Si può vendere la casa ereditata prima di fare la successione?

Vendita della casa ereditata: si può fare a meno della dichiarazione di successione, del rogito notarile e del pagamento delle imposte?

Molto spesso la vendita della casa ereditata è una soluzione congeniale, soprattutto quando ci sono molti eredi e gestire diversamente l’immobile risulterebbe poco pratico. Con la vendita immediata, inoltre, si evita che il bene subisca il deprezzamento a cui andrebbe incontro con un’asta giudiziaria. Nella maggior parte dei casi, infatti, le cause civili riguardanti la divisione di immobili ereditari hanno questo risvolto.

Vendere il prima possibile così da dividere il ricavato in proporzione delle quote ereditarie è l’obiettivo più che lecito e del tutto fattibile, ma bisogna rispettare precisamente la procedura corretta per non andare incontro a imprevisti. Molti eredi si chiedono se sia possibile evitare la dichiarazione di successione, obbligatoria quando il patrimonio ereditario comprende un immobile, a prescindere dal valore e dal rapporto tra defunto ed eredi.

Principalmente, chi si pone questo dubbio vorrebbe evitare di compiere questo adempimento, considerato superfluo, ma soprattutto di pagare le relative imposte, con particolare riferimento alla tassa di successione. In effetti, la compravendita di una casa ereditata può risultare più complessa per via degli adempimenti ulteriori, ma seguendo con ordine le disposizioni di legge non si può sbagliare.

Si può vendere la casa ereditata senza successione?

Nonostante il dispiacere di tutti gli eredi, non è possibile vendere la casa ereditata senza presentare la dichiarazione di successione, anzi. Questo adempimento fiscale rappresenta proprio il primo passaggio per vendere l’immobile ed è in ogni caso obbligatorio quando il patrimonio ereditario include abitazioni o altri beni immobiliari. Prima di adoperarsi per la compravendita è dunque fondamentale presentare la dichiarazione di successione, rispettando anche il termine di 12 mesi dall’apertura della successione, e pagare la relativa imposta calcolata dall’Agenzia delle entrate.

La tassa di successione dipende dall’ammontare del patrimonio ereditario, con franchigie e aliquote diverse a seconda del legame tra il defunto e l’erede. Gli eredi dovranno anche pagare l’imposta catastale e ipotecaria, ridotte in misura fissa a 200 euro l’una se almeno uno degli obbligati gode delle agevolazioni prima casa. In questo caso, l’erede è vincolato a non alienare l’immobile per almeno 5 anni, dovendo altrimenti pagare la differenza d’imposta dovuta (a meno che non compri un altro immobile adibendolo a prima casa).

Non è invece previsto che gli eredi debbano pagare tasse sulla plusvalenza immobiliare nemmeno nel caso in cui il prezzo di vendita della casa sia superiore al valore appurato al momento della successione, indipendentemente dal periodo trascorso fino alla vendita. L’imposta di successione deve però essere pagata, come tutti gli altri oneri correlati, anche se il bene sarà venduto.

Serve il rogito per vendere la casa ereditata?

La dichiarazione di successione è fondamentale per vendere un immobile ereditato, ma la bella notizia è che sostituisce il rogito notarile. Quest’ultimo non è necessario per procedere alla compravendita, la quale richiede però l’atto di accettazione dell’eredità o la trascrizione dell’accettazione tacita (che può avvenire contestualmente all’atto di vendita), oltre alle eventuali rinunce all’eredità di altri chiamati.

La vendita presuppone l’accordo comune tra tutti gli eredi, in assenza del quale non si può procedere alla vendita del bene se non attraverso la procedura giudiziale. In alternativa, ogni erede favorevole può comunque procedere alla vendita della propria quota di proprietà sul bene (non prima di aver presentato la dichiarazione di successione), ricordando il diritto di prelazione dei coeredi. Questi ultimi devono infatti essere avvisati per primi affinché possano, se vogliono, acquistare le altre quote.

Insieme alla dichiarazione di successione e all’accettazione dell’eredità sarà necessaria anche una copia del certificato di morte del testatore, oltre che del testamento se presente, affinché ne vengano rispettate le disposizioni. Per esempio, il testatore potrebbe aver disposto un diritto di usufrutto sull’immobile, che deve continuare a seguirlo anche in caso di vendita.