Comprare casa pagando l’affitto sarebbe un’opportunità molto valida per i futuri acquirenti, ma come funziona il rent to buy? Ecco la guida grazie ai chiarimenti del Consiglio Nazionale del Notariato, che ha anche disposto uno schema contrattuale.
Comprare casa in Italia è diventata una vera e propria mission impossible: disoccupazione, crisi, precariato, senza contare che anche in condizioni ottimali le banche fanno ostruzionismo, come svela un’inchiesta di Altroconsumo, di cui vi abbiamo parlato tempo fa.
Tra le 3 soluzioni alternative per comprare casa, il rent to buy rappresenta un’ipotesi molto valida, soprattutto a fronte dello schema contrattuale messo a disposizione dal Consiglio Nazionale del Notariato al fine di facilitare l’applicazione operativa.
Secondo un recente studio di Tecnocasa servono ben 5,8 anni di stipendio per comprare una casa di una grandezza media, circa 65 mq. Secondo Tecnocasa il trend è migliorato, poiché tra il 2006 e il 2007 ne occorrevano 8,6 nei picchi. Inoltre pare che i prezzi siano destinati a scendere prossimamente tra -1% e -3%.
La situazione più difficile per chi vuole comprare casa è a Roma, dove servono 9,5 annualità, segue Milano a quota 7,9.
Come funziona il rent to buy?
Non solo agevolazioni sulla prima casa (attenzione ai casi di decadenza!) per procedere all’acquisto, ma anche rent to buy, una fusione tra un contratto di affitto e un preliminare di vendita di un immobile.
Come funziona quindi il rent to buy? Il proprietario consegna immediatamente l’immobile al conduttore, ovvero il futuro acquirente, che paga il canone d’affitto, a condizione di poter decidere, dopo un certo periodo di tempo, entro 10 anni, se acquistare l’immobile (decisione del tutto autonoma e non obbligatoria), sottraendo dal prezzo d’acquisto una parte dei canoni già pagati.
Un esempio fornito dal Consiglio Nazionale del Notariato:
«Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni».
Possono essere oggetto del rent to buy:
- appartamenti
- autorimesse
- cantine
- negozi
- uffici
- capannoni e negozi
- terreni
- immobili in costruzione (se si trovano allo stato grezzo bisognerà cancellare l’ipoteca che grava sul bene).
Rent to buy: vantaggi, svantaggi e tutele
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di un simile contratto?
Dalla parte del proprietario dell’immobile, egli troverà un maggior di potenziali acquirenti e se il conduttore decidesse di non voler comprare la casa, potrebbe trattenere totalmente o parzialmente quanto è stato versato, che sarà comunque una somma maggiore rispetto ad un ordinario canone di locazione, poiché, al fine di tutelarsi, il proprietario dovrebbe chiedere un canone più alto e concordare con l’inquilino la parte dei canoni da trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita.
Il rischio, come succede in tutte le locazioni, è quello di trovarsi un inquilino inadempiente dentro casa e dover ricorrere al giudice per ritornare in possesso del bene.
L’inquilino avrà degli evidenti vantaggi nell’optare per un contratto di rent to buy, perché potrà spalmare nel tempo una spesa considerevole. Ma viene tutelato? Qual è la cornice giuridica di riferimento? E’ ancora il Consiglio Nazionale del Notariato a spiegarlo:
«La legge stabilisce la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore».
Rent to buy e Fisco: quanto si paga?
Bisogna fare una premessa, ovvero fare delle distinzioni:
- tra chi concede il godimento del bene in vista della futura vendita: è un privato o un’azienda?
- tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Dal punto di vista tributario non esiste ancora una disciplina che stabilisca delle regole precise, ne consegue che la collaborazione con un notaio risulta fondamentale. Il Consiglio precisa che nel periodo del godimento dell’immobile (situazione analoga ad una locazione), sono a carico del proprietario le imposte legate al possesso dell’immobile, come in qualsiasi contratto di affitto.
Sono invece a carico dell’inquilino-acquirente le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari, così come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
Tuttavia per definire con maggiore certezza gli aspetti tributari si attende una circolare dell’Agenzia delle Entrate che, come ha annunciato il vice direttore generale Eduardo Ursilli, arriverà a febbraio.
Rent to buy: contratto
Per visualizzare lo schema contrattuale messo a disposizione dal Consiglio Nazionale del Notariato, scarica il file.
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