Mutuo non pagato, arriva la soluzione per chi non ce la fa con le rate: ecco come funziona

Per chi non ha i soldi per pagare il mutuo è in arrivo una soluzione: si tratta di un nuovo fondo, chiamato Fia, che permetterà alle famiglie di sostituire la rata di mutuo, o anche un canone di un leasing insostenibile, con una locazione, quindi con un affitto, più sostenibile.

Niente di ufficiale ancora, ma la soluzione per chi non ce la fa con le rate del mutuo potrebbe essere presto realtà. Per il momento, infatti, c’è solamente la proposta di legge - elaborata dalla commissione banche con il supporto di quattro istituti italiani, quali Cdp, doValue, Gruber, Gardant, che a loro volta si sono avvalsi della consulenza di Raffaele Lener, docente di diritto commerciale a Tor Vergata- la quale nei prossimi giorni verrà presentata in Parlamento.

Una misura di ampio respiro per tutte quelle famiglie che stanno pagando le conseguenze della pandemia e della guerra in Ucraina e che si trovano in un momento di difficoltà economica che potrebbe rendere difficoltoso il saldo delle rate del mutuo. Difficoltà che riguardano anche molte aziende, le quali non riescono a ripagare il debito contratto sull’immobile strumentale nonostante abbiano un margine operativo lordo positivo.

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Come anticipato, se la proposta di legge andrà a buon fine per le famiglie e le aziende ci sarà la possibilità di sostituire una rata di mutuo o un canone di un leasing insostenibile con una locazione sostenibile. In questo modo si avrà maggiore tempo a disposizione per far sì che il bilancio familiare, o aziendale, possa ritornare in equilibrio.

Un fondo che secondo indiscrezioni potrebbe essere promosso da Gardant - nata dallo spin off di Fonspa e Banca Ifis - ma si fa il nome anche di Amco, bad bank del Tesoro.

Sarebbe dunque una sgr - di matrice pubblica o privata - che andrebbe a istituire quello che è un fondo immobiliare a raccolta, il quale sarà riservato agli investitori istituzionali e le cui quote saranno negoziate su un mercato regolamentato “riservato”.

A sua volta il creditore, in questo caso la banca o comunque la finanziaria con cui è stato stipulato il contratto di leasing, può proporre al suddetto fondo un immobile, o un basket di cespiti che verrebbero posti a garanzia dei crediti deteriorati. Importante sottolineare che l’operazione può essere attivata esclusivamente dalla banca titolare del credito e non da colui che non riesce a pagare il mutuo.

A sua volta il Fondo (Fia) proporrà alla banca creditrice con cui sono state avviate le negoziazioni l’acquisto dell’immobile, o degli immobili a seconda dei casi, posto a presidio del credito deteriorato con un prezzo di vendita già definito, il quale indica allo stesso tempo anche il prezzo di riacquisto da parte del debitore e l’importo del canone di locazione che questo dovrà pagare. L’ultima parola spetta comunque alla banca creditrice, in quanto è questa - una volta aver valutato la suddetta proposta - a decidere se portare a termine l’operazione.

Quali sono le conseguenze di una tale operazione?

Quanto appena detto potrebbe risultare complicato da comprendere per coloro che non sono esperti in materia. Ma quel che interessa è analizzare le effettive conseguenze per chi, in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo, si rivolgerà alla banca per chiedere l’accesso al suddetto strumento.

Nel dettaglio, una volta completata la suddetta operazione con il parere positivo da parte dell’istituto di credito, succederà che:

• la banca creditrice avvia le interlocuzioni con il debitore affinché questo possa acconsentire all’acquisto dell’immobile da parte del Fondo in questione al valore concordato nell’operazione;

• in caso di via libera, l’acquisto dell’immobile verrà effettuato attraverso una procedura di mediazione giudiziale o atto pubblico, operazione alla quale parteciperà anche la banca creditrice e che si concluderà davanti al notaio;

• una volta completato l’atto di vendita dell’immobile, il Fondo gira quanto ricevuto alla banca creditrice, o alla finanziaria a seconda dei casi, che a sua volta estingue il debito e cancella l’ipoteca sull’immobile.

Cosa ne sarà però del debitore? Questo, qualora lo voglia, otterrà l’affitto dell’immobile oggetto dell’operazione, come può essere la casa di abitazione, per la durata di 10 anni, con un canone di locazione annuo che non può superare il 5% del prezzo di acquisto dello stesso. Ad esempio, per una casa acquistata a 200 mila euro il canone di locazione annuo deve essere di massimo 10 mila euro. E allo stesso tempo ottiene un’opzione di riacquisto da esercitare durante o al termine dei 10 anni, a un valore prestabilito.

Qualora tale opzione non dovesse essere esercitata, o comunque nel caso in cui dovessero esserci dei ritardi nel pagamento della locazione, il Fondo si rivolgerà al mercato per cedere l’immobile o comunque per riaffittarlo.

Ecco un esempio per ricapitolare il tutto.

Tizio non riesce più a sostenere le rate per il mutuo stipulato per la casa di abitazione. Si rivolge alla banca Alpha che a sua volta apre una negoziazione con il Fondo Fia concordando un valore di acquisto dell’immobile, un prezzo per il canone di locazione e un’opzione di riacquisto. A questo punto Tizio vende l’abitazione al Fondo, il quale gira i soldi ad Alpha a titolo di saldo del debito.

Tizio potrà comunque decidere di vivere per 10 anni in affitto nella stessa abitazione pagando un canone concordato ad Alpha, e al termine dei 10 anni, o anche prima, potrebbe decidere di riacquistarla.