Per chi non può prendere un mutuo, l’alternativa per comprare casa è l’affitto con riscatto. Il rent to buy non è ancora molto diffuso in Italia, ma potrebbe essere la soluzione.
Comperare casa senza mutuo è possibile grazie all’affitto con riscatto, ma come funziona? In Italia si preferisce o l’affitto tradizionale o la vendita con mutuo ipotecario (laddove l’acquirente non può pagare l’intero costo della casa), ma una soluzione, soprattuto quando chi acquista non ha la possibilità di accendere un mutuo, potrebbe essere il rent to buy. Questa forma di compravendita, più diffusa all’estero, prevede per i primi anni il versamento di canoni di locazione a titolo di pagamento per l’acquisto dell’immobile. Solo dopo qualche anno si diventa proprietari, magari versando una maxi rata finale.
Si tratta di una formula di acquisto che potrebbe essere appetibile soprattutto per coloro che non hanno abbastanza liquidità per comprare una casa e non hanno la possibilità di ottenere un mutuo, ma potrebbe essere interessante anche per chi vuole vendere e non ha problemi ad aspettare per ricevere, magari, una cifra più alta rispetto alla vendita tradizionale.
Comperare una casa è sempre più difficile in Italia, complici anche i tassi di interesse dei mutui che per un lungo periodo sono stati in salita (e ora sono tornati a scendere). Da considerare, inoltre, che non per tutti è così semplice accedere ai mutui, soprattutto se titolari di un lavoro precario. Alle volte anche se si hanno entrate di tutto rispetto, la banca non eroga il mutuo per la mancanza di continuità lavorativa: in questo caso chi richiede il mutuo è considerato meno solvibile.
Proprio per questo i contratti di affitto continuano a rivestire un ruolo determinante nel settore immobiliare. Non è un caso che negli ultimi tempi si senta parlare sempre più spesso di affitto con riscatto, anche se molti italiani non hanno ancora un’idea chiara di cos’è e come funziona. Potrebbe, però, essere un modo per acquistare una casa senza accendere un mutuo, almeno nell’immediato.
Come è regolato il sistema di questa forma di affitto con vendita? E quali sono le differenze tra il suo tipo di contratto e il classico accordo di locazione? Cerchiamo di capirlo valutando anche la convenienza reale di una tale scelta, così da fornire una panoramica completa per prendere una decisione consapevole sul firmare o meno un accordo di questo tipo.
Cos’è un affitto con riscatto
Un affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto che permette al conduttore di ricevere in affitto l’immobile e di esercitare un’opzione di acquisto sullo stesso, versando una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo. Dunque, diversamente da un normale patto scritto tra locatore e affittuario, è prevista la possibilità, da parte del locatario, di diventare entro un tempo prestabilito il futuro proprietario dell’abitazione.
Esistono differenti modelli di affitto con riscatto. La versione più utilizzata è il contratto di locazione con preliminare di vendita (o patto di futura vendita), per la redazione del quale è necessario rivolgersi a un notaio. Se il conduttore non finalizza la compravendita della casa, il venditore può trattenere come indennizzo le quote versate in precedenza, mentre il contratto di affitto proseguirebbe normalmente.
La seconda modalità più diffusa è nota come affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Esso consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al termine del quale (o in una data stabilita al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo del «premio» viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.
La terza tipologia è l’affitto con riscatto con riserva di proprietà, che consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.
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Come funziona un affitto con riscatto
Nel contratto deve essere stabilito l’importo della compavendita, la durata del contratto di affitto e l’importo mensile che l’inquilino/futuro proprietario deve versare che deve comprendere sia la quota destinata al pagamento della locazione, sia una maggiorazione.
Il contratto di affitto con riscatto presenta regole precise, che vanno a definire l’accordo tra il proprietario e l’affittuario interessato all’affitto con l’aggiunta dell’opzione di acquisto.
Nell’affitto con riscatto, l’inquilino paga un canone mensile maggiorato dal 15% al 50% rispetto a una normale rata prevista dai contratti di locazione. La parte eccedente del pagamento serve come anticipo per l’eventuale acquisto futuro dell’immobile. Da considerare che molto spesso è lo stesso conduttore a chiedere l’applicazione della maggiorazione più alta: in questo modo all’acquisto definitivo potrà versare una rimanenza più bassa.
Per esempio: una mensilità corrisponde a 1.000 euro e il premio maggiorato previsto dall’accordo del contratto di affitto con riscatto è del 30% (300 euro). L’importo da versare sarà quindi di 1.300 euro, che il potenziale compratore pagherà mensilmente.
Al momento di esercitare l’opzione d’acquisto, ad esempio 4 anni dopo, l’inquilino potrà contare su un anticipo di 14.400 euro da sottrarre al prezzo di vendita, calcolato secondo questa formula:
(Quota mensile in eccesso * 12 mesi) * 4 anni = (300 * 12) * 4 = 14.400 euro
Versando una maggiorazione più alta e con un periodo di «affitto» maggiore il conduttore si troverebbe ad acquistare una casa quasi pagata per metà. Supponiamo lo stesso canone di locazione dell’esempio precedente, di 1.000 euro, con una maggiorazione del 50% (500 euro) e per il periodo massimo di 10 anni. L’inquilino si troverà ad acquistare casa avendo versato già 60.000 euro al proprietario:
(Quota mensile in eccesso * 12 mesi) * 4 anni = (500 * 12) * 10 = 60.000 euro
A differenza dei tradizionali preliminari di vendita, l’anticipo dell’affitto con riscatto non è una caparra da versare al momento della firma del contratto, ma può essere equiparato al pagamento della mensilità di un mutuo.
La durata dell’affitto con riscatto non può essere superiore ai dieci anni. L’articolo 23 (comma 3) del decreto legge numero 133 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2014, precisa che:
Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.
Le due parti (proprietario dell’immobile e conduttore) hanno la facoltà di scegliere la durata del contratto di locazione. Ad esempio, nulla vieta loro di adottare la classica formula 4+4 (o 3+2). Il termine entro cui vale l’opzione d’acquisto, ovviamente, incide sulla quota maggiorata della rata: tanto è più bassa la scadenza, tanto più alto è il premio da versare e viceversa.
Nel periodo in cui perdura lo stato di affittuario, l’inquilino non è comunque tenuto al versamento delle tasse concernenti l’abitazione, come l’Imu (Imposta Municipale Unica), che restano a carico del proprietario dell’immobile finché l’inquilino non diventa formalmente il titolare della proprietà. Questo, anche in caso di trasferimento della residenza.
Come stipulare un contratto d’affitto con riscatto
Per la stipula di un contratto d’affitto con opzione di futuro acquisto o preliminare di futura vendita è bene rivolgersi a un notaio. A fronte di un costo superiore della pratica si ottengono maggiori garanzie, indispensabili quando vi sono in ballo così tanti soldi.
Il compito del notaio sarà quello di verificare la presenza di un’eventuale ipoteca. Il rischio maggiore (per i potenziali compratori) è quando scelgono di accettare la proposta di affitto con riscatto avanzata dai costruttori per gli immobili rimasti invenduti. Può accadere infatti che l’impresa costruttrice si sia avvalsa di un’ipoteca a garanzia del mutuo contratto per l’acquisto dell’intera area dei lavori. Tale ipoteca si estende anche agli immobili edificati successivamente nell’area.
Affitto con riscatto: conviene?
L’affitto con riscatto conviene quando non si può accedere momentaneamente a un mutuo bancario. Oltre a questo, comporta altri numerosi vantaggi per ambo le parti:
- maggiori possibilità di ottenere un mutuo a condizioni migliori (compratore);
- premio maggiorato utilizzato come anticipo per l’acquisto dell’immobile (compratore);
- Imu pagata dal proprietario (compratore);
- prezzo immobile fissato al momento della stipula del contratto di locazione (compratore);
- vendita dell’abitazione più veloce (venditore);
- entrate sicure da subito (venditore);
- trattenuta delle rate d’affitto e del premio maggiorato se l’inquilino si dimostra inadempiente o non esercita l’opzione di acquisto (venditore).
Tra gli svantaggi del contratto di locazione con opzione d’acquisto troviamo:
- canone di affitto maggiorato perso se inadempiente (compratore);
- pagamento tassa Imu fino alla cessione definitiva dell’immobile (venditore);
- denaro a rate e non in un’unica soluzione come una normale compravendita (venditore).
Per ottenere un considerevole risparmio una volta esercitata l’opzione di acquisto, è possibile valutare la surroga del mutuo.
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Affitto con riscatto, vantaggi e svantaggi per chi compra
A beneficiare maggiormente dell’affitto con riscatto è chi compra, visto che non sarà costretto ad accendere un mutuo anticipando parte del costo dell’immobile con il canone mensile di locazione.
Chi compra potrà abitare subito nell’immobile e decidere se al termine del contratto di locazione diventarne il proprietario oppure no. Durante tutta la durata del contratto di affitto, oltre a non essere tenuto al pagamento delle tasse sulla casa, non gli competeranno neanche le spese di manutenzione straordinaria sull’immobile.
Anche se la vendita avviene realmente 10 anni dopo, alla scadenza del contratto di affitto, il prezzo stabilito all’inizio rimane invariato nel tempo.
Sempre per chi compra, però, ci sono anche degli svantaggi di cui tenere conto ed il primo è rappresentato, senza ombra di dubbio, dal canone di affitto più alto da sostenere mensilmente. Come detto anche tra i vantaggi, il prezzo dell’immobile non varia, e questo potrebbe essere anche poco conveniente in caso di svalutazione del mercato immobiliare (che con una compravendita tradizionale avrebbe permesso l’acquisto a un prezzo più basso).
Vantaggi e svantaggi di chi vende
Allo stesso modo, anche per chi vende ci sono sia vantaggi che svantaggi. Per tutta la durata del contratto chi vende rimane proprietario dell’immobile e sarà tenuto a versare tasse ed eventuali spese di manutenzione straordinaria. Lo stesso discorso vale anche per quel che riguarda svalutazione o rivalutazione dell’immobile nel corso del periodo contrattuale.
Inoltre, anche con questa formula c’è il rischio che al termine del contratto di affitto l’inquilino decida di non acquistare l’immobile che, in questo modo, è rimasto bloccato per tutta la durata in questione.
D’altro canto, però, chi vende può contare per un periodo abbastanza lungo di un canone di locazione più alto.
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