In caso di debiti, i creditori possono attaccare i beni del debitore, fino ad arrivare al pignoramento dei beni e alla vendita all’asta. Ecco quando una casa va all’asta e come difendersi.
La vendita di una casa all’asta giudiziaria contro la volontà del proprietario è l’ultima fase dell’espropriazione forzata. In altre parole, se una casa va all’asta la vendita è necessaria a soddisfare – almeno in parte – i creditori del proprietario. Sapere quando una casa va all’asta e perché è importante per evitare questa conclusione e porvi rimedio quando è ancora possibile. Con la vendita all’asta, infatti, gli immobili subiscono un notevole deprezzamento, con il rischio concreto che non solo il proprietario non possa mettersi in tasca nulla, ma oltre a essere rimasto senza casa dovrà anche continuare a pagare il debito. La vendita all’asta, infatti, non pregiudica la possibilità di continuare l’espropriazione forzata fino al saldo del debito, ad esempio con un pignoramento dello stipendio o della pensione.
Quando una casa va all’asta e perché
Una casa va all’asta se sottoposta al pignoramento a causa di un debito nei confronti della banca o di un altro soggetto creditore. In particolare, il creditore che non è riuscito a ottenere l’adempimento ricorre al giudice, per ottenere l’accertamento del credito e il conseguente obbligo del debitore. Quest’ultimo riceve poi un’ingiunzione al pagamento, oltre la quale il giudice autorizza il pignoramento dei beni del creditore o dei suoi crediti. A questo punto, il creditore può mettere in atto l’esecuzione forzata, la quale culmina con la vendita all’asta.
A seconda dei beni in possesso del debitore e dell’entità del credito, il pignoramento può essere mobiliare o immobiliare. Quest’ultimo è ovviamente migliore per i creditori che hanno necessità di riscuotere somme piuttosto consistenti. In ogni caso, la vendita dell’immobile non è necessariamente correlata al tipo di credito. Nel caso in cui non si paghi il mutuo, ad esempio, la banca può richiedere l’esecuzione forzata e vendere l’immobile, ma lo stesso può avvenire per altri debiti che non hanno nulla a che fare con il pagamento della casa.
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In quanto tempo una casa va all’asta e come evitare la vendita
La vendita rappresenta la parte finale della procedura di esecuzione forzata, finalizzata esclusivamente al soddisfacimento del creditore, che se non riceve quanto dovuto può attaccare i beni del debitore per ripagare il suo credito. La procedura di vendita può iniziare soltanto dopo l’atto di pignoramento, a sua volta preceduto dai seguenti atti:
- Il decreto ingiuntivo, con cui l’autorità giudiziaria intima al debitore il pagamento del debito (comprensivo di interessi e spese) entro 40 giorni;
- l’atto di precetto, che dà al debitore un termine di 10 giorni per saldare il debito, come una sorta di ultimatum.
Se questi tentativi non vanno a buon fine, il debitore riceve l’atto di pignoramento, seguito da un controllo del perito per la valutazione dell’immobile. Il responso del perito è infatti indispensabile per fornire il valore minimo da cui parte l’asta, che tuttavia difficilmente corrisponde al prezzo di vendita finale. Se l’immobile pignorato non riceve alcuna offerta, nelle aste seguenti il prezzo viene infatti ridotto, fino al 50% dopo il quarto tentativo di vendita non riuscito.
Dopo la quarta asta deserta, in cui nessuno ha presentato offerte per l’immobile, il giudice chiude il pignoramento per la non vendibilità della casa, che sostanzialmente ritorna in pieno possesso del debitore. Si tratta comunque di una circostanza piuttosto remota, proprio in ragione delle notevoli diminuzioni di prezzo che avvengono durante la vendita. Allo stesso tempo, per questo motivo la vendita forzata della casa è poco conveniente anche per il creditore, che dopo molto tempo non ottiene comunque un soddisfacimento del credito rilevabile. Ecco perché trovare soluzione alternative è del tutto possibile, oltre che favorevole per il debitore che vuole evitare di perdere la casa.
Considerando che il debitore non può partecipare all’asta della propria casa, l’unica soluzione alternativa rimane il pagamento del debito. Il debitore può almeno tentare di concordare con il creditore un piano alternativo, anche se i tentativi precedenti all’esecuzione non sono andati a buon fine è infatti probabile che alla soglia della vendita entrambe le parti siano più propense a trovare un accordo. In questi casi, diversi professionisti consigliano la modalità saldo e stralcio, con cui il debitore paga una parte inferiore all’intero debito ma ottiene comunque il saldo, a fronte di un pagamento rapido.
Bisogna poi ricordare, che è possibile chiedere al giudice una sospensione dell’asta (che non può essere superiore a 24 mesi) al fine di recuperare i fondi necessari. In ipotesi di sovraindebitamento, inoltre, le parti possono concordare un piano di rimborso rateale, approvato dal giudice a seconda della sostenibilità per le condizioni economiche del debitore.
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