Si può abitare nella casa pignorata?

Chi subisce il pignoramento immobiliare sa che dovrà lasciare la casa e trovare un’altra sistemazione, a meno che si riesca a ottenere la cancellazione del provvedimento. Un immobile può rimanere nello stato di pignoramento per molto tempo, tutto quello necessario fino alla vendita all’asta e al conseguente trasferimento di proprietà.

Il sistema del pignoramento serve infatti a preservare l’immobile affinché possa essere poi venduto e saldare in parte o totalmente il debito. Nel frattempo, il debitore resta proprietario fino alla vendita, ma ha ovviamente importanti limitazioni nell’esercizio di questo diritto, difatti non può vendere personalmente.

La preoccupazione maggiore resta però quella relativa all’abitazione, a maggior ragione se il debitore vive nella casa sottoposta al pignoramento con i suoi familiari. Se non ci sono possibilità di ripagare il debito e trovare un accordo o non ci sono estremi per opporsi al pignoramento bisogna quindi impegnarsi a trovare un altro alloggio. Ciò non è facile, soprattutto per chi ha molti debiti, e di sicuro non veloce. Bisogna sapere quanto tempo si ha a disposizione e se è possibile vivere nella casa pignorata.

La custodia dell’immobile pignorato

Dalla notifica del pignoramento il debitore proprietario di casa diventa automaticamente custode dell’immobile pignorato, ma anche delle pertinenze, degli accessori e dei frutti. Il debitore non ha diritto ad alcun compenso per l’esercizio dell’attività di custodia, che svolge per assicurare la preservazione della casa ai fini della vendita.

Per effetto di questo dovere il debitore mantiene anche il diritto di continuare ad abitare nella casa pignorata, il che gli permette di assolvere alle funzioni di custodia in maniera agevole. Quindi si può abitare nella casa pignorata, anche se la questione non è sempre così semplice.

La riforma Cartabia ha infatti modificato questa disciplina, imponendo sostanzialmente la nomina preferenziale di un custode dall’elenco dei professionisti giudiziari, permettendo di sostituirlo quando strettamente necessario per la conservazione, l’amministrazione o la vendita dell’immobile. Ad oggi, dunque, è quasi sempre nominato un custode giudiziario ed esterno, ma ciò non impedisce di vivere nella casa pignorata.

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Si può abitare nella casa pignorata

Il debitore, sia nel caso in cui sia nominato custode dell’immobile che in caso contrario, mantiene il possesso della casa pignorata fino alla vendita. Bisogna anche considerare che, sebbene molto difficile, il debitore può salvare la casa dal pignoramento pagando il debito, dunque non c’è ragione per cui debba perdere il possesso dell’immobile prima del trasferimento di proprietà in favore dell’acquirente.

Di conseguenza, il debitore può abitare nella casa pignorata con la sua famiglia, ma deve essere autorizzato dal giudice dell’esecuzione. La legge prevede che il debitore mantenga il possesso dell’immobile anche se pignorato, dunque la possibilità di rimanere nella casa pignorata è tendenzialmente concessa, a meno che ci sia il concreto pericolo che ostacoli la vendita oppure venga meno ai suoi obblighi.

In particolare, la legge n. 12/2019 ha modificato la normativa sulla custodia della casa pignorata, stabilendo che l’ordine di liberazione possa essere emesso soltanto al momento del decreto di trasferimento dell’immobile in seguito alla vendita. Questa possibilità è concessa soltanto nei casi in cui il debitore abita la casa con i suoi familiari e rispetta gli obblighi legali.

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Cosa deve fare il debitore che vive nella casa pignorata

Il debitore deve mantenere l’immobile pignorato in uno stato di buona conservazione. Si tratta di un obbligo dettato dalla legge nell’interesse della vendita dell’immobile, ma risponde anche agli interessi del debitore stesso, che ha maggiori probabilità di saldare il suo debito o comunque pagarne una parte maggiore con i proventi della vendita.

Oltre a questo, il proprietario deve permettere l’esercizio del diritto di visita da parte dei potenziali acquirenti e l’attività degli ausiliari del giudice. Se il debitore non rispetta gli obblighi legali, il giudice dell’esecuzione gli intima di liberare l’immobile. L’ordine di liberazione viene altrimenti emesso contestualmente al trasferimento di proprietà del bene.

Bisogna comunque segnalare che il giudice dell’esecuzione può sancire l’obbligo di pagare un canone in capo al debitore e ai suoi familiari per poter continuare ad abitare nell’immobile, anche se di fatto ciò avviene molto raramente, anche per tutte le possibili complicazioni che potrebbero derivarne.

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