Grazie al mutuo prima casa è possibile acquistare l’abitazione principale accedendo a condizioni vantaggiose. Ecco di quali si tratta.
Acquistare una casa è senz’ombra di dubbio un passo importante nella vita di ogni persona, non solo dal punto di vista emotivo, ma anche economico. Per comprare un immobile, infatti, bisogna sborsare inevitabilmente un bel po’ di denaro. Peccato che non sempre, e non tutti, dispongano di abbastanza soldi per compiere questo importante passo.
Da qui la decisione di rivolgersi ad un istituto di credito per richiedere un finanziamento. Proprio in tale ambito si inserisce il mutuo prima casa che permette di accedere a condizioni particolarmente vantaggiose. Ma di quali si tratta? Entriamo quindi nei dettagli per vedere come funziona e soprattutto come scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
Cos’è il mutuo prima casa?
Il mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario molto diffuso per l’acquisizione di un immobile ed è rivolto a tutti coloro che desiderino acquistare quella che viene comunemente definita «abitazione principale», ma non hanno abbastanza liquidità per l’acquisizione del bene di proprio interesse. Si tratta, in pratica, di una forma di finanziamento concesso da un istituto di credito a chi non è ancora proprietario di un immobile e desidera acquistare la sua prima abitazione da destinare ad abitazione principale.
Per beneficiare di tale opportunità è importante prestare attenzione ai tempi per il trasferimento della residenza e alla tipologia dell’abitazione che si desidera acquistare. Con il termine «prima casa», infatti, non si intende la prima volta che si acquista una casa, bensì si fa riferimento all’immobile presso cui si trasferisce la residenza.
In particolare, coloro che intendono usufruire delle agevolazioni di un mutuo prima casa devono trasferire la propria residenza nello stesso comune in cui è situato l’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula del contratto ed entro i 12 mesi per poter portare in detrazione IRPEF gli interessi passivi del mutuo. In base alla normativa vigente la prima casa può non coincidere con il primo immobile acquistato in ordine di tempo. Bensì si prende in considerazione il legame tra il proprietario e l’immobile stesso.
Come scegliere il mutuo prima casa: la definizione del tasso (e non solo)
Una volta individuato l’immobile di proprio interesse bisogna rivolgersi alla banca per richiedere il mutuo prima casa. Un passo importante che è bene non sottovalutare, soprattutto considerando il fatto che in si tratta di un finanziamento a lungo tempo, che può incidere sulle tasche del soggetto richiedente anche per 30 anni. Si invita, pertanto, a rivolgersi a diverse banche per ottenere più preventivi e individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
Il tutto, ovviamente, fermo restando il fatto che spetta all’istituto di credito decidere se erogare o meno il mutuo, a seguito di un’attenta valutazione della situazione reddituale del cliente e del valore dell’immobile. A sua volta il soggetto richiedente deve verificare le caratteristiche del mutuo proposto, scegliendo, ad esempio, tra tasso fisso piuttosto che variabile.
Entrando nei dettagli, il mutuo a tasso fisso è perfetto per chi desidera pagare una rata costante per l’intera durata del piano di ammortamento. In presenza di un mutuo a tasso fisso si ricorda che il tasso d’interesse proposto dalle banche è pari alla somma dell’Eurirs, ovvero Euro Interest Rate Swap, e lo spread, ovvero il guadagno dell’istituto di credito. Generalmente il tasso fisso risulta essere leggermente più alto rispetto a quello di un mutuo a tasso variabile. Il cliente, però, ha la certezza di pagare sempre la stessa rata per tutto il piano di rimborso.
Il mutuo a tasso variabile, infatti, è consigliato a chi può comunque sostenere un eventuale incremento della rata mensile. In presenza di un mutuo a tasso variabile il tasso d’interesse si ottiene sommando lo spread all’Euribor, l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile. Il valore dell’Euribor differisce in base all’andamento dei mercati,. Ne consegue che l’importo della rata di un mutuo prima casa a tasso variabile può cambiare, registrando un aumento piuttosto che una diminuzione, in base alla situazione economica internazionale.
Mutuo prima casa: chiedere la pre-delibera o pre-fattibilità
Molte banche offrono la possibilità di chiedere una pre-delibera o pre-fattibilità del mutuo prima casa. Ovvero, l’istituto di credito valuta i dati reddituali e patrimoniali del soggetto richiedente e fornisce un parere in merito all’importo massimo di mutuo erogabile, prima ancora che il soggetto interessato abbia scelto l’immobile di proprio interesse.
In questo modo il cliente conosce anticipatamente il valore del mutuo che potrà ottenere in prestito e fare una ricerca mirata della casa, evitando spiacevoli sorprese. Tra queste, ovviamente, la spiacevole situazione di dover rinunciare alla casa dei sogni perché la banca ha deciso di non erogare il mutuo.
Come funziona il mutuo prima casa?
Nel momento in cui si richiede un mutuo per l’acquisto di un’abitazione, a prescindere che si tratta del mutuo prima casa piuttosto che per la ristrutturazione di un altro immobile, bisogna presentare una serie di documenti all’istituto di credito.
Documenti e requisiti
Tra questi si annovera la domanda di mutuo su dei moduli ad hoc della banca di riferimento. Di fatto, bisogna consegnare la copia dei documenti personali dell’acquirente, tra cui:
- certificato di nascita, richiesto in realtà piuttosto raramente;
- certificato di stato civile, se si è sposati l’estratto di matrimonio comprensivo delle convenzioni patrimoniali esistenti tra coniugi. Se divorziati serve una copia della sentenza del tribunale;
- certificato contestuale di residenza e stato di famiglia;
- documento di identità in corso di validità e tessera sanitaria.
Ma non solo, una volta individuato l’immobile bisogna consegnare anche:
- copia del compromesso;
- copia del certificato di abitabilità dell’immobile, dell’ultimo atto di acquisto, la planimetria e eventuali pertinenze;
- se lavoratore dipendente le ultime tre buste paga e le ultime due certificazioni uniche CU;
- se lavoratore autonomo copia delle ultime due dichiarazioni dei redditi ed eventuale iscrizione a un Albo o visura camerale.
Valutazione della banca, delibera e contratto
Una volta raccolti tutti questi documenti, la banca effettua i controlli del caso, tra cui le interrogazioni presso le centrali rischi finanziarie e incarica un perito a valutare l’immobile. La maggior parte delle banche valuta prima le caratteristiche reddituali e in seguito concede una delibera vincolata alla perizia immobiliare, che deve attestare che l’immobile dato in garanzia sia congruo con il prezzo concordato tra acquirente e venditore.
Altre banche procedono prima con la perizia, per valutare l’operazione dal punto di vista delle garanzie immobiliari, e in seguito valutano il richiedente sotto l’aspetto della capacità di reddito. Trascorsi mediamente dieci giorni dalla raccolta della documentazione e verifica della documentazione, la banca conferma al richiedente se esistano o meno i requisiti per concedere il mutuo.
In seguito, si effettua la stipula ufficiale del contratto, attraverso cui la banca si impegna ad erogare al richiedente la cifra pattuita. Quest’ultimo, a sua volta, si obbliga a restituire alla banca la somma di denaro ricevuti più gli interessi, attraverso il pagamento delle rate mensili in un determinato arco temporale.
Chi può accedere al mutuo prima casa?
Non esiste un importo massimo finanziabile fisso. Generalmente i mutui prima casa possono arrivare a coprire anche l’80% del valore dell’immobile da acquistare, mentre il restante 20% viene coperto dal mutuatario. Se ad esempio si vuole acquistare un immobile dal costo di 180 mila euro, l’importo massimo che l’istituto di credito sarà disposto ad erogare sarà pari a 144 mila euro. Il tutto fermo restando il fatto che la richiesta sia compatibile con la situazione reddituale del richiedente.
L’istituto di credito, come già detto, richiede alcuni documenti per la concessione del mutuo, come ad esempio la busta paga, la dichiarazione dei redditi e l’estratto conto, in modo tale da poter valutare al meglio la capacità di rimborso del richiedente e il rischio di insolvenza, oltre all’eventuale necessità di garanzie per tutelarsi ulteriormente. In alcuni casi, infatti, la banca può richiedere la presenza di un garante.
In genere, viene concesso a coloro che hanno un lavoro a tempo indeterminato. La banca o l’istituto finanziario verifica la fattibilità dell’investimento attraverso dei calcoli specifici, pertanto è necessario dimostrare di avere un reddito fisso e continuo. Può essere concesso anche a lavoratori autonomi o con contratto a tempo determinato a fronte di opportune garanzie. In ogni caso ad avere l’ultima parola sull’erogazione o meno del mutuo sarà sempre la banca.
Agevolazioni mutuo prima casa: chi ne ha diritto
Nel momento in cui una persona richiede un mutuo, la banca provvede a valutare la solvibilità del soggetto richiedente, al fine di garantire il pagamento delle rate per tutta la durata del mutuo. In particolare, tra i requisiti più importanti per ottenere un mutuo prima casa si annovera l’affidabilità del richiedente. Ad esempio la banca valuta la puntualità nel rimborso dei precedenti finanziamenti ottenuti, qualora ci fossero, verificando le comunicazioni riportate all’interno dei sistemi di informazione creditizia.
Chi ha avuto ritardi o problemi trascorsi potrebbe infatti riscontrare delle difficoltà nella concessione del mutuo. Ma non solo, se in possesso di determinati requisiti è possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa. Ma chi ne ha diritto? Ebbene, per beneficiare di tale opportunità è necessario che l’acquirente non sia titolare di diritto di uso, di abitazione di un altro immobile all’interno del Comune in cui si chiede l’agevolazione.
Ma non solo, non deve detenere alcun tipo di quota di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, su tutto il territorio nazionale, su un’altra abitazione acquistata da sé stesso o dal coniuge attraverso la richiesta di un mutuo prima casa.
Per richiedere le agevolazioni prima casa è inoltre necessario rispettare i seguenti parametri:
- l’acquirente deve essere una persona fisica;
- l’immobile acquistato non deve essere un immobile di lusso;
- l’acquirente deve trasferire la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula ed entro 12 mesi per poter portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo.
Quali sono le agevolazioni prima casa per il mutuo
Accedere a un mutuo “prima casa” apre la possibilità a tutta una serie di agevolazioni fiscali che permettono di alleggerire notevolmente l’impegno economico del futuro proprietario. Queste agevolazioni riguardano l’operazione di compravendita immobiliare e consistono in una riduzione delle aliquote fiscali connesse all’IVA e/o all’imposta di registro. Andando nel dettaglio, come ricordato sul sito dell’Agenzia delle Entrate:
«Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro».
Chi non possiede altri immobili adibiti ad abitazione principale, quindi, può beneficiare di tutta una serie di vantaggi fiscali. Tra queste si annovera la possibilità di pagare l’imposta sostitutiva pari al 0,25% dell’importo totale del mutuo e che la banca trattiene direttamente in sede di erogazione, anziché pagare un’imposta piena pari al 2% del mutuo. Ma non solo, chi compra la prima casa ha una serie di vantaggi, tra cui l’imposta di registro o IVA ridotta e alcune detrazioni fiscali.
Le agevolazioni riservate ai giovani
Se ad acquistare casa con un mutuo è un giovane di età inferiore ai 36 anni, la legge prevede ulteriori agevolazioni. Un giovane, infatti, può richiedere un mutuo a tasso agevolato, beneficiando anche dei vantaggi fiscali che la legge offre a tutti coloro che non hanno le garanzie necessarie richieste dalle banche.
I mutui agevolati per giovani sono stati pensati proprio per coloro che di solito riscontrano maggiori difficoltà nell’acquisto della casa e che invece grazie alle agevolazioni prima casa giovani possono ottenere prestiti anche quando solitamente non raggiungono i requisiti necessari per ottenerli.
In particolare grazie ai mutui agevolati per under 36 è possibile accedere a finanziamenti con garanzia da parte del Fondo Consap a copertura del 50% della quota capitale del finanziamento per mutui erogati fino a 250 mila euro. Per accedere a tale agevolazione bisogna avere un’età non superiore ai 36 anni compiuti e Isee pari a massimo 40 mila euro. Il mutuo agevolato a garanzia dello Stato, in realtà, non è rivolto solo agli under 36 anni. L’accesso al Fondo di garanzia per il mutuo prima casa è infatti esteso, a prescindere dall’età dell’acquirente, alle famiglie numerose e con redditi bassi.
Tali agevolazioni, è bene ricordare, possono essere oggetto di modifiche. Si invita pertanto a richiedere delucidazioni in merito ad un esperto in materia, come la banca o ad un intermediario finanziario, per essere aggiornati sulle ultime novità in merito e conoscere i requisiti e le agevolazioni effettivamente disponibili.
Se tutto questo non bastasse, oltre alle agevolazioni statali, molte banche propongono dei pacchetti ad hoc, rivolti in particolare ai più giovani. Grazie a quest’ultimi possono offrire costi più bassi sulla spesa di istruttoria oppure tassi di interessi vantaggiosi. Si consiglia quindi di fare dei preventivi presso diversi istituti per conoscere le condizioni proposte e scegliere per la soluzione più vantaggiosa.
Detrazioni fiscali mutuo prima casa
In caso di acquisto prima casa, inoltre, si ha diritto a delle detrazioni fiscali grazie a cui è possibile recuperare parte dei costi accessori che emergono durante il processo di compravendita e di mutuo, così come una parte degli interessi pagati alla banca nel corso dell’ammortamento.
Tra le spese che è possibile portare in detrazione in sede di dichiarazione dei redditi si annoverano le seguenti:
- onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
- spese di istruttoria della banca;
- perizia tecnica;
- imposta sostitutiva;
- spese di intermediazione immobiliare fino ad un massimo di mille euro.
Chi sottoscrive un mutuo prima casa può detrarre il 19% degli interessi passivi, fermo restando un tetto massimo di 4 mila euro. Pertanto è possibile risparmiare fino a 760 euro annui. Nel momento in cui si stipula un mutuo prima casa, nel caso in cui si segua un piano di ammortamento alla francese, il più utilizzato dalle banche italiane, è possibile notare che nei primi anni si paga una quota di interessi più alta. Quest’ultima scende con il trascorrere del tempo a favore di una quota capitale sempre più alta. In questa prima fase si beneficia di una maggiore detrazione degli interessi pagati alla banca.
Per capire meglio come funziona facciamo l’esempio di un mutuo di 150 mila euro in 20 anni al 2%, con prima rata mensile da 758,83 euro, di cui 508,83 di quota capitale e 250 euro di quota interessi. Quest’ultimo costo, sommato alle altre quote di interessi pagate nel corso dell’anno fiscale, determina l’importo su cui verrà calcolata la detrazione del 19% a favore del mutuatario che ha acquistato la sua prima casa.
Mutuo prima casa: tassi e fotografia dello stato attuale
In tema di mutui ogni istituto finanziario provvede ad adeguare gli spread e allo stesso tempo le offerte alla clientela. D’altronde per le banche l’obiettivo resta sempre lo stesso, ovvero ampliare le masse gestite e, di conseguenza, incrementare gli utili d’esercizio. Lo scopo del mutuatario, dal suo canto, è di contenere al massimo le spese. A titolo di esempio vediamo quanto costa oggi un mutuo casa a tasso fisso di 144 mila euro di durata da 20 a 30 anni.
Per scoprirlo sfrutteremo i dati forniti da MutuiOnline, mettendoci nei panni di un ipotetico cliente che vuole accendere un mutuo prima casa, già individuata, e che non appartenga né alla classe energetica A né a quella B. Il valore di mercato dell’abitazione la fissiamo in 180 mila euro, mentre stimiamo in 144 mila euro l’importo del prestito richiesto. Quanto al mutuatario, supponiamo che sia nato nei primi mesi del 1988 e che viva in una città capoluogo di provincia nel Nord Italia. Sul fronte finanziario ipotizziamo che il soggetto richiedente sia un dipendente a tempo indeterminato, con reddito netto mensile pari a 2.800 euro.
Le rate di un mutuo immobiliare di 144 mila euro da 20 a 30 anni
Fatte le premesse, quanto chiedono mediamente oggi le banche per un mutuo casa a tasso fisso di 144 mila euro con piano di rimborso a 30 anni? Ebbene, di seguito riportiamo le prime cinque soluzioni, in ordine di TAEG, ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale, presenti sulla piattaforma consultata. Si tratta di:
- Monte dei Paschi di Siena: 2,60% di TAEG e 560,77 euro di rata al mese;
- Webank: importo della rata mensile a 583,30 euro e 2,77% di TAEG;
- Banco BPM: rata mensile di 575,74 euro e TAEG 2,77%;
- Crédit Agricole: rata mensile di 574,98 euro e TAEG 2,77%;
- BNL: 2,98% di TAEG e 591,69 euro di rata al mese.
Passando alla durata a 20 anni, invece, le prime cinque alternative sarebbero le seguenti:
- Crédit Agricole: rata mensile di 768,68 euro e TAEG 2,82%;
- Monte dei Paschi di Siena: 2,85% di TAEG e 770,09 euro di rata al mese;
- Webank: importo della rata mensile a 784,28 euro e 2,90% di TAEG;
- Banco BPM: rata mensile di 777,17 euro e TAEG 2,93%;
- Banco Desio: 3,01% di TAEG e 780,01 euro di rata al mese.
È bene comunque ricordare che i dati esposti sono puramente teorici. Ogni banca, infatti, può decidere di applicare condizioni differenti tenendo conto del profilo del soggetto richiedente. Si invita pertanto a rivolgersi direttamente all’istituto di credito di riferimento per ottenere informazioni dettagliate in merito.
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