Prima di comprare casa ci sono importanti cose da sapere per evitare brutte sorprese. Tutti i controlli, le verifiche e i documenti da richiedere prima della compravendita.
Prima di comprare casa è fondamentale effettuare una serie di controlli e di verifiche necessarie per evitare brutte sorprese quando la compravendita sarà conclusa.
L’acquisto di un immobile è un investimento importante, solitamente quello di maggior valore durante tutta la vita, ma può nascondere diverse insidie se non si procede con la giusta attenzione nella fase preliminare all’acquisto.
Dalle verifiche sul posto alle domande da porre al vecchio proprietario fino al controllo di documenti legali e urbanistici riguardanti l’immobile, le cose da fare prima di comprare casa sono molte e tutte irrinunciabili.
Di seguito, tutti i consigli su cosa controllare prima di acquistare casa e di recarsi dal notaio per formalizzare l’atto di compravendita.
Tutte le cose da sapere prima di comprare casa
Prima di concludere la compravendita di una casa, le cose da fare si possono dividere essenzialmente in due categorie: da una parte è assolutamente necessario osservare attentamente la tenuta dell’immobile durante i diversi sopralluoghi e porre domande specifiche sul funzionamento di condominio, impianti e sullo storico delle ristrutturazioni al proprietario che vende.
Dall’altra, è fondamentale accedere a tutta la documentazione tecnica, urbanistica e debitoria dell’immobile.
La prima cosa da fare è senza dubbio controllare con attenzione le condizioni dell’appartamento o, se si tratta di un immobile indipendente, dell’intero edificio.
Ciò significa che si dovranno osservare le strutture (soffitti, pavimenti, muri, scale, infissi), per capire se lo stabile necessita di costosi interventi di ristrutturazione nonché analizzare le caratteristiche della casa, in modo tale da valutare se corrisponde alle esigenze abitative di chi la vuole acquistare.
Bisognerà tenere in considerazione, quindi, la quantità di ambienti e le dimensioni, il numero di bagni, le finestre e i balconi, l’illuminazione e l’areazione, la presenza di ascensore e garage. Altrettanto importante prima di comprare casa è conoscere la zona nella quale si trova l’appartamento.
Altra cosa da verificare, inoltre, è la presenza di attività rumorose, la facilità di trovare parcheggio (se la casa non lo comprende) e la disponibilità di fermate dei mezzi pubblici nei pressi.
Ma ciò che è davvero fondamentale riguarda l’esamina di tutti i documenti legali, urbanistici e catastali per accertarsi della regolarità dell’immobile secondo le disposizioni di legge. In caso di avvenuto acquisto e di successiva scoperta di violazioni normative riguardanti la casa, il nuovo proprietario ne sarà responsabile.
Sopralluogo immobile: cosa osservare prima di comprare casa
Quando si individua una casa interessante per le proprie esigenze, sia attraverso degli annunci, sia tramite un’agenzia immobiliare, la prima cosa che si fa è prendere un appuntamento per il primo sopralluogo.
Solitamente, prima di accertarsi che la casa sia proprio quella giusta, si procede con diverse visite, in modo da guardare attentamente ogni dettaglio. Un consiglio è di effettuare i sopralluoghi in orari diversi, in modo da monitorare la tranquillità e vivibilità del quartiere in differenti fasce orarie.
Cosa si deve assolutamente osservare quando si visita una casa prima del potenziale acquisto? Il suggerimento è di concentrarsi su due aspetti: i difetti evidenti e quelli non evidenti. I primi comprendono elementi di più facile valutazione, quali:
- infissi: verniciatura, tipologia di vetro, grado di isolamento, stato di conservazione e funzionamento delle maniglie e di eventuali serrande o persiane;
- impianto idrosanitario: funzionamento di rubinetteria, conservazione di sanitari, esistenza di scarichi per lavatrice e lavastoviglie;
- cucina: presenza di foro di aerazione, scarico per la cappa aspirante;
- impianto elettrico: funzionalità del quadro elettrico, posizionamento e numero degli interruttori e delle prese, stato generale dell’impianto;
- riscaldamento: tipologia e funzionamento, verifica se centralizzato, autonomo, a radiatori, a pannelli;
- muri: integrità e presenza di muffa o macchie di umidità:
- cantine, box e solai: controllo stato di conservazione, eventuali presenze di umidità o perdite
Durante i diversi sopralluoghi occorre anche prestare attenzione ai cosiddetti difetti non evidenti, che quindi possono sfuggire a un controllo meno accurato. Per esempio, bisogna osservare ed eventualmente chiedere al proprietario al riguardo, quanto sono efficienti l’isolamento termico e l’isolamento acustico.
Controllare la presenza di doppi vetri è importante e indicativa, così come verificare la qualità degli infissi, se sono in legno e vecchi o se costruiti in alluminio, pvc. Fare una prova se si sentono spifferi con le finestre chiuse è un consiglio utile.
In più, non bisogna trascurare eventuali fonti di rumore che si sentono dentro la casa e, a tal proposito, valutare bene dove è ubicato l’appartamento, quanti vicini ci sono e come impattano sulla rumorosità, quante attività commerciali come bar, ristoranti, discoteche o produttive come officine, laboratori medici si collocano nei pressi.
Visitando l’immobile in diverse ore del giorno, infine, è molto utile per rendersi conto dell’esposizione della casa e di quali stanze sono più illuminate dal sole e in quale fasce orarie.
Cosa chiedere prima di comprare casa al precedente proprietario?
La prima cosa da chiedere al precedente proprietario che si accinge a vendere la casa è la documentazione accurata riguardo le c.d. provenienze, cioè quei titoli in base ai quali il venditore ha comprato un bene immobile: può trattarsi di donazione, testamento, altra compravendita.
L’atto di provenienza è il documento che il proprietario deve possedere per dimostrare di avere i diritti sull’edificio che dichiara di voler vendere. In esso sono contenute tutte le informazioni essenziali per comprendere come sia venuto in possesso dell’immobile ed anche di eventuali limitazioni o servitù che possono esistere senza che siano visibili a prima vista.
Se l’immobile proviene da una donazione sarà doveroso un ulteriore accertamento sul tempo trascorso dall’atto di liberalità. Infatti, nel caso in cui la donazione abbia sottratto agli eredi (coniuge e figli) le quote minime che la legge riserva loro, gli stessi potranno intentare un’azione per lesione di legittima nel termine di 10 anni dalla donazione richiedendo contestualmente che il bene venga diviso nel rispetto delle predette quote.
Se invece l’immobile proviene da un’eredità, si fa riferimento alla dichiarazione di successione e va verificato che l’erede abbia accettato l’eredità e sia proprietario dell’immobile (verifica che avviene presso i pubblici registri immobiliari).
Tra le verifiche preliminari rientra anche l’indagine sulla eventuale comunione sotto la quale potrebbe ricadere il bene immobile: in altre parole, occorre capire se il venditore è coniugato e se è in comunione legale dei beni, perché in questi casi entrambi i coniugi dovranno intervenire e sottoscrivere l’atto davanti al Notaio.
Altro caso di comunione si verifica quando del medesimo immobile siano proprietari più soggetti diversi (verificandosi quindi la comproprietà): anche in questa ipotesi, dovranno partecipare all’atto di compravendita tutti i comproprietari.
Una volta avviata la fase di accertamento dei documenti sulla casa in vendita, l’acquirente può ottenere importanti informazioni porgendo delle semplici domande al proprietario: quali sono stati gli ultimi lavori di manutenzione o ristrutturazione svolti; se ci sono stati problemi di convivenza con i vicini; se la zona è ben servita dai mezzi pubblici; se in condominio, come funzionano in generale le regole e come fare per contattare l’amministratore; se il proprietario è in regola con le spese condominiali.
I documenti da controllare prima di acquistare casa
Per poter essere venduto senza problemi, un immobile deve essere conforme a delle specifiche norme. Per questo, prima di acquistare casa, occorre visionare i seguenti documenti:
conformità urbanistica: con il termine si intende la conferma che l’edificio che ci troviamo davanti sia stato costruito (o ristrutturato nel tempo) regolarmente, con l’approvazione delle obbligatorie autorizzazioni.
Tutto quello che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati e protocollati in Comune. Qualsiasi differenza da quanto concesso dal Comune è un abuso (piccolo o grande) e, se permesso dalle leggi attualmente in vigore, deve essere sanato prima della vendita. Se non è possibile sanarlo occorre assolutamente demolire l’abuso.
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certificato di agibilità: il documento è rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione dell’edificio per certificare che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, l’immobile che si vuole acquistare possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato.
Se questo certificato non fosse presente potrebbe essere un sintomo di gravi problemi dell’edificio e pertanto, prima della vendita, dovrà essere svolta una profonda analisi per capire il motivo per cui il Comune non lo ha potuto rilasciare.
conformità catastale: uno dei documenti catastali fondamentali e di più facile consultazione è la cosiddetta planimetria catastale che è sostanzialmente una rappresentazione tecnica semplificata dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate si basa su questo disegno per il calcolo delle tasse che si devono versare per l’immobile.
Questo disegno però non va confuso con il progetto depositato in Comune all’ufficio Catasto. Infatti il disegno presente in Comune possiede molti più dettagli tecnici, calcoli e riferimenti che ne sanciscono la sua autorizzazione da parte del Comune.
La differenza tra quanto realizzato e quanto disegnato deve essere uno dei campanelli d’allarme che ci spinge a richiedere verifiche più approfondite.
conformità degli impianti: quando viene costruito o ristrutturato un immobile, tutti gli impianti presenti (Elettrico, Idrico, Riscaldamento ecc) per poter essere utilizzati in sicurezza occorre che siano stati realizzati secondo le norme. Pertanto devono essere certificati dall’impresa che li ha installati e la certificazione relativa consegnata all’acquirente della casa.
attestato di prestazione energetica: questo documento illustra in modo semplificato l’efficienza energetica di un immobile. Si tratta di una scala di valori, divisa in classi energetiche, che dà un’idea di quanto consumi l’immobile che si sta per acquistare.
Cosa fare prima di comprare casa: la procedura step by step
In sintesi, cosa fare prima di comprare casa? Il potenziale acquirente deve seguire un percorso accurato di verifiche e controlli prima di recarsi dal notaio per formalizzare la compravendita.
Step by step, ecco come muoversi:
- programmare più di un sopralluogo dell’immobile e in orari diversi;
- chiedere al proprietario la documentazione sullo storico della proprietà già al primo sopralluogo;
- verificare i difetti evidenti e i non evidenti;
- se la casa è interessante e rispondente alle esigenze, procedere con le verifiche dei documenti;
- recarsi al Comune per le conformità urbane e catastali;
- fare richiesta al proprietario dei documenti su impianti ed efficienza energetica;
- verificare tutti i documenti ricevuti;
- prendere un appuntamento con l’amministratore condominiale per conoscere tute le regole;
- fare un’ultima valutazione generale con pro e contro
Tutti questi consigli sono utili per evitare brutte sorprese quando si diventa proprietari di una nuova casa. La compravendita di un immobile, infatti, è un’operazione complessa, da svolgere con la massima attenzione e consapevolezza.
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