Cosa sono le spese di istruttoria e quali sono tutti i costi da sostenere per un mutuo? Ecco di quali si tratta e le eventuali agevolazioni.
Acquistare casa è un passo importante nella vita di ogni persona che può finalmente realizzare il desiderio di avere un immobile proprio, in cui vivere assieme alle persone più care. Per compiere questo grande passo bisogna sborsare del denaro. Peccato che non tutti dispongano dei soldi necessari e per questo motivo ci si ritrova costretti a doversi rivolgere alla banca per chiedere un mutuo.
Grazie a quest’ultimo, infatti, è possibile ottenere la somma di denaro necessaria ad acquistare l’immobile di proprio gradimento. Ovviamente la banca non regala tale denaro, bensì vuole la relativa restituzione, con tanto di pagamento di interessi. Se tutto questo non bastasse bisogna sostenere tutta una serie di costi extra, come ad esempio le spese di istruttoria. Ecco di cosa si tratta.
Cosa sono le spese di istruttoria e come si calcolano
Quando si decide di rivolgersi ad una banca per richiedere il mutuo per acquistare casa bisogna sapere che bisogna pagare le spese di istruttoria. Quest’ultime, in pratica, sono volte a coprire le operazioni effettuate dall’istituto di credito per valutare la situazione economica del soggetto richiedente. In questo modo la banca può capire se un soggetto possa o meno sostenere il mutuo senza particolari problemi. In particolare, prima di decidere se concedere o meno il mutuo, la banca stila un profilo creditizio e finanziario del richiedente e fa una stima del valore dell’immobile.
Il costo da sostenere per l’istruttoria può risultare alquanto differente da una banca all’altra. In genere oscilla tra l’1% e il 2% dell’importo finanziato oppure può essere determinato in una misura fissa, con importi che vanno da 180 euro fino ad arrivare a superare anche quota 300 euro.
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Quando si pagano le spese di istruttoria
Ogni istituto di credito può decidere a propria discrezione le modalità di pagamento delle spese di istruttoria. In genere è richiesto il versamento in un’unica soluzione, con le spese di istruttoria che vengono addebitate assieme alla prima rata del mutuo. Alcune banche, invece, offrono la possibilità di dilazionare le spese di istruttoria nell’arco dell’intera durata del mutuo o comunque su un certo numero di rate abbastanza ampio.
In questo modo è possibile spalmare l’importo su più mensilità, riducendo l’impatto immediato sul bilancio famigliare. In presenza di particolari mutui, come ad esempio i mutui Consap e i mutui green, le banche possono proporre degli sconti sulle spese di istruttoria. È bene ricordare che non bisogna pagare le spese di istruttoria nel caso in cui, dopo aver effettuato i vari controlli, la banca decidesse di non concedere il mutuo.
Detrazione delle spese di istruttoria
Proprio come gli interessi, anche le spese di istruttoria possono essere portate in detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.
In questo modo, è possibile beneficiare di uno sconto dell’imposta pari al 19%, fino a un tetto massimo di 4 mila euro. Per beneficiare di tale agevolazione è necessario che si tratti dell’acquisto della prima casa.
Non si ha diritto alla detrazione, infatti, nel caso in cui si sottoscriva un mutuo per un’abitazione che non venga adibita a prima casa.
L’elenco di tutti i costi di un mutuo
Oltre al costo dell’immobile in sé e alle spese di istruttoria, quando si accende un mutuo bisogna fare i conti con tutta una serie di spese. Ecco di seguito un elenco di tutti i costi da sostenere e che inevitabilmente gravano sul budget famigliare:
| Costi di un mutuo | Cosa si paga | Importo |
|---|---|---|
| Perizia | Necessaria per determinare il valore di un immobile, serve alla banca per stabilire quale importo concedere come mutuo | da 300 a 600 euro |
| Spese notarili | Il notaio verifica la correttezza della documentazione e garantisce la liceità dell’operazione | da 1.500 euro a 4.000 euro |
| Imposte | Quando si acquista una casa bisogna pagare delle imposte, ovvero importi da corrispondere allo Stato | da 1.000 euro in su |
| Polizze assicurative | Su casa, vita, contro la perdita del lavoro, rappresentano per la banca una forma di garanzia aggiuntiva | da 30 a 50 euro al mese |
| Spese accessorie | Tra queste si annoverano le spese di gestione e le spese di incasso rata | differiscono a seconda della banca |
| Interessi | Compenso della banca per aver erogato il presto | Importo differisce in base al TAN e durata del mutuo |
Perizia
La perizia è indispensabile perché permette alla banca di stabilire l’importo da concedere, tenendo conto del valore effettivo dell’immobile oggetto di mutuo. In pratica la spese di perizia vengono richieste per coprire il lavoro del perito che valuta l’immobile, compresa l’Iva, il contributo per la sua cassa di previdenza e il rimborso spese. In genere il costo è correlato all’importo di mutuo che si intende richiedere e si aggira tra i 300 e i 600 euro.
Spese notarili
Nel momento in cui si stipula il contratto di mutuo bisogna pagare il notaio. Quest’ultimo ha l’importante compito di verificare che la documentazione sia corretta e che l’immobile abbia tutte le carte in regola dal punto di vista legale. L’importo differisce a seconda della complessità della pratica e dell’importo del mutuo. Mediamente, comunque, le spese notarili oscillano da 1.500 euro a 4.000 euro.
Imposte
Nel momento in cui si decide di acquistare una casa bisogna pagare una serie di imposte.
- Imposta di registro pari al 2% del prezzo dell’immobile in caso di acquisto della prima casa e al 9% per l’acquisto di una seconda casa.
- Imposta ipotecaria dall’importo fisso di 50 euro
- Imposta catastale dall’importo fisso di 50 euro.
In determinati casi è possibile optare per l’imposta sostitutiva. Quest’ultima è una forma alternativa al regime fiscale ordinario che permette di evitare il pagamento di altre tipologie di imposte, quali ad esempio l’imposta ipotecaria, l’imposta di registro e l’imposta catastale. In pratica consente di evitare di pagare ogni singola imposta, raggruppando i vari importi obbligatori in un’unica voce, rendendo il pagamento più facile e veloce.
L’imposta sostitutiva non ha un importo fisso, bensì viene calcolata in percentuale rispetto all’importo totale erogato dalla banca. Entrando nei dettagli, presenta le due seguenti aliquote:
- 0,25%, applicato sull’acquisto della prima casa;
- 2%, tale percentuale è applicata sull’acquisto della seconda casa. Questa soluzione è disponibile per i contratti di mutuo stipulati per comprare un immobile e deve essere esercitata entro 60 giorni dalla data di stipula del contratto.
In presenza di un mutuo cointestato, per beneficiare dell’aliquota allo 0,25%, è fondamentale che entrambi i soggetti cointestatari abbiano la residenza nella stessa casa.
Polizze assicurative
La maggior parte delle banche chiede la stipula di una polizza assicurativa, come forma di garanzia. Tale polizza può essere sulla vita, contro la perdita del lavoro oppure un’assicurazione sulla casa per eventuali incendi. Il costo dei premi di tali polizze può essere pagato mensilmente, con quote che oscillano tra i 30 e i 50 euro al mese, oppure in un’unica soluzione. Per legge le banche devono proporre almeno altri due preventivi di compagnie assicurative, in modo tale da permette all’acquirente di fare una scelta ponderata e in linea con le proprie esigenze.
Spese accessorie
Oltre alle spese finora citate, è possibile dover fare i conti con alcune spese accessorie che possono differire a seconda della banca di riferimento. Tra queste si annoverano le spese di incasso rata che oscillano tra 1 e 8 euro per rata. Ma non solo, la banca può chiedere il pagamento delle spese di gestione che sono opportunamente indicate nel foglio informativo del mutuo. Per ottenere maggiori informazioni in merito si consiglia di leggere attentamente il contratto del mutuo.
Interessi
Gli interessi del mutuo rappresentano il compenso che bisogna pagare all’istituto di credito per aver erogato i soldi necessari per acquistare l’immobile. Il relativo importo dipende dal TAN, ovvero il tasso annuale nominale, applicato dalla banca e dalla durata del mutuo.
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Ruolo del TAEG
Il TAEG, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale, aiuta a capire quale mutuo conviene di più a parità di condizioni. Ad esempio un mutuo con un TAEG dell’1,60% risulta meno conveniente di un mutuo con un TAEG all’1,20%. Si tratta, quindi, di un indicatore di costo che permette di valutare la convenienza di un mutuo confrontando il costo complessivo di diversi prestiti.
Il Taeg include tutti i costi accessori iniziali e periodici necessari per ottenere il mutuo, tra cui:
- le spese di istruttoria;
- il costo della perizia;
- l’imposta sostitutiva;
- le spese periodiche di incasso rata;
- il costo per le singole comunicazioni periodiche;
- le assicurazioni obbligatorie (polizza scoppio e incendio sul fabbricato);
- le spese di mediazione creditizia da parte di una società di consulenza.
È bene ricordare che non rientrano nel Taeg le spese delle assicurazioni non obbligatorie per legge, le spese notarili e tutti gli altri costi non connessi con l’operazione di finanziamento. Conoscere il valore del Taeg consente di avere una panoramica completa dei costi del mutuo e scegliere in questo modo la soluzione più conveniente.
Eventuali agevolazioni
Come è facile notare sono davvero tante le spese che bisogna sostenere nel momento in cui si decide di accendere un mutuo. Fortunatamente, però, in determinati casi è possibile beneficiare di importanti agevolazioni che permettono di abbattere i costi. Ne sono un chiaro esempio i mutui agevolati per under 36 grazie a cui è possibile accedere a finanziamenti con garanzia da parte del Fondo Consap a copertura del 50% della quota capitale del finanziamento per mutui erogati fino a 250 mila euro.
Per accedere a tale agevolazione è necessario avere un’età non superiore ai 36 anni compiuti e Isee pari a massimo 40 mila euro. Il mutuo agevolato a garanzia dello Stato non è rivolto solo agli under 36 anni, ma l’accesso al Fondo di garanzia per il mutuo prima casa è esteso, a prescindere dall’età dell’acquirente, alle famiglie numerose e con redditi bassi.
Oltre alle agevolazioni statali, molte banche propongono dei pacchetti ad hoc, rivolti in particolare ai più giovani. Grazie a quest’ultimi possono offrire costi più bassi sulla spesa di istruttoria oppure tassi di interessi vantaggiosi. Si consiglia pertanto di fare dei preventivi presso diversi istituti per conoscere le condizioni proposte e optare per la soluzione più vantaggiosa.
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