Vendere solo una quota della casa di proprietà è possibile, ecco quali sono le modalità e cosa bisogna sapere a riguardo.
Chi ha una casa in proprietà spesso si chiede se possa venderne solo una quota, così da non perdere l’alloggio ma allo stesso tempo ricavare un guadagno. Questo dubbio riguarda di solito gli immobili più grandi, che si prestano all’utilizzo da parte di più persone, ma in realtà la legge non fa una differenza in questo senso. Vendere solo una parte della casa in proprietà è assolutamente legale, anche se poi dal punto di vista pratico possono insorgere delle complicazioni. Esistono comunque diverse soluzioni a cui ricorrere per ovviare a eventuali problemi e vendere una quota di proprietà della casa o di un altro diritto sul bene.
Quando non si può vendere solo una quota della casa in proprietà
Le uniche circostanze in cui la vendita parziale della casa in proprietà è sottoposta a delle restrizioni sono quelle in cui l’immobile non è in proprietà esclusiva del volente venditore. In particolare, quando i proprietari sono i coniugi con comunione dei beni la casa non può essere venduta parzialmente finché non si scioglie la comunione. È tuttavia possibile vendere completamente l’immobile, operazione per cui è necessario il consenso di entrambi.
Nel caso in cui ci sia una comunione ereditaria, invece, chi vuole vendere la propria quota di proprietà deve rispettare il diritto di prelazione degli altri eredi, i quali hanno in sostanza una priorità rispetto agli acquirenti terzi. Al di fuori della comproprietà generata dall’eredità, invece, non ci sono limiti particolari, ma bisogna sempre ricordare che – salvo il consenso unanime di tutti i proprietari – ognuno può vendere soltanto la propria quota.
Vendere una quota di proprietà della casa generando una comproprietà
Il modo più semplice per vendere una quota della proprietà è per l’appunto quello di cedere una percentuale del proprio diritto di proprietà all’acquirente. In questo caso la percentuale di proprietà non influisce sulla casa in sé: tutto l’immobile e di tutti i comproprietari, che possono esercitare questo diritto in misura differente.
Di norma, la comproprietà si realizza fra due persone, presupponendo una divisione al 50%, anche perché sarebbe molto difficile vendere percentuali minori o addirittura a più persone. In effetti, vendere parte della casa in questo modo non è sempre semplice, perché l’acquirente deve essere disposto a sopportare l’altro proprietario e viceversa. A questo scopo è comunque possibile regolamentare l’utilizzo dell’immobile, ad esempio stabilendo orari e periodi di utilizzo, ma in ogni caso a entrambi i proprietari resta un diritto di godimento assoluto del bene.
La legge consente anche di inserire una clausola di retrovendita, ossia un termine entro il quale il proprietario originario può chiedere indietro la parte di proprietà ceduta. Ovviamente, la presenza di una simile clausola, seppur perfettamente idonea dal punto di vista giuridico, rappresenta un deterrente per gli acquirenti.
Vendere solo una parte della casa, la divisione
Per rendere più facile la vendita anziché vendere una quota di proprietà della casa è possibile dividere materialmente l’immobile, vendendo poi la proprietà totale su una delle due case minori risultanti dalla divisione. In questo modo non si formano comproprietà, la vendita è più apprezzabile per gli acquirenti e non si forma alcun tipo di rapporto o convivenza fra i rispettivi proprietari.
L’unico ostacolo è rappresentato dal costo per i lavori necessari alla divisione, anche perché le unità immobiliari devono risultare perfettamente autonome e indipendenti l’una dall’altra. Oltretutto, ciò può non essere possibile per le specifiche caratteristiche della casa, o comunque più oneroso rispetto al possibile guadagno della vendita.
Guadagnare grazie alla casa in proprietà senza cederla del tutto
La casa in proprietà può essere sfruttata economicamente senza cederne la proprietà, nemmeno parziale. È infatti possibile vendere soltanto l’usufrutto, tenendo a mente che se questo riguarda l’intera casa il proprietario non potrà viverci e utilizzarla, ma ne riacquista la disponibilità soltanto al termine dell’usufrutto. Se l’abitazione lo permette, è poi possibile vendere una percentuale del diritto di usufrutto (di norma almeno il 50%), creando una situazione pratica molto simile alla comproprietà, anche se per legge il proprietario rimane uno solo.
La seconda alternativa è quella di dare in locazione la casa, anche in questo caso l’affitto può riguardare solo una parte della casa. Alla locazione delle stanze si applicano le medesime norme della locazione, quindi è necessario proporre contratti definiti dalla legge. Oltretutto, è opportuno concordare nel contratto l’utilizzo delle parti comuni. La locazione è peraltro l’unica fra le soluzioni possibili a non necessitare dell’atto pubblico notarile.
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