Come funzionano le aste giudiziarie e cosa si deve fare per acquistare una casa all’asta? Tra vantaggi e rischi, ecco quando conviene e come muoversi.
Acquistare una casa all’asta è una procedura che permette di comprare un immobile attraverso un processo di offerta competitiva. Questa modalità di acquisto può risultare vantaggiosa dal punto di vista economico, poiché spesso le proprietà messe all’asta hanno prezzi inferiori rispetto al mercato.
Comprare casa all’asta, quindi, è una soluzione molto conveniente per chi vuole risparmiare cifre notevoli, puntando molto sull’effetto «attesa» dell’asta giusta. Difatti, rispetto al valore di mercato, con l’acquisto tramite aste immobiliari è possibile ottenere uno sconto fino al 20-30% e, in certi casi, come vedremo, fino al 50%. Ma occhio alla burocrazia, alle normative e, soprattutto, al rispetto dei requisiti.
Ma cosa significa esattamente comprare una casa all’asta e come funziona il processo? In questa guida scopriremo quali sono i vantaggi di acquistare una casa all’asta e la procedura per aggiudicarsi un immobile tramite il tribunale. Inoltre, forniremo alcuni consigli su come trovare un vero affare immobiliare e a cosa dare risalto per non commettere errori.
Casa all’asta: cos’è e cosa significa
L’immobile che finisce ad un’asta giudiziaria ha subito un percorso che a volte dura molti anni. Alla base può esserci un pignoramento da parte di una banca o di chiunque vanti un credito nei confronti del proprietario di un immobile. In questo caso parte la procedura di espropriazione forzata del bene al fine di recuperare le somme dovute dai creditori.
Un altro caso vale per gli immobili di proprietà degli enti pubblici, come ad esempio i comuni che decidono di alienare dei terreni o degli edifici in disuso e per questo devono farlo attraverso un’asta pubblica.
In particolare, esistono tre motivi per cui un immobile va all’asta:
- il primo caso riguarda le abitazioni dei privati che non riescono a pagare il finanziamento alla banca presso cui hanno chiesto un mutuo ipotecario;
- il secondo motivo, negli ultimi anni il più diffuso, vede come protagoniste le aziende che subiscono un fallimento, i cui immobili di proprietà vengono prima pignorati e poi messi all’asta;
- il terzo caso riguarda appunto gli enti pubblici, che per vendere un bene immobiliare, per legge devono necessariamente farlo attraverso il tribunale territoriale di competenza.
Una volta che l’immobile entra nella procedura dell’asta giudiziaria, il tribunale di competenza pubblica attraverso il suo portale ufficiale la descrizione del bene, la perizia di un tecnico di fiducia dello stesso tribunale, l’indirizzo dell’immobile e la data dell’asta giudiziaria, oltre alla procedura per partecipare.
Chiunque, fatta eccezione per il debitore esecutato, può partecipare ad un’asta giudiziaria ed offrire il prezzo che ritiene congruo, a partire da un valore di partenza attribuito dal tribunale in base alle indicazioni del perito e che può essere maggiorato dai partecipanti con un minimo di rialzo stabilito dall’ordinanza di vendita.
Il ricavato della vendita in asta viene destinato a ripagare, totalmente o parzialmente, le banche e i creditori del debitore a cui è stato pignorato l’immobile.
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Cosa fare se si vuole comprare una casa all’asta
Acquistare casa partecipando ad un’asta giudiziaria viene ancora considerata da molti un’azione complessa e solo per gli addetti ai lavori, ma in realtà per realizzare il sogno di comprare un immobile con un forte sconto sul prezzo non servono competenze tecniche, né tantomeno legali. Con la giusta preparazione e accortezza chiunque può partecipare a un’asta giudiziaria autonomamente.
Prima di partecipare a un’asta giudiziaria per cercare di aggiudicarsi l’immobile di proprio interesse, è fondamentale conoscere delle regole basilari e seguire alcuni consigli per non cadere in facili errori. Vediamoli:
- leggere attentamente tutti i documenti disponibili sul sito del tribunale, in particolare la perizia in cui sono specificati gli eventuali vincoli, anomalie catastali e i relativi oneri a carico dell’acquirente;
- contattare quanto prima il curatore fallimentare per fissare un appuntamento per visionare l’immobile e chiedere di risolvere eventuali dubbi;
- stabilire in anticipo il tetto massimo che si è disposti a offrire, senza lasciarsi «coinvolgere dalla competizione» e considerando sia la propria disponibilità, sia l’eventuale importo di mutuo, che per maggiore sicurezza può essere richiesto ancor prima di partecipare all’asta;
- avere a disposizione quantomeno il 10% del prezzo che si intende offrire per avere modo di potersi presentare all’asta giudiziaria, percentuale minima di acconto solitamente accettata dai tribunali per partecipare alla gara di vendita;
- essere a conoscenza di tutti costi collegati alla vendita, nonché gli oneri da sostenere in caso di abusi o irregolarità catastali presenti sull’immobile. Ricordiamo che oltre al prezzo di aggiudicazione del bene, l’acquirente dovrà pagare le spese notarili, l’imposta di registro o Iva, e nel caso di sottoscrizione di mutuo ipotecario, tutte le voci relative all’accensione del finanziamento;
- considerare i tempi stabiliti dal tribunale. Nell’ordinanza di vendita, il giudice indica entro quanto tempo dalla data di aggiudicazione dell’asta dovrà essere saldato il prezzo per diventare proprietari effettivi dell’immobile. Solitamente viene stabilito un periodo di 60 o 90 giorni. Passato tale termine senza aver provveduto a saldare la somma promessa, il tribunale considererà inadempiente l’aggiudicatario, il quale perderà la caparra versata a titolo di multa, oltre eventuali altri costi che possono essergli addebitati;
- accertarsi che l’immobile non sia occupato o comunque verificare se nell’ordinanza di vendita sia prevista la liberazione del bene entro la data della firma del decreto da parte del giudice per non dover richiedere l’intervento delle forze pubbliche;
- chiedere l’assistenza di un professionista con esperienza nell’acquisto di case all’asta, tra cui un commercialista, un avvocato o un mediatore creditizio se si richiede un mutuo.
Comprare un immobile all’asta tramite mutuo
Come detto, quando si acquista un immobile all’asta è possibile accedere a un mutuo ipotecario. Tuttavia, non tutte le banche prevedono l’erogazione di un finanziamento per l’acquisto in asta. Per questo motivo è opportuno muoversi in tempo e identificare quanto prima l’istituto a cui richiedere un mutuo.
Diversi istituti di credito, a tal proposito, propongono ai loro clienti la possibilità di ottenere una pre-fattibilità dell’operazione di mutuo in modo da presentarsi all’asta con la certezza di essere finanziabili e permettere al partecipante di sbilanciarsi con maggiore tranquillità verso un prezzo più alto in modo da aggiudicarsi l’immobile più agevolmente.
Inoltre, alcune banche concedono un mutuo al 100% del prezzo di aggiudicazione dell’asta, consentendo al mutuatario di pagare solamente i costi accessori. Il motivo per cui gli istituti bancari arrivano a finanziare un importo più elevato in presenza di un’asta è legato al valore dell’immobile ipotecato, che solitamente è più alto rispetto a quanto pagato in asta. Una garanzia in più sia per l’acquirente, sia per la banca.
Come funziona comprare una casa all’asta?
Nell’ordinanza del tribunale vengono indicate tutte le informazioni necessarie per partecipare nel modo corretto all’asta giudiziaria relativa all’immobile di interesse. È possibile affidarsi a professionisti, agenzie immobiliari specializzate o chiedere la consulenza di un avvocato o dello studio notarile designato dal tribunale.
L’iter per inoltrare l’offerta di acquisto ha inizio con la presentazione, a titolo di cauzione, di un’assegno circolare in busta chiusa pari al 10% del prezzo proposto che dovrà essere consegnato nel luogo indicato nell’ordinanza del tribunale, solitamente presso uno studio di avvocati o dal notaio scelto dal giudice.
La caparra deve essere presentata entro i termini stabiliti e di norma entro il giorno precedente all’asta giudiziaria. Il partecipante dovrà presentare inoltre la fotocopia del proprio documento di identità e del codice fiscale, oltre ai documenti richiesti nell’ordinanza.
Differenza tra la vendita con incanto e senza incanto
La procedura per aggiudicarsi un immobile all’asta prevede due tipologie di vendita: senza incanto e con incanto.
- la vendita senza incanto prevede l’aggiudicazione istantanea dell’immobile al momento della gara d’asta. In questo caso, l’aggiudicatario ha l’obbligo di versare il saldo prezzo entro i termini stabiliti dal tribunale;
- diversamente, la vendita con incanto non garantisce al vincitore della gara l’aggiudicazione definitiva. Infatti, entro 10 giorni dall’asta giudiziaria, è possibile che altri soggetti presentino nuove offerte d’acquisto, con il requisito che siano superiori di 1/5 rispetto al prezzo raggiunto nell’incanto.
Partecipare all’asta in via telematica
Il dm 32/2015 individua le regole tecniche e operative per lo svolgimento delle aste in modalità telematica nei casi previsti dal codice di procedura civile.
L’offerta per la vendita telematica è redatta e cifrata mediante un modulo web denominato “Offerta telematica” realizzato dal ministero della Giustizia e messo a disposizione dal gestore della vendita tramite il portale di vendita accreditato per l’interoperabilità con il sistema ministeriale.
Il Portale delle vendite pubbliche, sempre gestito dal ministero della Giustizia, permette di inoltrare un’offerta di acquisto in via telematica.
Attraverso il portale, inoltre, è possibile cercare, in base alle caratteristiche richieste, la tipologia dell’immobile desiderato. La ricerca può essere filtrata inserendo i dati relativi alla città, al tribunale di competenza e al prezzo base d’asta.
Quando conviene comprare una casa all’asta?
Nel documento ufficiale del tribunale in cui sono evidenziate le caratteristiche da rispettare per presentare la propria offerta è indicato anche l’importo dell’eventuale ribasso nel caso in cui l’asta dovesse andare deserta. Infatti, è importante sapere che successivamente ad ogni tentativo di vendita del bene andato a vuoto, il giudice può disporre un ribasso del prezzo fino al 25% rispetto al valore precedente, e se anche nei tre successivi appuntamenti nessuno dovesse presentarsi all’asta, il prezzo iniziale potrebbe scendere fino al 50%.
Per questo motivo, comprare casa all’asta può essere molto conveniente, soprattutto per chi non ha la possibilità di acquistare un immobile al normale prezzo di mercato, a vantaggio, per esempio, di tante giovani coppie che hanno trovato nelle aste immobiliari la soluzione ideale per acquistare la propria abitazione.
Per approfondire pro e contro, leggi il focus di Money su quando conviene comprare una casa all’asta.
I rischi di comprare una casa all’asta
Spesso, soprattutto per le abitazioni più vetuste, capita che l’immobile all’asta presenti delle anomalie o dei problemi catastali. Questi, come riportato dalla perizia tecnica allegata al bando, devono essere sanate dalla parte acquirente appena prende possesso del bene, ovvero successivamente al decreto di trasferimento.
La stessa perizia redatta dal tecnico di fiducia del tribunale riporta tutte le difformità presenti e ne stima i costi di regolarizzazione. Sulla base di queste informazioni, è opportuno che il partecipante all’asta consideri il prezzo da offrire, che dovrà tenere conto delle spese che dovrà sostenere in futuro per rendere l’immobile conforme alla legge.
A vantaggio di chi compra, su ordine del giudice che assegnerà il bene al nuovo proprietario, l’immobile aggiudicato verrà consegnato libero da ipoteche, precedenti pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli.
Attenzione ai diritti acquisiti prima della notifica del pignoramento dell’immobile, come ad esempio l’usufrutto, in presenza del quale, anche lo stesso giudice non può ordinarne la cancellazione. In alcuni casi, se si tratta di un appartamento sito in un condominio, bisogna anche fare attenzione ad eventuali diatribe e debiti condominiali.
Lo stesso discorso vale anche nel caso in cui l’immobile sia occupato da un inquilino con un regolare contratto di affitto sottoscritto prima della procedura d’asta dell’immobile. Chi si aggiudica il bene, in questa specifica situazione, dovrà attendere la naturale scadenza del contratto di locazione prima di poter prendere il possesso del bene aggiudicato in asta.
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Agevolazioni per chi acquista una casa all’asta
La compravendita di immobili tramite asta segue la stessa procedura degli altri fabbricati. Pertanto, nel caso di acquisto di abitazione principale, l’aggiudicatario potrà chiedere le agevolazioni prima casa e pagare un’imposta di registro, o Iva, ridotte.
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