttuario: parliamo di custodia, amministrazione, manutenzione generale. Egli, dunque, è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. A quest’ultimo spettano invece le spese straordinarie e strutturali, come tetto, facciate o altro.
Più o meno come nel rapporto proprietario/affittuario. Con una differenza sostanziale: il pagamento delle imposte, anche se può essere oggetto di trattativa tra le parti, spetta giuridicamente all’usufruttuario, perché è colui che beneficia del godimento del diritto reale. Non solo: a un locatario è vietato il subaffitto a terzi, mentre l’usufruttuario può decidere di mantenere in affitto la casa ceduta al nudo proprietario continuando a percepirne i compensi.
Nuda proprietà: come si stabiliscono con i prezzi
Il prezzo di un immobile lo fa il mercato. Ma per la nuda proprietà non va considerato solo il valore della casa stabilito da un perito. Ci sono dei criteri rigidi che vanno rispettati: non sono altro che dei coefficienti redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. Essi sono legati pertanto all’età dell’usufruttuario o degli abitanti della casa stessa.
Anche l’usufrutto a tempo, teoricamente slegato dall’età, ne tiene conto ai fini del calcolo del valore dell’immobile, secondo una vera e propria formula matematica: in buona sostanza, si sottrae dall’aspettativa di vita media (diversa per uomini e donne) il tempo di durata dell’usufrutto e il risultato sarà l’età teorica da considerare per il relativo coefficiente. Un esempio?
Per un usufrutto di 5 anni di un proprietario donna, l’operazione da fare 83-5=78. Cioè, l’aspettativa di vita media di una donna in Italia meno gli anni di durata dell’usufrutto stabiliti dal contratto.
Indipendentemente dall’età reale della donna che mette in vendita la nuda proprietà, quel 78, come detto, sarà l’età da considerare per calcolare lo sconto da applicare al valore dell’immobile, in base a quanto stabilito dal Ministero delle Finanze.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
La nuda proprietà conviene a chi compra per due motivi: il primo è il prezzo agevolato dell’immobile con percentuali che dipendono dall’età del venditore (o dell’eventuale inquilino) e che ovviamente sono inversamente proporzionali all’età stessa (più alta è l’età minore è lo sconto), il secondo è relativo ai vantaggi fiscali perché il calcolo dell’imposte sull’atto di compravendita è dato dal valore della nuda proprietà e non da quello commerciale dell’immobile.
Ovviamente si tratta di un investimento per il futuro: a chi ha bisogno di una casa in cui andare ad abitare nell’immediato non conviene acquistare una nuda proprietà. L’investimento vale anche nel caso in cui il nudo proprietario vorrà rivendere l’immobile: esso, infatti, si sarà comunque rivalutato dopo un certo numero di anni, non solo per l’incremento del valore di mercato, ma per il semplice fatto che l’età dell’usufruttuario nel frattempo sarà ovviamente più alta.
I genitori più lungimiranti possono acquistare nude proprietà che poi potranno cedere ai propri figli nel momento in cui questi ultimi potranno effettivamente goderne.
La nuda proprietà conviene a chi vende per tre motivi: ti consente di avere soldi liquidi immediatamente a disposizione in caso di necessità, ma di mantenere contemporaneamente il diritto a vivere nella propria casa per sempre o fino a quando si desidera, o di continuare ad avere una rendita data dall’eventuale canone di locazione.
Ovviamente dal punto di vista strettamente economico, si configura come una perdita, perché si vende a un prezzo inferiore a quello di mercato: non conviene, dunque, a chi non ha bisogno di soldi.
Le FAQ sulla nuda proprietà
Chi ha l’usufrutto è anche proprietario? Chi acquista la casa con usufrutto diventa nudo proprietario e non può utilizzare l’immobile: l’utilizzo spetta all’usufruttuario. Chi ha l’usufrutto della casa, invece, non ne è proprietario, ma ha diritto di abitazione.
Chi ha l’usufrutto può vendere casa? L’usufruttuario non può vendere la proprietà dell’immobile (che appartiene al nudo proprietario), ma volendo può cedere il suo diritto di abitazione a un terzo. In questo caso, però, va sottolineato che il diritto all’usufrutto è sempre legato alla vita dell’usufruttuario originario, alla sua morta, chi ha acquistato il diritto di abitazione lo perde.
Chi paga l’Imu, l’usufruttuario o il proprietario? L’Imu grava sull’usufruttuario perché è passivo dell’imposta sempre chi ha diritti di uso, usufrutto o abitazione.
Quanto vale in meno una casa con usufrutto? La stima del prezzo di una casa con usufrutto va fatta sulla speranza di vita dell’usufruttuario e solitamente grava dell’1,25% per ogni anno di usufrutto.
Chi deve dichiarare la casa l’usufruttuario o il proprietario? Gli immobili vanno dichiarati sempre nel 730, ma nel caso di vendita con usufrutto a dover indicare l’immobile nella dichiarazione dei redditi è l’usufruttuario, mentre il nudo proprietario non deve dichiarare nulla.
Che succede se il nudo proprietario muore prima dell’usufruttuario? Se il nudo proprietario muore prima dell’usufruttuario non succede nulla, cambia solo la persona che detiene la nuda proprietà che passa agli eredi. Nulla cambia, invece, per usufruttuario che potrà continuare a godere del suo diritto di abitazione.
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