Contratto di locazione: obblighi, durata, fac-simile

Il contratto di locazione viene stipulato tra il proprietario di un immobile e chi intende usufruire di esso per un determinato arco di tempo, dietro il pagamento di un canone mensile.

Chi ha la proprietà dell’abitazione è definito nel contratto con il titolo di locatore, mentre la persona che prende in affitto l’unità abitativa ha il titolo di conduttore. Le figure di conduttore e inquilino (o affittuario) rappresentano dunque la stessa entità a livello contrattuale.

Di seguito spiegheremo quali sono gli obblighi per locatore e conduttore previsti dal contratto di affitto. Inoltre, illustreremo qual è la durata prevista dall’accordo, passando in rassegna le differenti tipologie di affitto oggi disponibili.

Nella parte conclusiva della nostra guida allegheremo il fac-simile di ciascun contratto di locazione, così da mostrare quali sono le voci più importanti a cui rivolgere la propria attenzione prima di compilarlo e firmarlo.

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Obblighi nel contratto di locazione

La stipula di un contratto di locazione prevede una serie di obblighi per il locatore e per il conduttore, disciplinati rispettivamente dagli articoli 1575 e 1587 del codice civile.

Dedicheremo ora un paragrafo specifico alle obbligazioni in capo al proprietario dell’immobile e quelle dell’inquilino.

Obblighi del locatore

Il locatore avrà l’obbligo di:

• consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione: dopo la firma sul contratto di affitto e non oltre la data di inizio concordata, il locatore deve consegnare le chiavi dell’abitazione al conduttore e assicurarsi che esso sia in buono stato di manutenzione. Per legge, il proprietario ha l’obbligo di custodire l’immobile fino alla sua consegna (articolo 1177 c.c.) con i suoi accessori e le sue pertinenze (ad esempio garage o ripostiglio) pronte a essere usufruite da parte dell’inquilino (articolo 1617 c.c.).
• mantenere l’immobile in uno stato tale da consentire al conduttore il godimento dello stesso durante l’intera durata dell’affitto: l’articolo 1576 del codice civile spiega che il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie al godimento dell’unità abitativa, eccetto quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore. Le riparazioni a carico del proprietario sono definite dall’articolo 1583, mentre quelle in capo al conduttore rientrano nell’articolo 1609. Ad esempio, il locatore si deve fare carico delle spese relative alla manutenzione delle strutture portanti della casa e dell’impianto idraulico.
• garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che compromettono l’uso e il godimento dell’immobile: l’articolo 1575 del codice civile obbliga il locatore a rispondere delle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sull’unità abitativa affittata al conduttore. Per poter essere definite tali, le molestie devono incidere sull’uso o il godimento della casa da parte dell’inquilino, come sancisce il comma 2 dell’articolo 1585 del codice civile. La medesima norma afferma che il locatore non è chiamato a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti” (ci si riferisce in questi termini all’occupazione abusiva dell’abitazione).

Obblighi del conduttore

L’affittuario dovrà invece rispettare i seguenti obblighi:

• prendere in consegna l’immobile, servirsene per l’uso determinato nel contratto e restituirlo una volta terminato l’affitto: come il locatore ha l’obbligo di consegnare la casa, così il conduttore deve prendersi la responsabilità di abitare l’unità immobiliare a partire dalla data di inizio della locazione riportata nel contratto di affitto. Inoltre, l’inquilino è tenuto ad amministrare il bene secondo l’uso pattuito nell’accordo con il proprietario. In caso contrario si rende inadempiente: il locatore può dunque in qualsiasi momento chiedere la risoluzione del contratto come previsto dall’articolo 1453 del codice civile. Infine, al termine della durata contrattuale, il conduttore è obbligato a riconsegnare l’immobile al legittimo proprietario (articolo).
• dare il corrispettivo nei termini indicati nel contratto di locazione: il conduttore ha l’obbligo di pagare il canone mensile come da accordi per usufruire dell’immobile. Oltre alle rate dell’affitto, il conduttore è tenuto a pagare anche i cosiddetti oneri accessori: tra questi si annoverano le spese condominiali (luce e pulizia scale) e le spese per la registrazione del contratto di affitto.
• provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione: l’articolo 1576 del codice civile obbliga l’inquilino a far fronte alle spese relative alle riparazioni di piccola manutenzione. Per capire qual è la differenza con le riparazioni a carico del locatore, è bene fare riferimento all’articolo 1609 che spiega come le riparazioni di piccola manutenzione “sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non da vetustà o da caso fortuito”. Per semplificare ulteriormente il concetto, l’inquilino è tenuto a pagare le spese di manutenzione ordinaria, come ad esempio quelle destinate alla revisione annuale della caldaia a gas. Il locatore deve invece farsi carico di tutte le spese collegate all’installazione, sostituzione o manutenzione straordinaria di qualsiasi impianto (illuminazione, riscaldamento, ascensore, autoclave, videosorveglianza, videocitofono, antincendio, antenna, ecc.).
• pagare le utenze di luce, acqua, gas e rifiuti: il pagamento delle bollette spetta all’inquilino. In genere, prima dell’inizio del contratto di locazione, proprietario e conduttore effettuano la voltura delle utenze, in modo che quest’ultime siano intestate all’affittuario. Può capitare però che le utenze restino formalmente intestate al padrone di casa (ciò succede quando in un condominio i consumi di gas e acqua vengono riscossi dall’amministratore in presenza di un unico impianto condominiale): in questo caso, il locatore anticipa il pagamento delle utenze di gas e acqua, con il conduttore che ha l’obbligo di saldare la spesa entro due mesi dalla richiesta formalizzata per iscritto da parte del proprietario. Se l’inquilino non paga, il locatore può chiederne lo sfratto come da contratto. Le utenze (bollette) rientrano tra gli oneri accessori.

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Durata del contratto di locazione

La durata della locazione di immobili a uso abitativo non può essere inferiore a quattro anni, come sancito dalla legge numero 392/1978. Salvo accordi diversi tra locatore e conduttore, il contratto si rinnova in automatico per altri quattro anni (contratto di affitto 4+4). In ogni caso, locatore e conduttore possono accordarsi su una locazione di durata maggiore. A tal riguardo, il codice civile (articolo numero 1573) fissa a 30 anni il termine massimo della durata di un affitto. Anche qualora il contratto preveda una durata superiore, per legge il termine viene ridotto a 30 anni.

Esistono però dei casi particolari, in cui la durata minima e massima è diversa rispetto a quella dei classici contratti di affitto 4+4. Di seguito, prenderemo in esame i contratti di locazione a canone concordato, uso transitorio e a uso diverso.

Contratto di locazione a canone concordato

In caso di affitto a canone concordato (o canone calmierato), la durata minima è fissata in tre anni anziché quattro, con il rinnovo automatico di altri due anni (contratto di affitto 3+2).

Tale tipologia di contratto rappresenta un’alternativa al classico contratto di locazione a canone libero e permette al locatore di beneficiare della cedolare secca al 10%.

Riferimento legislativo: legge numero 431 del 1998, articolo 2.

Contratto di locazione a uso transitorio

Per legge i contratti transitori hanno una durata che va da un minimo di uno a un massimo di diciotto mesi. L’accordo tra locatore e conduttore prevede l’utilizzo dell’immobile per esigenze temporanee.

Vi è però un’eccezione, definita dai contratti di locazione a uso transitorio per studenti: in questo caso, la durata dell’affitto va da sei a trentasei mesi (tre anni).

Qualsiasi clausola contrattuale che fissi termini diversi rispetto a quelli indicati dalla legge deve ritenersi nulla.

Riferimento legislativo: legge numero 431 del 1998, articolo 5.

Contratto di locazione a uso diverso

La locazione di un immobile destinata a uso diverso da quello abitativo ha una durata minima di:

• 6 anni in caso di attività artigianali, turistiche, professionali, industriali e commerciali
• 9 anni in caso di attività teatrali e alberghiere

Al termine della durata del contratto, salvo accordi diversi, scatta il rinnovo automatico di automatico di 6 o 9 anni, in base al tipo di attività a cui l’immobile è destinato.

Riferimento legislativo: legge numero 392/1978, articoli 27-42.

Fac-simile contratto di locazione

Presentiamo infine il modello di ciascun contratto di locazione, che è possibile scaricare semplicemente cliccando sul fac-simile in formato PDF:

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