Quando conviene estinguere un mutuo prima della scadenza? L’estinzione è un vantaggio solo in alcuni: ecco casistiche comuni e le opportunità di investimento.
Estinguere il mutuo può sembrare una scelta estremamente conveniente per liberarsi una volta per tutte di rate e interessi, o quantomeno ridurle. Prima di compiere questo passo, però, andrebbero considerati diversi aspetti, oltre alla capacità economica e finanziaria. Ovviamente, quest’ultima deve essere la prima circostanza da ponderare, anche in relazione alla perdita indiretta che causerebbe l’estinzione del mutuo.
Privarsi di differenti investimenti per i propri risparmi può essere decisamente svantaggioso, soprattutto se l’estinzione del mutuo non ha i vantaggi sperati. Ecco perché è bene esaminare a fondo la propria situazione e le caratteristiche del mutuo, così da capire quando conviene davvero estinguerlo e quando, invece, è meglio lasciar perdere e impiegare i propri soldi per altro.
Estinzione del mutuo: come valutarne la convenienza
Quando si dispone di un tesoretto di risparmi o di un’eredità, la decisione su come impiegare al meglio il denaro può essere difficile da prendere. In particolare, per chi possiede un mutuo, la scelta tra estinguere il debito o investire il denaro altrove può essere cruciale. Una delle principali variabili da considerare è il tasso di interesse, nonché la durata residua del finanziamento e la situazione personale.
In generale, se il tasso di interesse del mutuo è alto, estinguere il debito in anticipo potrebbe rappresentare la soluzione migliore. In alternativa, un investimento a basso rischio, come l’acquisto di un BTP o la sottoscrizione di un conto deposito, potrebbe rappresentare un’opzione interessante.
Naturalmente, la decisione finale dipenderà dalle circostanze personali di ciascuno, nonché dall’obiettivo finanziario che si vuole raggiungere. Ad esempio, se si prevede di vendere la casa a breve termine, potrebbe avere senso estinguere il mutuo anticipatamente per ridurre gli interessi pagati e aumentare il proprio capitale. D’altra parte, se si desidera accumulare ricchezza nel lungo termine, un investimento a basso rischio potrebbe rappresentare una soluzione più adeguata.
In ogni caso, è importante valutare attentamente le opzioni disponibili e consultare un esperto finanziario per prendere una decisione informata e adatta alle proprie esigenze finanziarie.
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Quando conviene estinguere un mutuo? I fattori che influenzano la decisione
La disponibilità economica e l’impatto causato dal pagamento rateale del mutuo sono due fra gli aspetti fondamentali riguardo a un’eventuale estinzione anticipata. Avere la capacità di fronteggiare la spesa non si traduce automaticamente in una convenienza, soprattutto se le rate sono sostenibili e ci sarebbero diversi impieghi più profittevoli per il denaro.
Di norma, queste valutazioni vengono eseguite da tutti i mutuatari che prendono in considerazione la possibilità di estinguere il mutuo. Altri aspetti, invece, vengono spesso sottovalutati. In particolare, bisogna considerare lo stato di avanzamento del mutuo – soprattutto alla luce della differenza fra l’estinzione parziale e quelle totale – e la penale prevista. Quest’ultima, specialmente, potrebbe trasformare l’apparente vantaggio in un ulteriore esborso.
La scelta tra estinzione totale o parziale del mutuo
L’estinzione del mutuo può avvenire sia in modo parziale che in modo totale. La differenza è ovviamente molto semplice e si basa sul corrispettivo di rate che il mutuatario intende versare in favore di credito ai fini del mutuo.
Nel dettaglio, l’estinzione parziale prevede il versamento di una somma del mutuo che verrà scalata dall’ammontare totale. In seguito all’estinzione parziale, quindi, la banca provvede a ricalcolare il piano di ammortamento sul residuo, riducendo di conseguenza l’importo delle rate mensili. Quando il contratto lo consente, poi, è anche possibile non modificare l’importo delle rate, così fa finire prima di pagare il mutuo.
Con l’estinzione totale, ovviamente, viene corrisposto all’istituto di credito l’intero ammontare del debito, liberando il mutuatario e obbligando la banca a cancellare l’ipoteca entro un massimo di 30 giorni dal pagamento completo.
Estinguere il mutuo in base allo stato di avanzamento e al tasso di interesse
Per l’estinzione parziale del mutuo, lo stato di avanzamento del finanziamento e il livello del tasso di interesse sono determinanti per una forma di convenienza.
In genere, estinguere parzialmente un mutuo conviene quando il tasso d’interesse è alto, anzi all’aumentare del tasso di interesse la convenienza è via via più significativa.
Prima di passare all’estinzione parziale, poi, bisogna anche tenere conto dello stato di avanzamento del mutuo. Nella maggior parte dei casi, infatti, viene seguito il piano di ammortamento detto “alla francese” in cui la quota relativa agli interessi è maggiore nella prima parte del mutuo.
Così, arrivati circa alla metà del finanziamento risultano pagati quasi tutti gli interessi. Di conseguenza, estinguere il mutuo nella prima metà degli anni consente di risparmiare sulla spesa per gli interessi e ridurre il peso delle rate. Ecco perché anche estinguere completamente un mutuo prossimo alla scadenza è poco conveniente, soprattutto se sono previste delle penali.
Attenzione alla penale per l’estinzione anticipata del mutuo
Con la legge Bersani del 2007 è concessa l’estinzione anticipata di mutui e prestiti senza il pagamento di alcuna penale, anche se questo non esenta del tutto i mutuatari da alcuni pagamenti extra. In particolare, la legge Bersani ha effetto soltanto sui mutui:
- Contratti da persone fisiche;
- contratti dal 2007 in poi;
- stipulati per acquistare immobili o unità abitative;
- utilizzati dal mutuatario per abitarvi o per svolgere l’attività professionale.
Di conseguenza, la penale è ancora prevista per i mutui fondiari e per gli altri tipi di finanziamento. Oltretutto, la penale non è stata abolita per i mutui contratti prima del 2007, ma la sua entità massima è strettamente regolata. Per i mutui a tasso fisso la penale massima è pari:
- allo 0,50% se l’estinzione avviene prima del terzultimo anno di mutuo;
- allo 0,20% se l’estinzione avviene nel corso del terzultimo anno;
- allo 0% se l’estinzione avviene negli ultimi due anni.
È poi prevista una riduzione dello 0,20% se la penale contrattuale è inferiore ai massimali previsti dal decreto. Invece, per i mutui a tasso variabile bisogna considerare l’anno in cui è stato stipulato il contratto. Per i mutui contratti prima del 31 dicembre 2000 si applicano le soglie previste per i mutui a tasso fisso, mentre per quelli stipulati successivamente la penale massima è:
- L’1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del mutuo;
- l’1,50% se l’estinzione avviene tra la metà e il quartultimo anno;
- lo 0,20% se l’estinzione avviene nel terzultimo anno;
- lo 0% se l’estinzione avviene negli ultimi due anni.
Per le penali contrattuali inferiori si applicano degli sconti, in particolare dello 0,25% per le penali superiori all’1,25% e dello 0,15% per le penali inferiori all’1,25%. Infine, per i mutui a tasso misto bisogna prendere in considerazione il tasso di ammortamento previsto durante il periodo in cui avviene l’estinzione e le relative soglie massime. Questo fattore è estremamente importante per capire anche in quale momento è preferibile provvedere all’estinzione.
Vantaggi e svantaggi dell’estinzione anticipata del mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo comporta il pagamento anticipato di tutto o di una parte del debito residuo. Questo può comportare alcuni vantaggi e svantaggi.
Vantaggi
Il principale vantaggio dell’estinzione anticipata del mutuo è la riduzione degli interessi pagati. In questo modo, si può risparmiare una notevole quantità di denaro nel lungo termine, che altrimenti sarebbe stata destinata al pagamento degli interessi. Inoltre, la riduzione del debito può aumentare il proprio capitale, migliorando la situazione finanziaria complessiva.
Inoltre, l’estinzione anticipata del mutuo può avere un impatto positivo sulla propria salute finanziaria. Infatti, avere un debito in meno può ridurre lo stress finanziario e consentire di investire in altre opportunità. Inoltre, l’estinzione anticipata del mutuo può aumentare la propria capacità di ottenere prestiti e finanziamenti in futuro.
Svantaggi
Tuttavia, ci sono anche alcuni svantaggi associati all’estinzione anticipata del mutuo. Il principale svantaggio è la perdita di liquidità. Pagare una somma considerevole di denaro per estinguere il mutuo può comportare una diminuzione delle risorse finanziarie disponibili, che potrebbero essere utilizzate per altri scopi, come l’investimento o la copertura delle spese quotidiane.
Inoltre, l’estinzione anticipata del mutuo può comportare l’applicazione di penali, in caso di contratti con vincoli temporali. Infatti, molte banche prevedono penali per coloro che estinguono il mutuo in anticipo rispetto alla scadenza prevista dal contratto. Queste penali possono essere significative e superare i risparmi derivanti dalla riduzione degli interessi pagati.
Vantaggi e svantaggi dell’investimento
D’altra parte, investire il denaro altrove può comportare alcuni vantaggi e svantaggi, che devono essere attentamente valutati.
Vantaggi
Il principale vantaggio dell’investimento è la possibilità di ottenere un reddito supplementare. Investire il denaro in opportunità redditizie, come i titoli di stato o i conti deposito, può generare un rendimento maggiore rispetto alla restituzione anticipata del mutuo. In questo modo, si può accumulare più ricchezza nel lungo termine e migliorare la propria situazione finanziaria complessiva.
Inoltre, l’investimento può offrire una maggiore flessibilità rispetto all’estinzione anticipata del mutuo. Infatti, investire il denaro in opportunità redditizie può permettere di disporre di risorse finanziarie, senza dover rinunciare alla liquidità disponibile.
Svantaggi
Tuttavia, l’investimento comporta anche alcuni svantaggi. Innanzitutto, gli investimenti comportano un certo rischio di perdita di capitale. Non esiste un investimento a rischio zero e, pertanto, è importante valutare attentamente il livello di rischio associato a ogni opportunità di investimento. Alcune opzioni di investimento possono essere particolarmente rischiose, come ad esempio l’acquisto di azioni individuali o di obbligazioni corporate.
Gli investimenti richiedono tempo e competenze specifiche per essere gestiti correttamente. Sebbene esistano opzioni di investimento a basso rischio come i conti deposito, questi strumenti finanziari offrono anche rendimenti relativamente bassi e, pertanto, potrebbero non essere la scelta migliore per coloro che desiderano ottenere rendimenti elevati.
Inoltre, alcuni investimenti possono essere soggetti a tasse o commissioni che possono ridurre il rendimento complessivo dell’investimento. Ad esempio, gli investimenti in fondi comuni di investimento o in ETF possono comportare commissioni di gestione o di acquisto, che possono ridurre il rendimento complessivo dell’investimento.
Infine, investire il denaro altrove potrebbe comportare il mancato beneficio delle detrazioni fiscali legate al mutuo. Infatti, i mutui offrono detrazioni fiscali sulle rate d’interesse pagate, il che può ridurre significativamente il costo totale del mutuo. Se si sceglie di estinguere il mutuo anticipatamente, si perde questo beneficio fiscale.
Conviene estinguere il mutuo oppure investire in BTP o in un conto deposito?
Oltre a tutto ciò che abbiamo detto, la scelta tra estinguere il mutuo o investire il denaro dipende anche dal livello di rischio associato all’investimento. Gli investimenti a basso rischio, come i conti deposito o i titoli di stato, offrono rendimenti più bassi ma sono meno rischiosi. Gli investimenti ad alto rischio, come le azioni o le criptovalute, offrono la possibilità di guadagni elevati ma comportano anche un rischio di perdita di capitale.
Nei paragrafi precedenti abbiamo visto come la convenienza all’estinzione del mutuo dipende da diversi fattori, come il tasso d’interesse, il tempo residuo alla scadenza, il metodo di calcolo del piano di ammortamento e se si sceglie una riduzione della durata o della rata mensile. In particolare, se il piano di ammortamento è alla francese (rata iniziale costante), è maggiore l’incentivo a rimborsare se si è nei primi anni, in cui vengono pagati l’80% degli interessi. Se si ha un lavoro autonomo, è sempre opportuno mantenere una quota di liquidità come fondo per le emergenze.
L’estinzione del mutuo conviene se il tasso d’interesse è elevato, mentre conviene investire i propri risparmi in BTP a lunga scadenza se il tasso d’interesse è basso. Ad esempio, se il tasso d’interesse sul mutuo è del 6% a 10 anni, conviene investire in BTP, poiché si ottengono interessi attivi per tutto il periodo su tutto il capitale, mentre con il mutuo con capitale residuo di 20 mila euro, il capitale sarebbe man a mano rimborsato.
Se, invece, si considerano scenari a tre o cinque anni, il risparmio degli interessi sul mutuo potrebbe essere maggiore rispetto al guadagno netto che si otterrebbe investendo nei conti deposito che offrono le migliori condizioni sul mercato per somme vincolate a 3, 5 e 10 anni, confrontato con il ritorno di un BTP di pari durata senza reinvestimento delle cedole. Bisogna anche tenere presente che qualsiasi investimento fatto a fronte di un debito significa utilizzare leva finanziaria, che espone a rischi aggiuntivi, soprattutto sul lato della liquidabilità.
Nella tabella che segue, confrontiamo il risparmio sugli interessi nel caso di estinzione anticipata di un mutuo con capitale residuo di 20mila euro a 3, 5 e 10 anni con il rendimento netto ottenuto investendo la stessa cifra in BTP e Conti di deposito con scadenze analoghe. Ci teniamo a precisare che i dati riportati sono, per quanto specifici, una stima.
| Scadenza | Risparmio interessi estinzione mutuo (tassi al 2%) | Risparmio interessi estinzione mutuo (tassi al 4%) | Risparmio interessi estinzione mutuo (tassi al 6%) | BTP | Conto deposito |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 anni | 622,65€ | 1.257,27€ | 1.903,80€ | interesse 3,46% - rendimento netto 1.559,25€ | 4,5% (banca AideXa) 1.998€ |
| 5 anni | 1.274,94€ | 2.099,82€ | 3.199,36€ | interesse 3,575% - rendimento netto 3.128,10€ | 4,5% (Banca Progetto) 3.330€ |
| 10 anni | 2.083,23€ | 4.298,83€ | 6.644,92€ | interesse 4,4% - rendimento netto 7.700€ | 4,1% (Banca Sistema) 6.068€ |
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