Si può vendere la casa con il mutuo? Sì, ma può essere complesso, sia per chi la compra, sia per chi la vende.
Aprire un mutuo, utilizzarlo per acquistare un immobile, non è impegno da poco. A volte, per necessità diverse, non si riesce a starvi dietro, oppure non ha più senso essere proprietari di quell’immobile in particolare. Può essere necessario così vendere la casa con il mutuo, ma è possibile?
Di per sé, vendere una casa con mutuo è legale, anche se non si è finito di pagare quanto dovuto alla banca. Essendo anche legato a questo debito però, procedere con la vendita dell’immobile può essere più complesso, e saranno necessari alcuni passaggi in più rispetto alla normale vendita, valutando la modalità migliore per gestire il mutuo nel momento in cui un nuovo proprietario entra in possesso dell’immobile.
In questo articolo vediamo come funziona questo procedimento, e quali sono gli step di cui tenere conto.
Come vendere una casa con il mutuo
Vendere una casa con il mutuo è possibile, ma bisognerà informare l’acquirente della presenza del mutuo e scegliere come muoversi di conseguenza.
Di fronte alla presenza di un mutuo acceso, infatti, ci sono tre opzioni durante la compravendita di un immobile:
- estinguere il mutuo anticipatamente;
- procedere con l’accollo del mutuo sul nuovo proprietario;
- fare la sostituzione di garanzia, quando si vuole acquistare un’altra casa.
Non tutte le opzioni sono sempre disponibili, sia per volontà dell’acquirente, sia perché non previste dal proprio istituto di credito. Durante il rogito quindi bisogna trovare l’opzione migliore per tutte le parti coinvolte, tenendo presente che bisognerà considerare anche la banca.
Come funziona l’estinzione anticipata del mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo è sicuramente la modalità più immediata per vendere l’immobile. Si tratta, come intuibile, di pagare il finanziamento contratto con la banca prima del previsto.
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Si hanno due opzioni in questo caso:
- estinguere il debito prima della vendita. In questo caso è necessario avere già la somma richiesta e pagare il residuo alla banca. In questo modo si potrà vendere la casa normalmente, poiché non avrà più il mutuo;
- estinguere il mutuo al rogito, utilizzando il denaro ottenuto dalla vendita dell’immobile. L’acquirente quindi rilascia un assegno che verrà incassato dalla banca, del valore del mutuo restate ed eventuali penali per estinguere il debito.
Questa soluzione, sia che avvenga prima o dopo il rogito, è la più popolare, poiché preferibile da tutte le parti coinvolte, che non dovranno più seguire il mutuo.
L’accollo del mutuo
Un secondo espediente è l’accollo del mutuo. In questo caso devono essere concordi tutte e tre le parti perché il compratore andrà a sostituire il proprietario dell’immobile nel contratto e quindi nel pagamento del mutuo.
Il nuovo intestatario del mutuo deve accettare tutte le condizioni con cui era stato sottoscritto il mutuo inizialmente. Questa soluzione, chiaramente, va a grande vantaggio del venditore dell’immobile, ma non è detta che venga accettata dai compratori o dalla banca.
Tuttavia, in questo modo l’acquirente ha la possibilità di accedere a un mutuo senza dover pagare i costi iniziali di apertura.
La sostituzione di garanzia del mutuo
La sostituzione di garanzia del mutuo è prevista solo quando:
- la banca in questione la permette;
- si acquista una nuova casa.
In pratica, si va a sostituire la garanzia precedente (ovvero l’immobile in vendita) con una nuova (un nuovo immobile) all’interno del contratto stipulato con l’istituto di credito. In questo caso non viene coinvolto il nuovo proprietario, che non dovrà accollarsi il mutuo, e si tratta quindi di una buona soluzione per questa parte.
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Tuttavia la banca deve permettere questa sostituzione e considerare il nuovo immobile una garanzia valida per il mutuo contratto. Per esempio, non verrà approvato come garanzia un immobile che vale meno di quanto si deve ancora pagare.
Prima di valutare questa opzione, comunque, bisogna assicurarsi che l’istituto con cui è stato aperto il mutuo lo permetta a prescindere.
I documenti necessari per vendere casa con mutuo
Oltre ai documenti richiesti per il rogito, bisogna anche avere a disposizione tutta la documentazione richiesta dalla banca, che varierà a seconda della soluzione scelta.
Questi documenti possono riguardare anche il nuovo proprietario dell’immobile, nel caso in cui decidesse di accollarsi il mutuo, oppure il nuovo immobile, se si pratica una sostituzione di garanzia.
Proprio perché la vendita di una casa con il mutuo è un processo più complicato è lungo, è preferibile affidarsi a un agente immobiliare, e/o a un notaio che possa seguire durante la procedura, anche nei confronti della banca.
Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra
Vendere la casa e comprarne un’altra è un’operazione delicata, ma possibile, come chiarito anche dalla possibilità di sostituire la garanzia. Bisognerà accordarsi con la propria banca e tenere conto dei bonus relativi alla prima casa.
Infatti, nel caso in cui il processo di compravendita avvenisse prima dei cinque anni previsti dai bonus, si incorrerà in una serie di penali e si perderanno le agevolazioni, dovendo anche restituire quando ottenuto, più gli interessi.
Una volta superato questo periodo di tempo invece non ci saranno problemi.
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