Mutuo fondiario, significato, caratteristiche e chi può richiederlo

Il mutuo fondiario è una forma di credito immobiliare mediante la quale gli istituti bancari concedono finanziamenti a medio e lungo termine, ai proprietari fondiari, con garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile che può essere indifferentemente rustico o urbano.

La disciplina di riferimento è il Testo Unico Bancario del 1993. È fondamentale capire cos’è un mutuo fondiario e quali sono le differenze in essere con il più classico mutuo ipotecario, anche per comprendere quando si può richiedere questa tipologia di finanziamento a medio-lungo termine, quando conviene e tutti limiti e vantaggi che ne derivano.

Il mutuo fondiario è regolamentato dalla Banca d’Italia che sancisce il massimo importo delle somme da concedere, determinato in base al valore del bene ipotecato o in relazione ai costi dei lavori di ristrutturazione da eseguire sullo stesso. Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Significato e definizione di mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è una particolare forma di finanziamento prevista dal sistema bancario italiano. Per dare una definizione, potremmo dire che:

si tratta di un contratto di prestito concesso da una banca per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili, garantito da ipoteca di primo grado sugli stessi. La disciplina del mutuo fondiario è contenuta nell’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB), che definisce il credito fondiario come un finanziamento a medio-lungo termine destinato a operazioni immobiliari.

Dalla definizione si può già comprendere che si tratta di un prodotto di finanziamento il quale ha una durata a medio-lungo termine, che può variare da uno a trent’anni e che prevede la stipula di un’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del credito. Va sottolineato anche un altro aspetto importante di questa tipologia di contratto, ovvero il fatto che può essere stipulato solo se si deve procedere all’acquisto della prima casa.

Caratteristica distintiva del mutuo fondiario è il vincolo legato al valore dell’immobile posto a garanzia. Secondo la normativa, l’importo massimo finanziabile non può superare l’80% del valore del bene ipotecato, salvo eccezioni in cui vengano offerte ulteriori garanzie, come una fideiussione o una seconda ipoteca.

La definizione di mutuo fondiario, contenuta nel succitato articolo 38 Tub, consente di delineare i presupposti e le caratteristiche peculiari che contraddistinguono questo prodotto creditizio, rispetto alla disciplina del mutuo ipotecario.

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La differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Questa tipologia di mutuo offre importanti vantaggi, come un tasso di interesse spesso più favorevole rispetto a un mutuo ordinario, una maggiore stabilità normativa e la possibilità di consolidare l’ipoteca entro dieci giorni dall’iscrizione.

Sebbene i termini siano spesso usati come sinonimi, mutuo fondiario e mutuo ipotecario presentano, quindi, differenze sostanziali, sia dal punto di vista giuridico che operativo.

Garanzie

• Entrambi prevedono un’ipoteca sull’immobile, ma nel mutuo fondiario l’ipoteca deve essere di primo grado, ovvero non possono esserci altri gravami sull’immobile che abbiano priorità rispetto a essa. Nel mutuo ipotecario, invece, è possibile accettare ipoteche di grado successivo, ampliando il campo di applicazione del contratto.

Limite di finanziabilità

• Il mutuo fondiario impone un tetto massimo di finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile, mentre per il mutuo ipotecario non esistono limiti imposti dalla normativa, lasciando maggiore libertà contrattuale.

Durata e finalità

• Il mutuo fondiario è specificamente pensato per operazioni immobiliari a medio-lungo termine, con durate generalmente superiori ai cinque anni. Il mutuo ipotecario, invece, può essere impiegato per una varietà più ampia di scopi, anche non legati all’immobile.

Benefici normativi e di tassi

• I mutui fondiari godono di vantaggi come la consolidazione dell’ipoteca in dieci giorni e la non revocabilità delle somme erogate in caso di fallimento del debitore. Inoltre, solitamente troviamo tassi migliori, spese notarili inferiori alla media di mercato e un regime fiscale agevolato. Questi aspetti non si applicano necessariamente ai mutui ipotecari.

In sintesi, il mutuo fondiario è anche ipotecario, ma non è vero il contrario.

Vantaggi e deroghe del mutuo fondiario previste dalla norma

La disciplina del credito fondiario, infine, prevede alcune deroghe rispetto ai mutui ipotecari, alcune già anticipate poc’anzi:

• le ipoteche a garanzia dei crediti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Sono anche sottratti alla revocatoria fallimentare i pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
• il debitore ha il diritto a ottenere la liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente;
• ai fini dell’iscrizione di ipoteca la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.

Aspetti comuni tra mutuo fondiario e ipotecario

Sia con il mutuo ipotecario che con il mutuo fondiario, la banca, detta mutuante, e il cliente, denominato mutuatario, stipulano un contratto in base al quale la prima rilascia al secondo una determinata somma di denaro.

Il debitore prende l’impegno a restituire il capitale ricevuto secondo un piano di ammortamento che prevede il pagamento di rate a un certo tasso d’interesse. Le rate possono essere mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali o annuali e il tasso d’interesse fisso, variabile o misto.

Sia nel caso del mutuo fondiario che di quello ipotecario, se il cliente non riuscisse più per un motivo o per un altro a restituire la somma ricevuta, la banca ha il diritto di valersi sull’immobile, vendendolo.

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Come funziona un mutuo fondiario: caratteristiche e a chi è rivolto

Il mutuo fondiario è un contratto di finanziamento sottoscritto con una banca la cui istanza è prevista unicamente per l’acquisto di un immobile a scopo abitativo, o per la ristrutturazione dello stesso.

Questa forma di finanziamento è pertanto vincolato dalla limitazione d’uso, in quanto può essere concesso solo per l’acquisto o la costruzione di un’abitazione destinata a uso privato o la ristrutturazione della prima casa.

Affinché il finanziamento possa essere qualificato come credito fondiario è necessario sinteticamente che:

• il soggetto mutuante sia una banca;
• il mutuo sia a medio e lungo termine;
• il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile;
• l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia.

Come anticipato, un aspetto fondamentale è, come accennato, l’applicazione della formula dell’80%: il limite massimo finanziabile è rappresentato dal valore dell’immobile o del costo dei lavori da realizzare (incluso il prezzo del terreno o dell’area da ristrutturare) al netto del 20%, in base alla delibera Cicr (Comitato Interministeriale del Credito e Risparmio).

Se però il mutuatario ha necessità di un importo superiore, pari al 100% del valore dell’immobile, deve fornire un’ulteriore garanzia all’istituto bancario oltre a quella ipotecaria, quali fideiussioni bancarie o polizze di assicurazione.

Come si comprende dalla definizione di mutuo fondiario, se all’atto della richiesta del credito vi sono già delle garanzie ipotecarie sul bene, il limite dell’80% deve andare a coprire il capitale residuo del precedente finanziamento e di quello sottoscritto ex novo. In questi casi, si tratta dei c.d. finanziamenti integrativi.

Un altro aspetto rilevante è la durata del rimborso prevista generalmente dai 18 mesi a 30 anni.

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Come richiedere e ottenere un mutuo fondiario

La richiesta di un mutuo fondiario richiede attenzione ai dettagli e il rispetto di alcune fasi comuni a qualsiasi pratica.

Documentazione necessaria

• Documenti personali: carta d’identità e codice fiscale.
• Documenti di reddito: ultime buste paga per dipendenti, dichiarazione dei redditi per autonomi.
• Documenti dell’immobile: visura catastale, planimetrie, e titolo di proprietà.

Valutazione della banca

• La banca esamina la situazione economica del richiedente per valutarne l’affidabilità creditizia. Parametri chiave includono il rapporto tra rata mensile e reddito netto, nonché la stabilità lavorativa.

Perizia sull’immobile

• Un tecnico incaricato valuta il valore di mercato dell’immobile per stabilire l’importo massimo finanziabile.

Stipula del contratto

• Dopo l’approvazione, il contratto viene sottoscritto davanti a un notaio. L’iscrizione dell’ipoteca rappresenta una delle ultime fasi del processo.

Erogazione delle somme

• L’erogazione può avvenire in un’unica soluzione o in tranche, in base all’accordo contrattuale e alla tipologia di operazione.

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Quando è nullo il mutuo fondiario?

La nullità del mutuo fondiario può emergere in specifiche situazioni, legate prevalentemente al superamento del limite di finanziabilità dell’80% del valore dell’immobile. Tuttavia, secondo la recente giurisprudenza, la violazione di tale limite non comporta automaticamente la nullità del contratto.

La Sentenza n. 33719 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (2022) ha stabilito che:

• il superamento del limite di finanziabilità non costituisce una violazione di norma imperativa, ma rappresenta una regola di condotta bancaria;
• un mutuo fondiario concesso per un importo superiore all’80% rimane valido, purché supportato da ulteriori garanzie.

Di conseguenza, il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto come mutuo ordinario, a meno che non venga dimostrata una diversa intenzione delle parti al momento della stipula.

In passato, alcune sentenze avevano sostenuto che il superamento del limite implicasse la nullità del contratto, ma la posizione attuale ribadisce che il rispetto del limite non è essenziale per la validità del mutuo.