Si può vendere la casa ereditata senza il consenso di tutti i proprietari?

La casa ereditaria è in proprietà di più eredi secondo le rispettive quote, qualcuno vuole venderla perché ritiene sia più conveniente, un altro erede si oppone perché vuole conservare il ricordo affettivo. Cosa fare in questi casi? La regola generale è che gli atti giuridici con oggetto i beni in comunione devono prevedere il consenso di tutti i proprietari, ecco quindi le soluzioni per chi desidera vendere la casa ereditata, contro il parere degli altri eredi proprietari.

Vendere la casa ereditata senza il consenso di tutti: è possibile?

Il patrimonio ereditario viene diviso in base alle quote spettanti agli eredi, per legge e testamento. Oltretutto, per la maggior parte delle persone la parte più cospicua del patrimonio è rappresentata dagli immobili. Di conseguenza, è molto frequente che la divisione ereditaria dia origine alla comunione di beni su una casa. In ogni caso, la comunione può essere anche originata da atti differenti, come:

• Una donazione effettuata nei confronti di più persone.
• Un immobile acquistato dai coniugi in regime di comunione dei beni.
• Previsione contrattuale.

Per la tutela degli interessi di tutti i proprietari, la legge impone il consenso unitario per quanto riguarda gli atti aleatori con oggetto i beni in comunione. Principalmente, ciò impedisce di vendere la casa ereditata se qualcuno dei proprietari è contrario. Oltretutto, non è rilevante né il numero degli eredi a sfavore né la quota di proprietà. Anche nel caso in cui si oppone alla vendita soltanto l’erede con la quota di proprietà minore non si può quindi procedere in modo legittimo alla vendita.

La questione relativa alle quote è comunque fondamentale per trovare una soluzione, perché è vero che i comproprietari non possono disporre autonomamente dell’intero immobile, ma allo stesso tempo ogni proprietario può gestire liberamente la propria quota di proprietà. Di conseguenza, anche se non è possibile procedere alla vendita unitaria della casa ereditata, si può ottenere lo stesso identico risultato senza compromettere gli interessi e le volontà degli altri proprietari.

Sostanzialmente, si può quindi procedere con:

• La cessione della quota agli altri eredi.
• La vendita della quota a un terzo.
• Dividere la casa in natura e procedere alla vendita.

Ognuno di questi metodi presenta vantaggi e svantaggi, che devono essere ponderati a seconda delle caratteristiche specifiche.

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Cedere la quota agli altri eredi proprietari

La cessione della propria quota di proprietà sulla casa ereditata è senza ombra di dubbio il metodo più rapido, ma presuppone l’accordo degli eredi. Si tratta in effetti di una vera e propria vendita, in quanto dietro la cessione della propria quota l’erede deve ottenere in cambio del denaro o altri beni fungibili. Si tratta, oltretutto, della soluzione meno dispendiosa perché necessita esclusivamente dell’intervento di un perito (per valutare correttamente l’immobile) e di un notaio che registri il rogito.

Di norma, questo è anche il metodo più utilizzato, perché in poco tempo tutti gli eredi riescono a ottenere il risultato sperato. Chi desidera vendere riesce a cedere i propri diritti di proprietà e ricevere un corrispettivo, chi invece vuole conservare la proprietà sull’immobile si trova una quota maggiore. Allo stesso tempo, la legge non può obbligare i comproprietari ad accettare questo accordo, quindi a volte è necessario procedere diversamente.

Vendere la propria quota di proprietà a un terzo

Uno dei comproprietari si rifiuta di vendere la casa ereditata e non vuole nemmeno aumentare la propria quota, ed è quindi necessario compiere un atto che non abbia interferenze sui suoi diritti: vendere la propria quota a un terzo. La vendita ha come oggetto soltanto la quota di proprietà di cui l’erede dispone e non ha effetti sugli altri, la comunione rimane inalterata ma cambia uno dei soggetti. Si tratta di una soluzione possibile in teoria, ma nella pratica può essere difficoltosa. In genere è difficile vendere una quota di una casa in comunione, proprio perché gli acquirenti sanno di andare incontro a una serie di limiti. Le difficoltà di gestione e utilizzo, poi, possono incutere ancora più preoccupazione se la comunione è tra estranei. In mancanza di acquirenti, si deve trovare il modo per riuscire a vendere l’immobile senza troppi limiti, auspicabilmente dividendo la casa.

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La divisione giudiziale della casa ereditata

Ormai appurato che gli eredi non riescono a trovare un accordo, se il proprietario che intende vendere la propria quota non riesce a farlo l’unica soluzione rimanente è la divisione giudiziale. Trattandosi di un procedimento civile, questo metodo comporta costi e tempistiche più elevate ma un risultato assicurato. L’azione può essere promossa da qualunque comproprietario, indifferentemente dalla quota. Durante il procedimento, il giudice proverà innanzitutto a dividere il bene in natura: sostanzialmente dividendo la casa fisicamente. Questo consente di vendere più facilmente la quota, perché garantisce un utilizzo più indipendente, ma alle volte è impossibile, soprattutto se la casa a dimensioni ridotte. In caso di impossibilità si procede quindi alla vendita dell’intero immobile con una procedura pubblica, al termine di cui ogni erede riceverà il corrispettivo relativo alle quote di proprietà. Si tratta, dunque, dell’unico modo per vendere la casa ereditata senza il consenso di tutti. Bisogna però ricordare, oltre a costi e tempistiche, che gli eredi hanno la facoltà di opporsi e la sentenza non è quindi automaticamente favorevole.

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