Chi è il locatario e differenza con locatore

Termini come locatore e locatario sono spesso utilizzati nel gergo quotidiano, ma possono generare confusione, specialmente per coloro che si accingono a firmare un contratto di affitto per la prima volta. Capire il significato dei ruoli delle parti è utile per assicurarsi che il contratto di locazione venga rispettato; evitando incomprensioni e potenziali controversie.

Se hai intenzione di affittare un immobile o stai cercando di prenderne uno in affitto, sapere con esattezza chi sia il locatario e chi il locatore ti consentirà di comprendere meglio i tuoi diritti e doveri all’interno dell’accordo.

Significato e definizione di locatario

Il conduttore, detto anche locatario o comunemente chiamato inquilino, è il soggetto che, tramite la stipula di un contratto di locazione, ottiene dal locatore il diritto di utilizzare un bene, generalmente un immobile, per un periodo di tempo determinato, dietro pagamento di un corrispettivo periodico, definito canone di locazione.

Tale contratto è disciplinato dall’art. 1571 del c.c., che descrive la locazione come il contratto con cui:

“una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Il conduttore, in quanto utilizzatore del bene, assume quindi una posizione di possessore qualificato. Infatti, il locatario, accedendo al godimento del bene locato, acquisisce un diritto personale di godimento e il possesso del bene nei limiti e alle condizioni stabilite dal contratto di locazione. Tuttavia, non ha la proprietà del bene, che rimane del locatore. Il rapporto tra locatore e locatario è quindi fondato su un uso limitato e regolato del bene locato.

Natura del rapporto giuridico e posizione del locatario

L’acquisizione di questo diritto d’uso implica per il locatario anche una serie di obblighi, principalmente l’impegno al pagamento regolare del canone e il rispetto dell’uso concordato dell’immobile. Nonostante il godimento effettivo del bene, la posizione del locatario non comporta alcun trasferimento di proprietà e non include alcun diritto definitivo sull’immobile oltre la durata della locazione.

Occorre sottolineare che:

il contratto di locazione deve essere redatto in conformità ai requisiti di legge e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, quando la durata è superiore a 30 giorni consecutivi. La registrazione non solo è obbligatoria ma conferisce al contratto efficacia legale, permettendo di far valere i diritti derivanti dal rapporto di locazione in sede giudiziaria e di accedere ai benefici fiscali previsti dalla normativa, tra cui l’opzione per la cedolare secca per il locatore.

La registrazione assicura quindi un livello di tutela formale sia per il locatore che per il locatario, specialmente in caso di controversie.

Significato e definizione di locatore

Nel contratto di locazione, le figure del locatore e del conduttore rivestono ruoli distinti e complementari, definiti chiaramente dal Codice Civile e dalle leggi speciali in materia locatizia.

Chi è il locatore

Il locatore è colui che concede in locazione un bene, solitamente immobile, e che ne detiene la proprietà o un diritto reale di godimento (come nel caso dell’usufrutto).

Il locatore ha il diritto di ricevere un compenso, chiamato canone, dal locatario in cambio del godimento dell’immobile. Il locatore, dunque, non perde la proprietà del bene, ma acconsente a che il locatario lo usi per un periodo limitato, secondo le condizioni stabilite nel contratto di locazione. Pertanto, il diritto di godimento, conferito con il contratto di locazione è soggetto a un limite temporale, che può essere stabilito contrattualmente (come nei contratti a breve termine o con durata pluriennale) e che obbliga il locatario a restituire l’immobile alla scadenza del contratto.

Durata del contratto di locazione

Quanto al limite temporale il contratto di locazione può avere durate differenti in base al tipo di locazione e alle esigenze delle parti coinvolte. Per le locazioni ad uso abitativo, la formula più comune è il cosiddetto «4+4», dove la durata iniziale è di quattro anni, con possibilità di rinnovo automatico per altri quattro.

Esiste anche la formula «3+2», prevista per i contratti a canone concordato, che dura tre anni con un rinnovo di due anni, salvo diversa volontà delle parti. Per le locazioni commerciali, invece, la durata minima prevista è di sei anni, rinnovabili per altri sei (6+6), mentre per le attività alberghiere la durata minima si estende a nove anni (9+9). Infine, esistono contratti di locazione di breve durata, ad esempio quelli per finalità turistiche o per contratti transitori, che possono avere durate variabili e non superiori a diciotto mesi.

Differenze principali tra locatore e locatario

Le differenze principali tra locatore e locatario possono essere riassunte come segue:

• proprietà e disponibilità del bene: il locatore detiene la proprietà o un diritto reale sull’immobile e cede solo il diritto di godimento al locatario per un periodo definito. Il locatario, invece, ottiene solo un diritto temporaneo di utilizzo, non acquisendo alcun diritto di proprietà sull’immobile;
• obblighi finanziari: il locatore ha il diritto di ricevere il canone di locazione e di determinare le condizioni d’uso dell’immobile. Il locatario, invece, ha l’obbligo di corrispondere puntualmente il canone e di rispettare l’utilizzo dell’immobile nei limiti stabiliti;
• responsabilità di manutenzione: il locatore è generalmente responsabile delle riparazioni straordinarie e deve garantire che l’immobile sia idoneo all’uso pattuito. Il locatario, invece, deve provvedere alla manutenzione ordinaria e usare l’immobile con diligenza, evitando qualsiasi danno evitabile;
• garanzia del pacifico godimento: il locatore deve garantire al locatario il pacifico godimento dell’immobile, impedendo interferenze da parte di terzi o condizioni che possano compromettere l’utilizzo stabilito nel contratto.

La normativa di riferimento

La disciplina del contratto di locazione è regolata principalmente dal Codice Civile e da una serie di leggi speciali che ne completano e specificano i contenuti per differenti tipologie di locazione, come quelle ad uso abitativo e commerciale.

La disciplina codicistica

Gli artt. da 1571 a 1614 del Codice Civile costituiscono la base normativa per la disciplina della locazione, regolando il contratto, definendo i ruoli di locatore e locatario e specificando i loro obblighi. In particolare, l’art. 1571 c.c. descrive la locazione come l’accordo in cui una parte cede all’altra il godimento di un bene mobile o immobile per un determinato periodo, in cambio di un corrispettivo (canone). Il Codice stabilisce gli obblighi del locatore, che deve consegnare il bene in buono stato, provvedere alla manutenzione necessaria e garantire al locatario il pacifico godimento dell’immobile (art. 1575 c.c.). L’art. 1587 c.c., invece, definisce i doveri del locatario, includendo il pagamento del canone e l’utilizzo del bene con diligenza e secondo le modalità concordate. Infine, l’art. 1590 c.c. regola la restituzione dell’immobile, disponendo che il locatario lo riconsegni nello stato iniziale, salvo il normale deterioramento d’uso. Tali articoli costituiscono il nucleo centrale della disciplina della locazione nel Codice Civile, applicabile a ogni forma di locazione e soggetta a eventuali integrazioni da parte delle leggi speciali.

Legge n. 392/1978 – Legge sull’equo canone

La Legge n. 392 del 27 luglio 1978, comunemente conosciuta come legge sull’equo canone, è una normativa che ha regolamentato per molti anni il settore delle locazioni sia abitative che commerciali. Questa legge aveva come obiettivo la tutela del locatario, con disposizioni stringenti sui canoni di locazione, imponendo dei limiti per evitare speculazioni da parte dei locatori.

La normativa ha subito successive modifiche, e molte delle sue disposizioni sono state superate o integrate da successive modifiche; in particolare, per quanto riguarda le locazioni abitative, come indicato nella legge n. 431 del 1998.

Legge n. 431/1998 – Disciplina delle locazioni abitative

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha riformato il settore delle locazioni ad uso abitativo, introducendo una maggiore libertà contrattuale tra le parti.

Tra le novità più rilevanti troviamo:

• contratti a canone libero: permettono a locatore e locatario di stabilire liberamente l’importo del canone e la durata, purché non inferiore ai 4 anni, con un rinnovo automatico per ulteriori 4 anni, salvo specifiche eccezioni.
• contratti a canone concordato: previsti per agevolare l’accesso alla locazione a fasce di reddito più basse, vincolano l’importo del canone a parametri fissati da accordi locali tra associazioni di proprietari e di inquilini.

Normativa fiscale e registrazione dei contratti

La normativa prevede anche l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla loro stipula per i contratti superiori ai 30 giorni.

La registrazione non solo garantisce la validità legale del contratto ma permette anche di accedere ad agevolazioni fiscali, come la cedolare secca per il locatore, un regime fiscale opzionale che consente di applicare un’aliquota agevolata sui redditi da locazione, evitando la tassazione ordinaria.

Obblighi e doveri del locatario

Il locatario, o conduttore, assume specifici obblighi derivanti dal contratto di locazione e dalle leggi speciali. Questi obblighi sono definiti principalmente dal Codice Civile e, per le locazioni abitative, dalla legge n. 431/1998. Tali disposizioni mirano a garantire un corretto uso del bene locato, a tutela tanto dell’immobile quanto del rapporto contrattuale tra le parti. Di seguito si elencano e approfondiscono i principali obblighi del locatario.

Obbligo di pagamento del canone (art. 1587 c.c.)

Il primo e fondamentale obbligo del locatario è il pagamento puntuale del canone di locazione entro le scadenze stabilite nel contratto. L’art. 1587 c.c. dispone che il locatario è tenuto a corrispondere l’importo concordato secondo le modalità pattuite. Il mancato pagamento può comportare l’avvio della procedura di sfratto per morosità da parte del locatore, come stabilito dall’art. 5 della legge n. 392/1978.

La Corte di Cassazione ha specificato che, in caso di mancato pagamento del canone di locazione, il locatore ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto per morosità, a meno che il ritardo nel pagamento non sia giustificato da validi motivi. La Corte ha però sottolineato l’importanza del giustificato motivo nella valutazione delle circostanze, offrendo una linea guida interpretativa per le ipotesi di ritardo che non siano imputabili al locatario (Cass. sent. n. 26624 del 2014).

Obbligo di utilizzare l’immobile secondo l’uso pattuito (art. 1587 c.c.)

Il locatario deve usare l’immobile per la destinazione d’uso concordata nel contratto, sia che si tratti di locazione abitativa o commerciale. Qualsiasi uso diverso (ad esempio, adibire ad attività commerciale un immobile locato ad uso abitativo) costituisce una violazione contrattuale. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 11777 del 2019, ha sottolineato l’importanza di rispettare l’uso pattuito, considerando tale obbligo fondamentale per la tutela delle condizioni d’uso stabilite.

D’altro canto, la Cassazione ha stabilito che il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto di locazione quando nell’immobile siano presenti gravi difetti che ne rendano impossibile l’uso secondo la destinazione d’uso convenuta (Cass. sent. n. 3024 del 2003).

Obbligo di diligenza nell’uso dell’immobile

Il locatario è tenuto a usare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, un principio generale che implica attenzione e cura nella gestione del bene locato.
Eventuali danni causati da negligenza o da un uso improprio dell’immobile sono a carico del locatario, il quale può essere chiamato a risarcire il locatore per i danni prodotti. Tale norma si applica a tutti i beni locati, indipendentemente dalla destinazione d’uso.

Obbligo di manutenzione ordinaria (artt. 1576 e 1609 c.c.)

La manutenzione ordinaria dell’immobile è a carico del conduttore, come stabilito dagli artt. 1576 e 1609 c.c. Il locatario è responsabile di tutte le riparazioni necessarie per il normale mantenimento dell’immobile, incluse le piccole riparazioni derivanti dall’uso quotidiano. In questo senso la Corte di Cassazione ha chiarito che se il locatario non rispetti l’obbligo di utilizzare l’immobile con diligenza, il locatore può richiedere il risarcimento dei danni causati. (Cass. sent. n. 5335 del 2018)

Obbligo di restituzione dell’immobile alla fine del contratto (art. 1590 c.c.)

Al termine della locazione, il locatario è tenuto a restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, fatta salva la normale usura dovuta all’uso del bene. L’art. 1590 c.c. prevede che, in caso di deterioramenti non dovuti al normale utilizzo, il locatario debba risarcire il locatore. È prassi comune che, prima della riconsegna, venga effettuato un sopralluogo congiunto per verificare le condizioni dell’immobile.

Obbligo di comunicazione delle riparazioni straordinarie (art 1577 c.c.)

Qualora l’immobile necessiti di riparazioni straordinarie, il locatario è tenuto a comunicare tempestivamente la situazione al locatore, evitando di provvedere autonomamente a tali interventi, salvo i casi d’urgenza che giustifichino un intervento diretto e immediato. In tali casi, il locatario ha diritto al rimborso delle spese sostenute per le riparazioni straordinarie urgenti.

Obbligo di non sublocare o cedere il contratto senza autorizzazione (art. 1594 c.c.)

Il locatario non può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione a terzi senza il consenso del locatore, salvo diversa pattuizione contrattuale. La violazione di questo obbligo costituisce inadempimento e può giustificare la risoluzione del contratto. Questo principio è particolarmente rilevante nelle locazioni commerciali, dove la cessione del contratto potrebbe modificare significativamente le condizioni di godimento del bene.

Obbligo di rispettare le normative di convivenza e il regolamento condominiale

Nel caso di locazione di immobili in condominio, il locatario deve rispettare il regolamento condominiale e le normative di convivenza civile, evitando comportamenti che possano arrecare disturbo o danno alle parti comuni o agli altri condomini. Questo obbligo si integra con il dovere di diligenza nell’uso dell’immobile e costituisce una forma di tutela per i diritti di terzi.

Obblighi e doveri del locatore

Il locatore ha chiari obblighi giuridici per garantire che l’immobile possa essere goduto dal conduttore nel modo pattuito e senza impedimenti.

Obbligo di consegna dell’immobile in buono stato (art. 1575 c.c.)

Uno dei principali obblighi del locatore è consegnare al locatario l’immobile in buone condizioni, idoneo all’uso pattuito. L’art. 1575 del c.c. stabilisce che il locatore deve consegnare l’immobile in condizioni che permettano al locatario di usufruire del bene secondo gli accordi contrattuali. Questo significa che, al momento della consegna, l’immobile deve essere conforme agli standard di sicurezza e abitabilità previsti dalla legge, senza vizi o difetti che ne limitino l’uso.

Obbligo di manutenzione straordinaria (art. 1576 c.c.)

Durante la durata del contratto di locazione, il locatore è tenuto a effettuare le riparazioni straordinarie necessarie a garantire la fruibilità dell’immobile. L’art. 1576 c.c. specifica che il locatore è responsabile delle manutenzioni che non rientrano nella normale usura e manutenzione ordinaria, che invece competono al locatario.

Ad esempio, rientrano nella manutenzione straordinaria interventi come la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, la riparazione della struttura del tetto o il rifacimento delle tubature in caso di guasti significativi. Con sentenza n. 4695 del 2005, la Cassazione ha sottolineato che il locatore è responsabile per le riparazioni straordinarie dell’immobile, mentre le riparazioni di piccola manutenzione restano a carico del locatario e che se il locatore non intervenga per effettuare le riparazioni necessarie, il locatario può realizzarle autonomamente e richiedere il rimborso delle spese sostenute.

Obbligo di garantire il pacifico godimento dell’immobile (art. 1585 c.c.)

Il locatore è tenuto a garantire che il locatario possa utilizzare l’immobile senza subire interferenze da parte di terzi o del locatore stesso. Questo principio, previsto dall’art. 1585 c.c., implica che il locatore non può compiere atti che ostacolino l’uso dell’immobile da parte del locatario, né consentire che terzi interferiscano nel godimento dell’immobile locato. Qualora vi siano problemi che impediscono al locatario di utilizzare l’immobile come stabilito, questi può richiedere una riduzione del canone o la risoluzione del contratto (Cass. sent. n. 5334/2011).

La Corte di Cassazione ha affrontato numerosi casi relativi agli obblighi del locatore. In particolare, nella sentenza n. 21227 del 2009, la Corte ha ribadito che il locatore è responsabile della mancata rimozione dei vizi dell’immobile che limitano l’uso pattuito, anche quando tali vizi non erano noti al momento della stipula. In un’altra sentenza, la Cassazione n. 2559 del 2004, è stato stabilito che il locatore deve garantire il pacifico godimento dell’immobile senza interferenze, pena la risoluzione del contratto o la richiesta di risarcimento danni da parte del locatario.

Obbligo di garantire l’assenza di vizi occulti e di provvedere alla loro eliminazione (art. 1578 c.c.)

Il locatore ha l’obbligo di garantire che l’immobile sia privo di vizi che ne diminuiscano l’idoneità all’uso pattuito. L’art. 1578 c.c. stabilisce che, in caso di vizi occulti presenti al momento della consegna, il locatore è tenuto a rimuoverli. Se il locatario scopre un vizio successivamente, può richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone di locazione. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha specificato in più occasioni (Cass. sent. n. 14459 del 2004) che il locatore è responsabile dei vizi, anche se non noti al momento della stipula, qualora essi compromettano l’uso dell’immobile.

Obbligo di rispettare le scadenze contrattuali e di rinnovare il contratto

Nel caso di locazioni abitative, la legge n. 431 del 1998 prevede che il locatore rispetti le tempistiche e le modalità di rinnovo stabilite. Ad esempio, nei contratti a canone libero (4+4), il locatore può recedere solo al termine del primo quadriennio, salvo giustificato motivo e con congruo preavviso. Questo obbligo tutela il locatario da improvvisi sfratti o modifiche unilaterali delle condizioni contrattuali e garantisce una certa stabilità abitativa.

Obbligo di registrare il contratto e di adempiere agli obblighi fiscali

La mancata registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate comporta gravi sanzioni e rende nullo il contratto. Inoltre, il locatore deve adempiere agli obblighi fiscali connessi ai redditi derivanti dalla locazione, versando le imposte dovute e optando, se desiderato, per il regime della cedolare secca.

Consigli pratici per locatori e locatari

Per mantenere un rapporto di locazione sereno e prevenire controversie, è fondamentale che sia locatori sia locatari seguano alcuni accorgimenti pratici e prestino attenzione a determinati aspetti contrattuali e legali.

Consigli per i locatori:

• stipulare un contratto dettagliato: il contratto dovrebbe includere tutte le informazioni fondamentali, come l’importo del canone, le scadenze di pagamento, la destinazione d’uso dell’immobile e le modalità di rinnovo. Specificare anche gli obblighi di manutenzione e le conseguenze in caso di inadempimento, tra cui anche il foro competente a dirimere eventuali controversie;
• effettuare una consegna formale dell’immobile: al momento della consegna dell’immobile al locatario, è buona prassi redigere un verbale di consegna che documenti le condizioni dell’immobile e degli impianti. Tale documento può includere un inventario dei beni presenti e fotografie per tutelare entrambe le parti e semplificare eventuali verifiche alla restituzione;
• garantire una manutenzione adeguata: assicurarsi che l’immobile sia in condizioni ottimali non solo tutela il locatario ma preserva anche il valore dell’immobile;
• stabilire un rapporto di comunicazione aperto: mantenere un dialogo aperto e rispettoso con il locatario permette di risolvere eventuali problemi in modo rapido e di evitare incomprensioni. Un buon rapporto tra locatore e locatario contribuisce a una locazione senza intoppi e alla prevenzione di contenziosi.

Consigli per i conduttori:

• leggere e valutare attentamente il contratto di locazione;
• rispetto delle scadenze di pagamento per evitare situazioni di morosità che potrebbero portare allo sfratto. È utile concordare modalità di pagamento sicure, come il bonifico bancario, che lascia traccia delle transazioni effettuate.
• documentare le condizioni dell’immobile alla consegna, verificare con attenzione le condizioni dello stesso e, se possibile, redigere un verbale con il locatore;
• richiedere autorizzazioni scritte per modifiche o migliorie. Interventi non autorizzati possono violare il contratto e comportare costi aggiuntivi al termine della locazione.
• informare tempestivamente il locatore in caso di guasti;
• rispetto delle regole condominiali.

È consigliabile, sia per il locatore sia per il locatario, valutare la sottoscrizione di una polizza assicurativa che copra eventuali danni all’immobile o responsabilità civili verso terzi. Inoltre, è utile prevedere nel contratto una clausola di mediazione per risolvere eventuali controversie in modo rapido e fuori dal tribunale. Una risoluzione alternativa delle controversie consente di contenere i costi e di preservare il rapporto tra locatore e locatario.