Quando è possibile e come fare l’estinzione anticipata di un mutuo? Ecco la procedura per restituire alla banca il capitale residuo prima della scadenza.
Tante sono le persone che per comprare una casa decidono di rivolgersi ad una banca al fine di ottenere un mutuo. Quest’ultimo deve essere restituito attraverso il versamento mensile di rate, comprensive di una quota capitale e una quota per gli interessi.
Proprio quest’ultimi finiscono per gravare pesantemente sul bilancio familiare, riducendo il relativo potere di acquisto. Da qui nasce il desiderio di restituire il prima possibile quanto ottenuto in prestito. Un desiderio che può tramutarsi in realtà grazie all’estinzione anticipata del mutuo. Ma quando è possibile optare per tale soluzione e cosa fare? Ecco tutto quello che c’è da sapere in merito.
Quando è possibile estinguere un mutuo
Il mutuo si presenta come un debito a lungo termine che può durare fino a ben trent’anni. Un periodo di tempo indubbiamente ampio, nel corso del quale può accadere di tutto. In particolare le condizioni economiche del soggetto interessato possono migliorare o peggiorare rispetto quelle iniziali. In quest’ultimo caso si può cercare di ovviare alla problematica chiedendo alla propria banca la rinegoziazione o la surroga del mutuo. Nel caso in cui, invece, le condizioni migliorino, ad esempio in seguito ad un’eredità o una promozione lavorativa, è possibile optare per l’estinzione anticipata del mutuo.
Ma si tratta di un vantaggio o di un aggravio di costi? In effetti la possibilità di sfruttare a proprio vantaggio l’estinzione anticipata del mutuo rappresenta un modo assolutamente conveniente solo se si ha a disposizione un’improvvisa entrata di denaro. Vediamo di seguito come fare l’estinzione anticipata del mutuo, quali sono le tipologie più diffuse nella prassi commerciale e quali sono le penali che potrebbero essere applicate dal mutuatario.
Tipologie di estinzione anticipato del mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo può essere totale o parziale. Nel primo caso si provvede a restituire tutto il debito residuo, andando così ad estinguere completamente il proprio debito. Ovvero, anziché pagare le singole rate si copre tutto il mutuo con una somma depositata e a disposizione.
L’estinzione totale corrisponde, dal punto di vista pratico, alla totale chiusura del contratto di mutuo e la somma da restituire include l’ammontare del capitale residuo, così come risulta dall’ultimo piano di ammortamento. A tale importo si vanno ad aggiungere le spese amministrative dei conteggi di estinzione anticipata che possono essere addebitate dall’istituto di credito.
Molte banche si tutelano dalla mancata percezione degli interessi con la possibilità di inserire, tra le varie clausole contrattuali, la richiesta della corresponsione degli interessi maturati nel periodo di tempo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui avviene l’estinzione del mutuo. Tale computo viene effettuato moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il saggio di interesse giornaliero.
In alternativa, come già detto, è possibile optare per l’estinzione parziale del mutuo. In pratica, si versa una somma di denaro extra rispetto alla rata del mutuo e tale importo viene sottratto dal debito residuo. In questo modo si va a ridurre il valore della rate di rimborso del mutuo oppure si accorcia il periodo di restituzione delle rate. La maggior parte dei contratti di mutuo permette di optare per il mantenimento dello stesso importo rateale in cambio di una netta riduzione della durata residua del debito.
Nel caso di estinzione anticipata del mutuo si invita a non sottovalutare la procedura di ricalcolo del piano di ammortamento, soprattutto se il piano di ammortamento è alla francese. In quest’ultimo caso, ogni rata prevede il pagamento della quota di capitale crescente col passare del tempo e, una quota di interessi che decresce.
Come estinguere un mutuo in anticipo
La procedura da seguire per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo è semplice e veloce. È sufficiente rivolgersi all’istituto di credito di riferimento e comunicare di voler procedere con tale operazione. La banca provvederà a quel punto a consegnare un eventuale modulo che dovrà essere opportunamente compilato e consegnato.
È importante inoltre richiedere al proprio istituto di credito il conteggio di anticipata estinzione o di rimborso parziale del mutuo. Nel prospetto deve essere riportato il debito residuo da versare e il termine di validità del computo in questione.
Domanda di estinzione anticipata del mutuo: l’iter da seguire
Per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo è sufficiente inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno alla banca che ha erogato il mutuo. Ovviamente tale lettera deve contenere il modulo, consegnato dalla stessa banca oppure reperibile online sul sito dell’istituto di credito di riferimento.
Grazie a questa lettera si comunica di voler estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale data di scadenza. Bisogna allegare copia del codice fiscale, del documento di identità in corso di validità e richiedere il ricalcolo del debito residuo.
Tempistiche
Una volta inviata tutta la documentazione, la banca provvede a svolgere le verifiche del caso e ad effettuare il calcolo degli interessi residui maturati tra la domanda di estinzione e l’effettiva accettazione. La banca provvede ad effettuare il conteggio estintivo e rilasciare la relativa documentazione entro dieci giorni dalla richiesta del cliente.
A corredo fornisce anche le istruzioni per consentire al soggetto richiedente di saldare il debito residuo e procedere così con il pagamento dell’importo dovuto per chiudere la pratica. Una volta effettuato il pagamento, la Banca deve rilasciare al debitore, entro 30 giorni, la relativa quietanza e comunicazione attestante l’estinzione del contratto di mutuo.
Sono previste penali per l’estinzione anticipata?
Fino a qualche anno fa chi optava per l’estinzione anticipata del mutuo doveva fare i conti con la scarsa convenienza economica di avviare l’iter stesso. Questo perché dal computo risultavano esose penali, spese e oneri, che rendevano assolutamente non conveniente la procedura di estinzione del mutuo, sia che si trattasse di quella totale che parziale.
A partire dal 2 febbraio 2007, grazie all’entrata in vigore del Decreto Bersani, ovvero la (legge numero 40 del 2 aprile 2007) è stata definitivamente introdotta una forma di tutela del consumatore creditizio. Il soggetto mutuatario che estingue anticipatamente il mutuo ipotecario non deve infatti corrispondere alla banca mutuante alcuna penale.
Penale per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007
Per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007, le penali sono invece previste. Sempre la legge 40/2007 ha però introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo. Se la penale prevista dal contratto è superiore ad una determinata soglia, allora il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge. La banca non può rifiutarsi di applicare tale riduzione.
Le aliquote inerenti le penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo. Il limite massimo per le penali di estinzione dipende dal tipo di contratto di mutuo stipulato. Entrando nei dettagli:
- per i mutui a tasso variabile, la penale massima è pari allo 0,50% prima del terzultimo anno di ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento;
- per mutui a tasso fisso stipulati prima del 1 gennaio 2001, i parametri sono identici a quelli poc’anzi descritti per i mutui variabili, tenendo conto del tipo di tasso applicato al momento della richiesta di estinzione anticipata;
- per i finanziamenti accesi in seguito al 2001, la penale massima è pari all’1,90% nella prima metà dell’ammortamento, all’1,50% nella seconda metà dell’ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e pari allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento.
Per quel che concerne i mutui a tasso misto si fa riferimento ai tetti massimi descritti sopra in base al tipo di tasso applicato al momento dell’estinzione.
Se il contratto di mutuo prevede penali più alte rispetto a quelle elencate, il mutuatario può richiederne la riduzione fino all’importo massimo consentito e l’istituto di credito non può opporsi.
Prima di sottoscrivere un contratto per l’erogazione del mutuo ipotecario, comunque, si consigli di leggere con attenzione e prendere visione delle clausole contrattuali che possono nascondere qualche forma di tutela per la banca mutuante, nel caso in cui si estingua anticipatamente il mutuo.
Ci sono dei mutui che non si possono estinguere?
Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo e bruciare così le tappe per rimborsare tutte le rate del mutuo prima della scadenza fissata in sede di sottoscrizione del contratto di finanziamento. Una soluzione che aiuta ad alleggerire il bilancio reddituale e ad alleviare l’onere di una rata mensile fissa.
Questo, però, non vuol dire che si tratta di un’operazione sempre vantaggiosa. Nonostante le modifiche introdotte con la legge Bersani, infatti, bisogna comunque fare attenzione e verificare l’effettiva convenienza economica dell’estinzione anticipata del mutuo. Tra le varie clausole inserite nel contratto di mutuo vi potrebbero essere delle limitazioni.
Ad esempio, in caso di estinzione parziale anticipata del mutuo, il mutuatario deve verificare se effettivamente riceverà come beneficio una riduzione dell’importo della rata oppure una riduzione della durata del finanziamento.
Nel caso in cui il piano di ammortamento sottoscritto sia alla francese, inoltre, l’estinzione parziale anticipata risulta essere conveniente solamente se effettuata nella prima parte del piano di ammortamento. Questo perché tale tipologia di piano di rimborso prevede che gli interessi siano pagati prima rispetto al capitale. Nel caso in cui si voglia procedere con l’estinzione parziale anticipata nella parte finale del piano di ammortamento, non c’è alcun vantaggio economico dato che non si beneficia di alcun risparmio.
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