Non solo il conduttore, anche il locatore può esercitare la disdetta e mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto d’affitto. Ecco quando è possibile e con quali limiti.
Il padrone di casa è considerato la parte forte nel contratto d’affitto e per questo motivo è l’inquilino a godere di maggiori tutele, soprattutto per quanto concerne la disdetta anticipata. Gli inquilini possono, infatti, recedere dal contratto d’affitto in qualsiasi momento e con qualsiasi motivazione, purché ne diano comunicazione al locatore con un preavviso minimo di 6 mesi.
Il locatore, al contrario, non ha la stessa discrezionalità e di norma non può mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto, a meno che non ricorrano circostanze particolari previste dalla legge. Bisogna considerare che gli interessi in gioco sono diversi, mentre l’inquilino necessita di un tetto sulla testa, il locatore ha diritto al pagamento del canone. Quando gli interessi del proprietario sono meritevoli di tutela, quindi, può esercitare una sorta di disdetta anticipata, ma mai senza limiti.
Ecco cosa prevede la legge.
Si può mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto?
Chi affitta un immobile è vincolato dal contratto per un periodo molto lungo, corrispondente alla durata composta dalla prima scadenza (4 o 3 anni) e dal seguente rinnovo automatico (rispettivamente di 4 o 2 anni). È bene ricordare questo per comprendere quali sono le possibilità di mandare via un inquilino prima del previsto, dato che la disdetta anticipata del locatore è ammessa soltanto per evitare il rinnovo e quindi mai in maniera antecedente alla prima scadenza, purché ne sussistano i requisiti.
Disdetta che, peraltro, deve essere comunicata contestualmente alla scadenza al fine di fermare il rinnovo del contratto. Può sembrare cosa da poco, ma bisogna ricordare che altrimenti il padrone di casa sarebbe vincolato per molto più tempo, fino a un totale di 8 o 5 anni a seconda del contratto. Dopo le scadenze successive alla prima, infatti, anche il locatore può esercitare il diritto di recesso in qualsiasi momento senza spiegazioni - proprio come l’inquilino - con opportuno preavviso.
L’unico caso in cui l’inquilino può essere mandato via prima ancora della scadenza riguarda le ipotesi di sfratto. Non si tratta di necessità del locatore, bensì di gravi comportamenti da parte dell’affittuario. In particolare, lo sfratto per morosità può essere attuato se l’inquilino non ha versato il pagamento di un canone o delle spese condominiali in misura uguale o superiore al valore di due mensilità del canone, con ritardo di almeno 20 giorni.
Mandare via l’inquilino alla prima scadenza: quando si può fare e come
Nel contratto d’affitto, l’inquilino rappresenta il soggetto più vulnerabile, banalmente perché ha diritto a un’abitazione, e quest’ultima non può facilmente essere cambiata in poco tempo. Per questa ragione, il locatore può chiedere di liberare l’appartamento soltanto per esigenze davvero rilevanti:
- Il locatore, il suo coniuge, i suoi genitori, i suoi figli o i suoi parenti entro il 2° grado in linea retta, necessita di abitare l’immobile o adibirlo ad uso commerciale, professionale o artigianale.
- L’inquilino dispone di un altro immobile nello stesso comune in cui abitare.
- L’inquilino non utilizza l’immobile in affitto, assentandosi a lungo senza motivi adeguati.
- L’edificio in cui è compreso l’immobile deve essere ricostruito, demolito o trasformato.
- Il locatore vuole vendere l’immobile e non possiede altri immobili a uso abitativo, tranne quello in cui egli stesso abita. In questo caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione, quindi la possibilità di acquistare l’immobile con priorità rispetto ad altri acquirenti.
Se è presente una di queste circostanze, il locatore deve informare l’inquilino, inviandogli una comunicazione:
- Che l’inquilino deve ricevere almeno 6 mesi prima rispetto alla prima scadenza del contratto.
- Contenente i motivi specifici.
- Con specificata la data di uscita prevista.
È molto importante che il locatore specifichi tutte le motivazioni, anche perché non può inventare delle scuse: è infatti obbligato a rispettare i motivi della disdetta. Ad esempio, se il motivo era l’abitazione o l’esercizio di un’attività commerciale, il locatore ha 12 mesi di tempo per realizzare l’obiettivo. Nel caso di lavori, invece, devono essere rispettati i termini della concessione edilizia o quelli contenuti nel piano comunale di restauro.
Inquilino mandato via in modo ingiustificato, cosa rischia il locatore
Il locatore che non rispetta i motivi esplicitati nella disdetta rischia gravi conseguenze. L’inquilino ha infatti il diritto di fargli causa in tribunale e ottenere:
- Il ripristino del contratto d’affitto.
- Il rimborso delle spese, ad esempio per il trasloco.
- Un risarcimento danni, non inferiore al corrispettivo di 36 mensilità.
Per i contratti di locazione brevi, invece, il recesso non è esercitabile neanche per le eccezioni presentate, visti proprio i periodi molto corti di utilizzo da parte degli inquilini.
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