Prescrizione del canone di locazione: ecco dopo quanto l’affitto non va più pagato secondo quanto stabilito dalla legge.
L’obbligo del pagamento del canone di locazione sorge ovviamente dal contratto d’affitto, in seguito al quale si genera un diritto di credito in capo al proprietario dell’immobile. I diritti di credito, compreso quello del locatore, sono soggetti alla decorrenza della prescrizione. Questo significa che, in caso di inadempimento, il titolare ha un certo periodo di tempo per pretendere il pagamento, oltre il quale cessa l’obbligo e il debito si considera estinto.
Le tempistiche della prescrizione variano a seconda della tipologia del credito, così come anche i termini da cui calcolarla. Conoscere queste informazioni è fondamentale per entrambe le parti contrattuali. Il locatore, conoscendo i termini di prescrizione può agire tempestivamente per interromperla e tutelare il proprio diritto. D’altro canto, l’inquilino deve sapere quando il suo debito è considerato estinto, pur non essendo stato pagato, e quando invece è ancora perseguibile. Scopriamo allora qual è la prescrizione del canone di locazione.
Dopo quanto l’affitto non va più pagato?
La prescrizione dei canoni di locazione è pari a un periodo di 5 anni, i quali decorrono da ogni scadenza pattuita in modo indipendente da altri pagamenti. Non bisogna, quindi, considerare il cannone annuo, bensì si devono verificare le scadenze previste. Di norma, l’affitto deve essere pagato su base mensile, pertanto ogni rata ha una prescrizione indipendente dalle altre.
Veniamo ora a un esempio pratico. Tizio ha concordato con il padrone di casa il pagamento dell’affitto entro il 30 di ogni mese e non ha ancora provveduto alla rata di maggio 2023. Questo significa che è iniziata a decorrere la prescrizione e in assenza di interventi da parte del creditore, la rata non saldata non dovrà più essere pagata dal 31 maggio 2028.
Come anticipato, la prescrizione si considera indipendente per ognuna delle rate. Proseguendo con l’esempio precedente, alla data del 31 maggio 2028 Tizio non potrà più essere obbligato a pagare la rata d’affitto riferita a maggio 2023, ma potrà ancora essere citato in giudizio per l’adempimento del canone della mensilità di giugno o di quelle successive.
Ovviamente, affinché la rata possa considerarsi prescritta è necessario che il locatore non abbia preteso in alcun modo l’adempimento. Tra gli atti validi all’interruzione della prescrizione del canone di affitto vi sono la diffida e il decreto ingiuntivo.
Diffida, decreto ingiuntivo e prescrizione del canone d’affitto
La diffida è un vero e proprio sollecito al pagamento che il padrone di casa può compiere in totale autonomia. Con la diffida si ottiene un’interruzione della prescrizione, che riparte da zero dalla data di notifica della diffida. Il decreto ingiuntivo, invece, viene rilasciato dal tribunale su richiesta del padrone di casa, e ha per l’appunto il fine di obbligare l’inquilino al pagamento.
Anche il diritto generato dal decreto ingiuntivo è soggetto alla decorrenza della prescrizione, che in questo caso raddoppia. Dall’emissione del decreto ingiuntivo, infatti, la prescrizione si considera intervenuta se sono trascorsi 10 anni (questa è la normativa per tutti i diritti originati da sentenze), purché non vi siano interruzioni.
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Prescrizione dell’affitto e sfratto
Anche se al termine dei periodi previsti dalla legge per l’intervento della prescrizione è possibile non pagare i canoni d’affitto in questione, questo non impedisce al proprietario di casa di richiedere lo sfratto degli inquilini morosi. Questo significa che il diritto a richiedere lo sfratto non conosce prescrizione e può essere esercitato in qualsiasi momento, anche dopo la prescrizione del debito, purché siano trascorsi almeno 20 giorni dal ritardo.
Di conseguenza, anche se l’inquilino può legittimamente rifiutarsi di pagare le rate d’affitto prescritte potrebbe esservi lo stesso obbligato per evitare di essere cacciato di casa. Il pagamento degli arretrati, infatti, permette di evitare lo sfratto, anche se avvenuto dopo la notifica del ricorso. Si ricorda, infine, che l’indipendenza della prescrizione per le rate dell’affitto è evidente anche rispetto agli oneri accessori.
Questi ultimi, o meglio il diritto del proprietario a riceverne il pagamento pattuito, si prescrivono in soli 2 anni, calcolati (ed eventualmente interrotti) dalla chiusura della gestione annuale.
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