Si può vendere una casa con il mutuo in corso? Come fare secondo la legge? Tutte le risposte per la vendita di immobili con mutuo.
Come fare per vendere casa con un mutuo? E, soprattutto, questa possibilità è legale? Se ti stai ponendo questi interrogativi e non hai un risposta certa su una questione così delicata, allora la nostra guida sul tema ti sarà molto utile.
La prima cosa da sapere è che la legge non vieta di vendere la casa mentre si sta ancora ripagando il finanziamento e tanto meno può vietarlo l’istituto di credito.
Se, quindi, hai l’esigenza di vendere l’immobile comprato anni prima con l’accensione di un mutuo ancora in corso hai diverse opzioni. A volte, infatti, c’è bisogno di una casa più grande perché la famiglia si è allargata oppure si vuole inserire al suo interno uno studio o un’area dedicata al lavoro.
Non è poi raro che si voglia vendere la casa senza acquistarne un’altra, magari perché si desidera investire i soldi diversamente o è previsto un trasferimento all’estero. Il motivo non è importante per quanto riguarda la procedura, che si differenzia soltanto per due elementi: l’acquisto o no di una nuova casa e la possibilità di estinguere il mutuo.
Ecco quindi come fare per vendere casa con mutuo in corso.
Come vendere casa con il mutuo
Vendere una casa con il mutuo è possibile, ma bisognerà informare l’acquirente della presenza del mutuo e scegliere come muoversi di conseguenza.
Da evidenziare, inoltre, che la banca non può vietare al cliente di vendere l’immobile per cui sta pagando il mutuo (tranne in un determinato caso), purché le sia garantita la soddisfazione del debito. In altre parole, si può vendere casa con il mutuo in corso purché avvenga il pagamento delle rate e sia mantenuta una garanzia per l’istituto.
Questa garanzia è rappresentata dall’ipoteca che tutela la banca da eventuali inadempimenti. In teoria, la vendita di una casa con ipoteca è del tutto legittima, ma è evidente che si tratta di una scelta azzardata. Non sono, infatti, molti gli acquirenti disposti a farlo, poiché rischierebbero di essere privati dell’immobile in caso di mancato pagamento delle rate da parte del venditore. Per risolvere questo problema ci sono diverse soluzioni.
Di fronte alla presenza di un mutuo acceso, infatti, esistono almeno tre opzioni durante la compravendita di un immobile:
- estinguere il mutuo anticipatamente;
- procedere con l’accollo del mutuo sul nuovo proprietario;
- fare la sostituzione di garanzia, quando si vuole acquistare un’altra casa.
L’estinzione anticipata del mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo è sicuramente la modalità più immediata per vendere l’immobile. Il venditore, in questo caso, paga il finanziamento contratto con la banca prima del previsto.
Si hanno due opzioni in questo caso:
- estinguere il debito prima della vendita. In questo caso è necessario avere già la somma richiesta e pagare il residuo alla banca. In questo modo si potrà vendere la casa normalmente, poiché non avrà più il mutuo;
- estinguere il mutuo al rogito, utilizzando il denaro ottenuto dalla vendita dell’immobile. L’acquirente quindi rilascia un assegno che verrà incassato dalla banca, del valore del mutuo restate ed eventuali penali per estinguere il debito.
Questa soluzione, sia che avvenga prima o dopo il rogito, è la più popolare, poiché preferibile da tutte le parti coinvolte, che non dovranno più seguire il mutuo.
L’accollo del mutuo
Un secondo espediente è l’accollo del mutuo. L’acquirente può infatti subentrare nel mutuo in corso e nel pagamento delle rate residue, comprensive di interessi.
Il nuovo intestatario del mutuo deve accettare tutte le condizioni con cui era stato sottoscritto il mutuo inizialmente. Questa soluzione, chiaramente, va a grande vantaggio del venditore dell’immobile, ma non è detto che venga accettata dai compratori o dalla banca.
Tuttavia, in questo modo l’acquirente ha la possibilità di accedere a un mutuo senza dover pagare i costi iniziali di apertura.
La sostituzione di garanzia del mutuo
La sostituzione di garanzia del mutuo è prevista solo quando:
- la banca in questione la permette;
- si acquista una nuova casa.
In pratica, si va a sostituire la garanzia precedente (ovvero l’immobile in vendita) con una nuova (un nuovo immobile) all’interno del contratto stipulato con l’istituto di credito. In questo caso non viene coinvolto il nuovo proprietario, che non dovrà accollarsi il mutuo, e si tratta quindi di una buona soluzione per questa parte.
Tuttavia la banca deve permettere questa sostituzione e considerare il nuovo immobile una garanzia valida per il mutuo contratto. Per esempio, non verrà approvato come garanzia un immobile che vale meno di quanto si deve ancora pagare.
Prima di valutare questa opzione, comunque, bisogna assicurarsi che l’istituto con cui è stato aperto il mutuo lo permetta a prescindere.
Vendere casa con mutuo cointestato
Tutte le regole relative alla vendita della casa con il mutuo in corso e in genere a qualsiasi altro tipo di operazione sull’immobile valgono anche quando il mutuo è cointestato, purché ci sia il consenso di tutti i proprietari.
Vendere e comprare casa con mutuo in corso: cosa devi sapere
La vendita di una casa con un mutuo è un’operazione particolare, che proprio per questo necessita di pianificazione e coordinamento.
Gli obblighi finanziari e legali devono infatti essere tutti rispettati per fare in modo che la transizione di proprietà sia eseguita senza problemi.
A tal proposito, informarsi sull’immobile oggetto della vendita, sul mutuo che grava su di essa e sui documenti necessari è fondamentale, sia per l’acquirente che per il proprietario venditore.
Nel dettaglio, ecco alcuni consigli utili:
- se devi vendere casa con il mutuo in corso, raccogli i seguenti documenti: contratto di mutuo originale, un estratto conto sul saldo residuo del mutuo, ricevuto sui pagamenti effettuati, atto di proprietà dell’immobile, planimetria, certificazione energetica;
- se sei il venditore, valuta la possibilità di rinegoziare il mutuo con la tua banca in modo da poter ottenere condizioni più favorevoli per l’acquirente;
- affidati a un notaio o a un gente immobiliare per farti guidare nell’operazione con professionalità;
- se sei il compratore, informati in modo minuzioso su cosa sia davvero più vantaggioso, se un accollo del mutuo o no
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