Crollano i prezzi delle case. Effetto domino in arrivo anche in Italia?

Crollano i prezzi delle case in molti paesi d’Europa a causa dell’aumento dei tassi di interesse (e delle rate del mutuo) che sta minando il mercato immobiliare europeo. Anche l’Italia potrebbe non essere immune a questo trend, ma per il momento non soffre come Regno Unito e Germania. L’ultima ricerca di S&P dal titolo «European Housing Markets: Sustained Correction Ahead» prevede un calo sostenuto dei prezzi delle case entro la fine del 2024, con possibili quotazioni minime. Anche la Bce ha lanciato un monito sul mercato immobiliare, rilevando segni di vulnerabilità e possibile calo della liquidità e dei prezzi.

La pandemia ha peggiorato l’accessibilità economica degli alloggi e l’aumento dei tassi di interesse intensificherà ulteriormente la pressione sui prezzi delle case nei mercati immobiliari europei. Non sarà un vero e proprio crollo, ma un calo prolungato che coinvolgerà molte aree geografiche.

Ecco cosa sta succedendo in Europa e cosa potrebbe accadere in Italia.

Rischio di bolla immobiliare

Molti esperti osservano una speculazione e un aumento dei prezzi immobiliari in Europa, oltre che negli Stati Uniti, che potrebbero portare a un crollo dei prezzi delle case.

Potrebbe scoppiare una nuova bolla immobiliare? L’Europa è preoccupata soprattutto nel settore degli asset commerciali, in un momento finanziario già fragile. Sebbene vi siano similitudini con la crisi del 2008, la situazione è diversa. I criteri per l’erogazione dei mutui sono diventati più rigorosi, ma gli alti tassi ipotecari limitano l’accesso ai mutui e frenano gli investitori, causando una diminuzione dei prezzi e un possibile crollo per alcune asset class. La situazione richiede attenzione e cautela per evitare gravi conseguenze nel settore immobiliare.

Prezzi delle case in picchiata nel Regno Unito

Il mercato immobiliare nel Regno Unito sta vivendo una fase di rallentamento significativo, con i prezzi delle case che registrano la più rapida diminuzione dal luglio 2009. Secondo i dati di Nationwide, a luglio il prezzo medio delle abitazioni è diminuito del 3,8% su base annua, il calo più significativo dal periodo immediatamente successivo alla crisi finanziaria.

Questa situazione riflette l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse, che ha reso più difficile per i potenziali acquirenti permettersi un mutuo per una nuova casa. Ad esempio, i costi mensili del mutuo rappresentano ora il 43% dello stipendio netto di un acquirente medio, rispetto al 32% dell’anno precedente e ben oltre la media a lungo termine del 29%.

I requisiti di deposito continuano a rappresentare un ostacolo significativo per gli acquirenti, con un deposito del 10% che equivale al 55% del reddito annuo lordo medio. Questa sfida di accessibilità ai mutui sta contribuendo al calo dell’attività nel mercato immobiliare, con 86.000 transazioni immobiliari completate a giugno, il 15% in meno rispetto all’anno precedente e circa il 10% in meno rispetto ai livelli pre-pandemici.

La prospettiva futura del mercato immobiliare del Regno Unito rimane incerta, con l’aumento dei tassi di interesse che potrebbe continuare a influenzare negativamente il settore. Gli esperti dovranno monitorare attentamente l’andamento del mercato e i cambiamenti nei tassi di interesse per valutare come si evolverà la situazione. Nel frattempo, gli acquirenti e i venditori dovranno affrontare un contesto di mercato impegnativo e prendere decisioni ponderate riguardo agli investimenti immobiliari.

Crisi immobiliare in Germania

Anche la Germania sta attraversando una crisi immobiliare senza precedenti. Secondo la Global Property Guide, il calo dei prezzi delle case a maggio ha raggiunto il 14,61% in termini reali, il più elevato nel mondo industrializzato. Questa diminuzione non coinvolge gli immobili nuovi, beneficiari di incentivi pubblici legati alle politiche verdi, ma il settore delle abitazioni esistenti è colpito pesantemente.

L’aumento dei tassi di interesse voluto dalla Bce ha ulteriormente peggiorato la situazione. Nel primo trimestre del 2023, il settore immobiliare ha registrato un aumento del 34,3% dei fallimenti, segnalando una crisi acuta. Gli investimenti immobiliari sono in calo, le banche stanno perdendo flussi di cassa e il valore degli immobili eseguiti è inferiore alle stime. Un numero crescente di famiglie sta lottando per far fronte ai mutui e ciò potrebbe portare a insolvenze volontarie.

Il mercato non sembra reattivo e i prezzi delle case continuano a scendere. Se la crisi immobiliare dovesse persistere e i tassi di interesse rimanessero elevati a lungo, c’è il rischio che si trasformi in una crisi creditizia. La recente accettazione da parte della Germania della riforma del MES potrebbe riflettere la speranza che altri paesi possano contribuire a mitigare gli effetti della sua crisi. La situazione è delicata e richiederà attenta osservazione e azioni adeguate per evitare un’ulteriore escalation della crisi.

Prezzi case in Germania Fonte: Ufficio federale di statistica, giugno 2023

Andamento del mercato immobiliare in Italia

Il mercato immobiliare italiano ha vissuto una contrazione significativa degli investimenti nel primo semestre del 2023. Resistono tuttavia il settore residenziale e lo student housing, dove si registrano prezzi record. Per il momento in Italia non si può ancora parlare di crisi immobiliare, sebbene gli alti tassi ipotecari rendono difficile per le famiglie acquistare e frenano gli investitori, con il rischio di deprimere le valutazioni.

Secondo le previsioni di Nomisma, in Italia le transazioni residenziali dovrebbero calare del 14,6% quest’anno rispetto al 2022, con una perdita stimata di 18 miliardi di euro nel giro d’affari legato alla compravendita di case. Questo calo è dovuto all’aumento dei tassi di interesse e alla maggiore difficoltà nel finanziamento bancario.

L’aumento progressivo dei tassi di interesse ha significativamente elevato la barriera all’ingresso nel mercato immobiliare.

Per poter essere considerati solvibili e ottenere un mutuo, è necessario avere un reddito minimo che si è alzato di circa il 40% per sostenere la rata del mutuo. Questo rende più difficile per le famiglie accedere al finanziamento per l’acquisto di una casa.

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Nel settore commerciale, l’analisi del centro studi di IPI mostra come la stretta creditizia e l’aumento del costo del finanziamento e dei rendimenti dei titoli di stato abbiano determinato una diminuzione del 67% delle operazioni di investimento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.