Cos’è l’imposta sostitutiva mutuo, a cosa serve e come si calcola? Ecco tutto quello che c’è da sapere e qualche esempio pratico.
Comprare casa è senz’ombra di dubbio una tappa che segna la propria vita e anche le proprie tasche. Tanti, infatti, sono i soldi da dover sborsare per poter acquistare un immobile. Non tutti, però, dispongono del denaro necessario e per questo motivo si ritrovano a dover chiedere un mutuo alla banca.
Quest’ultima, prima di decidere se concedere o meno un mutuo, effettua le opportune valutazioni, tra cui ad esempio il merito creditizio del soggetto richiedente. Se tutto questo non bastasse, una volta stipulato il contratto di mutuo bisogna pagare tutta una serie di costi extra rispetto all’importo richiesto, come ad esempio l’imposta sostitutiva mutuo. Ma di cosa si tratta e a cosa serve? Entriamo nei dettagli e vediamo tutto quello che c’è da sapere in merito.
Cos’è e per quali mutui è prevista l’imposta sostitutiva
Introdotta con il DPR 601 del 29 luglio 1973, l’imposta sostitutiva viene applicata su tutti i finanziamenti con una durata superiore ai 18 mesi. Tale imposta si applica su tutti i mutui, a prescindere dal fatto che riguardi la costruzione o la ristrutturazione di un immobile. A titolo di esempio l’imposta sostitutiva mutuo è prevista per le seguenti tipologie:
- mutuo chirografario: garantito da un solo documento, il chirografo, ha una durata pari a massimo 15 anni;
- mutuo ipotecario, ossia garantito da un’ipoteca sul bene acquistato;
- apertura di credito, ossia l’apertura di un conto corrente.
L’importo dell’imposta sostitutiva mutuo, ricordiamo, viene calcolata in modo proporzionale rispetto alla somma richiesta e la relativa percentuale differisce a seconda del tipo di finanziamento.
A cosa serve?
Come intuibile dal nome, si tratta di un’alternativa al regime fiscale ordinario, a cui si va a sostituire. In questo modo è possibile evitare il pagamento di altre tipologie di imposte, quali ad esempio l’imposta ipotecaria, l’imposta di registro, così come l’imposta di bollo, l’imposta catastale e le tasse sulle concessioni governative. In pratica permette di evitare di pagare ogni singola imposta, raggruppando i vari importi obbligatori in un’unica voce. In questo modo il pagamento risulta più semplice e soprattutto veloce. Ma non solo, tale imposta opzionale è in grado di garantire un vantaggio fiscale al contribuente. Grazie al versamento unico, infatti, è possibile beneficiare di uno sconto sull’importo totale dei singoli tributi.
Per quanto concerne il relativo pagamento, l’imposta sostitutiva deve essere versata dal soggetto che riceve il mutuo o il finanziamento. A effettuare, praticamente, il relativo versamento è però la banca. Quest’ultima trattiene l’imposta dal credito erogato al momento della sottoscrizione del mutuo per poi versare la somma in questione allo Stato per conto del cliente. Quando si richiede un mutuo, pertanto, è bene prestare attenzione a tale voce in modo tale da evitare di incorrere in spiacevoli situazioni.
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Come si calcola l’imposta sostitutiva sul mutuo
L’imposta sostitutiva non ha un costo fisso, bensì viene calcolata in percentuale e deve essere applicata sull’importo totale erogato dalla banca. Nel dettaglio, presenta le due seguenti aliquote:
- 0,25%, tale percentuale è applicata sull’acquisto della prima casa. Ma non solo, quando non si tratta di abitazioni, l’imposta sostitutiva è sempre pari allo 0,25%. Questo riguarda, ad esempio, i prestiti personali volti all’acquisto di un’automobile piuttosto che di altri beni. Tale aliquota viene applicata anche sui finanziamenti destinati all’acquisto di terreni ed immobili ad uso commerciale;
- 2%, tale percentuale è applicata sull’acquisto della seconda casa. Questa soluzione è disponibile per i contratti di mutuo stipulati per comprare un immobile e deve essere esercitata entro 60 giorni dalla data di stipula del contratto.
In presenza di un mutuo cointestato, per beneficiare dell’aliquota allo 0,25%, è fondamentale che entrambi i soggetti cointestatari abbiano la residenza nella stessa casa.
Qualche esempio pratico
Per capire meglio come viene applicata l’imposta sostitutiva mutuo facciamo qualche esempio. Supponiamo che un soggetto stipuli un contratto di mutuo da 150 mila euro per acquistare la sua prima casa oppure un terreno ad uso commerciale. Ebbene, in questo caso il calcolo da fare per ottenere il valore dell’imposta sostitutiva è il seguente:
- 150 mila euro/100 x 0,25 = 375 euro
L’istituto di credito, quindi, trattiene 375 euro da erogare allo Stato e versa i restanti 149.625 euro al cliente.
Se, invece, dovesse essere stipulato un mutuo da 150 mila euro per comprare una seconda casa, l’importo dell’imposta sostitutiva sarebbe pari a:
- 150 mila euro/100 x 2 = 3.000 euro
In quest’ultimo caso, quindi, la banca trattiene 3 mila euro da versare il Fisco ed eroga i restanti 147 mila euro al cliente.
Impostata sostitutiva mutuo cointestato
Attenzione nel caso in cui si tratta di mutuo cointestato. In quest’ultima circostanza l’aliquota viene determinata tenendo conto della destinazione attribuita ad ogni quota parte del mutuo erogato. A tal proposito su Fisco Oggi viene riportato il caso di una figlia che acquista un immobile con i benefici “prima casa” e il mutuo cointestato con la madre. Ebbene, in questo caso, viene sottolineato che in assenza dei requisiti per usufruire dei benefici prima casa, la percentuale dell’imposta sostitutiva è pari al 2% del valore complessivo del mutuo.
Se, invece, sussistono le condizioni per l’agevolazione “prima casa” e quest’ultimi risultino:
“da apposita dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo, si applica l’aliquota dello 0,25%. Nel caso in cui il finanziamento sia cointestato, è necessario che tale dichiarazione sia resa da tutti i mutuatari. Peraltro, l’aliquota alla quale commisurare l’imposta sostitutiva deve essere individuata con esclusivo riferimento alla quota parte di finanziamento erogata a ciascun mutuatario e alla destinazione di tale quota. Di conseguenza, nel caso di finanziamento cointestato e destinato all’acquisto di immobile a uso abitativo che costituisca “prima casa” solo per uno dei mutuatari, l’imposta sostitutiva si applica nella misura dello 0,25% solo alla parte del finanziamento erogata al soggetto che acquista la casa in regime agevolato”.
Ne consegue che, se due persone decidono di acquistare un’abitazione in comproprietà, si possono aprire i seguenti scenari:
- se per entrambi si tratta di prima casa, allora il valore dell’imposta sostitutiva è pari allo 0,25%;
- se solo uno dei coniugi ha diritto alle agevolazioni per la prima casa, le aliquote saranno diverse. Ovvero dello 0,25% per il coniuge che acquista come prima casa e del 2% per l’altro coniuge;
- se entrambi hanno già una prima casa, l’imposta è per tutte e due pari al 2% dell’importo del mutuo.
Imposta sostitutiva mutuo under 36
I giovani con un’età inferiore 36 anni e un Isee pari a massimo a 40 mila euro che acquistavano la prima casa avevano diritto, fino al 31 dicembre 2023, all’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva del mutuo. Tale agevolazione non è più disponibile a partire dal 2024.
Vi è pero un’eccezione: tale esenzione viene applicata anche sugli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, a patto che il contratto preliminare sia stato sottoscritto entro il 31 dicembre 2023.
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