Quando conviene estinguere un mutuo (e quando invece è meglio lasciar perdere)

Estinguere il mutuo prima della scadenza, anche solo in parte, può sembrare una scelta estremamente vantaggiosa, ma non sempre lo è.

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Estinguere il mutuo può sembrare una scelta estremamente conveniente per liberarsi una volta per tutte di rate e interessi, o quantomeno ridurle. Prima di compiere questo passo, però, andrebbero considerati diversi aspetti, oltre alla capacità economica e finanziaria. Ovviamente, quest’ultima deve essere la prima circostanza da ponderare, anche in relazione alla perdita indiretta che causerebbe l’estinzione del mutuo.

Privarsi di differenti investimenti per i propri risparmi può essere decisamente svantaggioso, soprattutto se l’estinzione del mutuo non ha i vantaggi sperati. Ecco perché è bene esaminare a fondo la propria situazione e le caratteristiche del mutuo, così da capire quando conviene davvero estinguerlo e quando, invece, è meglio lasciar perdere e impiegare i propri soldi per altro.

Quando conviene estinguere un mutuo

La disponibilità economica e l’impatto causato dal pagamento rateale del mutuo sono due fra gli aspetti fondamentali riguardo a un’eventuale estinzione anticipata. Avere la capacità di fronteggiare la spesa non si traduce automaticamente in una convenienza, soprattutto se le rate sono sostenibili e ci sarebbero diversi impieghi più profittevoli per il denaro.

Di norma, queste valutazioni vengono eseguite da tutti i mutuatari che prendono in considerazione la possibilità di estinguere il mutuo. Altri aspetti, invece, vengono spesso sottovalutati. In particolare, bisogna considerare lo stato di avanzamento del mutuo – soprattutto alla luce della differenza fra l’estinzione parziale e quelle totale – e la penale prevista. Quest’ultima, specialmente, potrebbe trasformare l’apparente vantaggio in un ulteriore esborso.

Estinzione totale o parziale del mutuo

L’estinzione del mutuo può avvenire sia in modo parziale che in modo totale. La differenza è ovviamente molto semplice e si basa sul corrispettivo di rate che il mutuatario intende versare in favore di credito ai fini del mutuo.

Nel dettaglio, l’estinzione parziale prevede il versamento di una somma del mutuo che verrà scalata dall’ammontare totale. In seguito all’estinzione parziale, quindi, la banca provvede a ricalcolare il piano di ammortamento sul residuo, riducendo di conseguenza l’importo delle rate mensili. Quando il contratto lo consente, poi, è anche possibile non modificare l’importo delle rate, così fa finire prima di pagare il mutuo.

Con l’estinzione totale, ovviamente, viene corrisposto all’istituto di credito l’intero ammontare del debito, liberando il mutuatario e obbligando la banca a cancellare l’ipoteca entro un massimo di 30 giorni dal pagamento completo.

Estinguere il mutuo a seconda dell’avanzamento

Per l’estinzione parziale del mutuo, lo stato di avanzamento del finanziamento e il livello del tasso di interesse sono determinanti per una forma di convenienza. In genere, estinguere parzialmente un mutuo conviene quando il tasso d’interesse e alto, anzi all’aumentare del tasso di interesse la convenienza è via via più significativa.

Prima di passare all’estinzione parziale, poi, bisogna anche tenere conto dello stato di avanzamento del mutuo. Nella maggior parte dei casi, infatti, viene seguito il piano di ammortamento detto “alla francese” in cui la quota relativa agli interessi è maggiore nella prima parte del mutuo.

Così, arrivati circa alla metà del finanziamento risultano pagati quasi tutti gli interessi. Di conseguenza, estinguere il mutuo nella prima metà degli anni consente di risparmiare sulla spesa per gli interessi e ridurre il peso delle rate. Ecco perché anche estinguere completamente un mutuo prossimo alla scadenza è poco conveniente, soprattutto se sono previste delle penali.

La penale per l’estinzione anticipata del mutuo

Con la legge Bersani del 2007 è concessa l’estinzione anticipata di mutui e prestiti senza il pagamento di alcuna penale, anche se questo non esenta del tutto i mutuatari da alcuni pagamenti extra. In particolare, la legge Bersani ha effetto soltanto sui mutui:

Contratti da persone fisiche;
contratti dal 2007 in poi;
stipulati per acquistare immobili o unità abitative;
utilizzati dal mutuatario per abitarvi o per svolgere l’attività professionale.

Di conseguenza, la penale è ancora prevista per i mutui fondiari e per gli altri tipi di finanziamento. Oltretutto, la penale non è stata abolita per i mutui contratti prima del 2007, ma la sua entità massima è strettamente regolata. Per i mutui a tasso fisso la penale massima è pari:

Allo 0,50% se l’estinzione avviene prima del terzultimo anno di mutuo;
allo 0,20% se l’estinzione avviene nel corso del terzultimo anno;
allo 0% se l’estinzione avviene negli ultimi due anni.

È poi prevista una riduzione dello 0,20% se la penale contrattuale è inferiore ai massimali previsti dal decreto. Invece, per i mutui a tasso variabile bisogna considerare l’anno in cui è stato stipulato il contratto. Per i mutui contratti prima del 31 dicembre 2000 si applicano le soglie previste per i mutui a tasso fisso, mentre per quelli stipulati successivamente la penale massima è:

L’1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del mutuo;
l’1,50% se l’estinzione avviene tra la metà e il quartultimo anno;
lo 0,20% se l’estinzione avviene nel terzultimo anno;
lo 0% se l’estinzione avviene negli ultimi due anni.

Per le penali contrattuali inferiori si applicano degli sconti, in particolare dello 0,25% per le penali superiori all’1,25% e dello 0,15% per le penali inferiori all’1,25%. Infine, per i mutui a tasso misto bisogna prendere in considerazione il tasso di ammortamento previsto durante il periodo in cui avviene l’estinzione e le relative soglie massime. Questo fattore è estremamente importante per capire anche in quale momento è preferibile provvedere all’estinzione.