Si può vendere una casa cointestata? La risposta è sì, ma è necessario che tutti gli intestatari siano concordi.
Per ragioni diverse si può dover vendere una casa cointestata, ossia con diversi proprietari. In questo caso è importante sapere come si può vendere una casa cointestata, se ci sono delle limitazioni e quali regole sono previste dalla legge.
Come regola base, per poter vendere un immobile con più proprietari è necessario che tutte le parti coinvolte siano d’accordo. Se si possiede una casa comprata con il proprio coniuge, oppure ottenuta tramite donazione o ereditata, venderla senza che le altre persone siano d’accordo sarà complesso o addirittura impossibile.
Il cointestatario di un immobile, infatti, ha il diritto di opporsi alla vendita. Questo non significa che si debba comunque essere legati a una quota di casa che non si desidera per sempre.
Vendere una casa cointestata con il consenso delle parti
L’opzione più facile e immediata per vendere una casa cointestata è farlo con il consenso di tutti i proprietari. In questo caso basterà comportarsi come in una qualsiasi normale compravendita di immobile.
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Un perito dovrà fare una stima della casa e delle quote spettanti alle diverse parti, e in base a questo verranno suddivise le diverse quote del ricavato della vendita.
Il consenso comune alla vendita deve essere preventivo, ovvero avvenire prima della vendita, e non in seguito. Un rogito firmato da un solo proprietario di una casa cointestata infatti non ha valore.
Come fare quando si è in disaccordo
In caso di mancato accordo, invece, si possono valutare strade diverse nel caso in cui si volesse comunque procedere alla vendita o liberarsi quantomeno della propria parte.
Le opzioni sono le tre seguenti:
- accordo con liquidazione della quota;
- vendere solo la propria quota a terzi;
- procedere con la divisione giudiziale.
Inoltre, nel caso in cui si volesse vendere e ci fossero più comproprietari e fosse la minoranza a non volerlo fare, si potrebbe provare con una conciliazione.
Accordo con liquidazione della quota
La prima soluzione è l’accordo con liquidazione della propria quota. In questo caso si va a cedere la propria quota agli altri proprietari che non vogliono vendere, in modo da potersi così liberare della propria parte di casa, avendo anche un tornaconto economico.
Bisognerà far valutare l’immobile e la propria quota prima della cessione, trovare un accordo, e recarsi da un notaio. Si può anche scegliere di donare la propria quota, invece di venderla.
Vendita della propria quota a terzi
Se non si riesce, o non si vuole, cedere la propria quota agli altri proprietari nulla impedisce di vendere solo la propria frazione di immobile a un terzo esterno.
Anche in questo caso sarà necessario far valutare la propria frazione prima della vendita, e ovviamente è obbligatorio informare il compratore. Nel caso in cui si trattasse di un’eredità, gli altri eredi hanno diritto di prelazione, e bisogna quindi dargli la possibilità di utilizzarlo.
Il problema maggiore di questa soluzione sta nella sua difficoltà nel trovare un acquirente interessato a comprare solamente la frazione di una casa o un immobile, da condividere con persone che non conosce. Si tratta per questo di una soluzione poco utilizzata.
La divisione giudiziale
Infine, la terza opzione è quella della divisione giudiziale. Questa opzione viene scelta in caso di disaccordo grave e insanabile tra le parti, e si tratta di una divisione forzata della comunione.
Si può ricorrere a questa soluzione in qualsiasi momento, indipendentemente dalla quantità di quote a propria disposizione. In questo caso il tribunale può agire in due modi, anche a seconda della situazione.
- prima di tutto, si proverà a dividere il bene in natura. Per esempio, provando a creare degli appartamenti indipendenti da una proprietà più grande. In questo caso è necessario che tutte le parti coinvolte siano d’accordo.
- nel caso in cui non fosse possibile dividere il bene, allora il giudice disporrà la vendita della casa e la conseguente suddivisione del ricavato, in base alle quote dei singoli.
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La vendita tramite divisione giudiziale non è quasi mai conveniente, infatti la casa verrà venduta a un valore inferiore rispetto a quello di mercato. Sarebbe preferibile, in questo caso, che i comproprietari trovassero un accordo, magari acquistando la quota da chi vuole venderla, scegliendo poi eventualmente in seguito di vendere la casa, alle condizioni del mercato immobiliare e non a quelle decise dal tribunale.
Vendere la casa cointestata con mutuo
Infine, è possibile vendere una casa cointestata e con anche un mutuo? Sì, la presenza di queste due situazioni non impedisce la vendita, ma sarà più complesso. Oltre a dover trovare l’accordo con le parti, bisognerà anche tenere conto della presenza della banca.
Si potrà scegliere di estinguere il mutuo prima o dopo il rogito, con quanto ricavato o i propri risparmi, oppure cercare un compratore che accetti di prendersene carico. L’accordo quindi deve anche includere la volontà e gli interessi della banca.
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