Vendere casa con il mutuo in corso è possibile, ecco quando, come fare e quali sono le soluzioni alternative all’estinzione del mutuo.
La maggior parte delle persone che acquista una casa ricorre al mutuo, dovendo così per tutta la durata delle rate restituire la somma finanziata dall’istituto di credito. Dato che per estinguere il mutuo servono molti anni, spesso anche decenni, non è semplice capire come comportarsi se nel frattempo è sorta l’esigenza di vendere la casa.
I motivi sono dei più disparati. A volte c’è bisogno di una casa più grande perché la famiglia si è allargata oppure si vuole inserire al suo interno uno studio o un’area dedicata al lavoro. Non è poi raro che si voglia vendere la casa senza acquistarne un’altra, magari perché si desidera investire i soldi diversamente o è previsto un trasferimento all’estero. Il motivo non è importante per quanto riguarda la procedura, che si differenzia soltanto per due elementi: l’acquisto di una nuova casa oppure no e la possibilità di estinguere il mutuo.
Si può vendere casa con il mutuo in corso
In molti si chiedono se si possa vendere la casa con ancora il mutuo in corso e la risposta è affermativa. La legge, infatti, non vieta di vendere la casa mentre si sta ancora ripagando il finanziamento e tanto meno può vietarlo l’istituto di credito.
La banca non può vietare al cliente di vendere l’immobile per cui sta pagando il mutuo (tranne in un determinato caso), purché le sia garantita la soddisfazione del debito. In altre parole, si può vendere casa con il mutuo in corso purché avvenga il pagamento delle rate e sia mantenuta una garanzia per l’istituto.
Questa garanzia è rappresentata dall’ipoteca che tutela la banca da eventuali inadempimenti. In teoria, la vendita di una casa con ipoteca è del tutto legittima, ma è evidente che si tratta di una scelta azzardata. Non sono, infatti, molti gli acquirenti disposti a farlo, poiché rischierebbero di essere privati dell’immobile in caso di mancato pagamento dal venditore. Per risolvere questo problema ci sono diverse soluzioni, anche alternative all’estinzione del mutuo e perciò più accessibili.
La sostituzione di garanzia
Per liberare la casa da vendere dall’ipoteca dovuta al mutuo in corso è possibile attuare una sostituzione di garanzia. A questo scopo è necessario presentare la richiesta all’istituto di credito, chiedendo di spostare l’ipoteca sul nuovo immobile da acquistare. È necessario che quest’ultimo abbia un valore almeno uguale alla parte residua di debito verso la banca.
Chiaramente, chi ha altri immobili può chiedere la sostituzione di garanzia anche su uno di questi. Così, gli acquirenti sono al riparo dai rischi, ma tutto dipende dal responso della banca, che può rifiutare la sostituzione se ritenuta insufficiente.
L’estinzione anticipata del mutuo
Dopo la sostituzione della garanzia, il metodo più semplice per vendere la casa (liberata dall’ipoteca) è l’estinzione del mutuo, ovvero il saldo del debito residuo verso l’istituto di credito. L’estinzione anticipata è la soluzione più rapida per vendere la casa, ma risulta spesso impossibile da attuare per la mancanza di liquidità.
In realtà, tuttavia, è possibile estinguere il mutuo senza addossarsi l’intera spesa. Questo è possibile quando la somma ottenuta come anticipo o caparra dall’acquirente (ad esempio in sede di compromesso) è sufficiente a saldare il debito, altrimenti è anche possibile stipulare un accordo con l’acquirente affinché versi la somma pattuita direttamente alla banca. Una strada intermedia è il saldo a carico del venditore contestuale al rogito, previo accordo con l’acquirente.
In questo modo si vende la casa, percependo eventualmente la differenza di costo, e l’acquirente non corre alcun rischio, poiché provvede personalmente al pagamento. Nonostante ciò, l’acquirente potrebbe essere impossibilitato o non reputare opportuno pagare in questo modo (poiché deve sborsare l’intera somma in unica soluzione).
Vendere casa senza estinguere il mutuo
Nel caso in cui né il proprietario né l’acquirente riescano a estinguere il mutuo esiste un’altra possibilità, ovvero l’accollo del mutuo. L’acquirente può infatti subentrare nel mutuo in corso e nel pagamento delle rate residue, comprensive di interessi.
In questo modo la vendita è facilitata dal fatto che è direttamente l’acquirente a farsi carico del debito e della responsabilità dell’adempimento. Il venditore, d’altro canto, dovrà ricevere l’importo residuo secondo il prezzo di vendita pattuito.
Ciò è possibile quando l’acquirente è disposto ad accettare tutte le condizioni del contratto originario e la banca approva l’accollo, dopo aver valutato il rischio di insolvenza. Ovviamente, è tanto più facile ottenere l’approvazione dell’istituto di credito tanto è minore il debito residuo lasciato dall’ex proprietario.
Vendere la casa con mutuo e Bonus prima casa
Come già anticipato, la banca ha l’ultima parola sulla sostituzione di garanzia e sull’accollo del mutuo, anche le condizioni dell’estinzione anticipata sono previste nel contratto. L’istituto di credito non può, però, negare a priori la vendita della casa con il mutuo in corso, a meno che l’immobile sia stato acquistato con Bonus prima casa e siano trascorsi meno di 5 anni.
Può vendere l’immobile così acquistato prima che siano passati 5 anni soltanto chi entro il primo anno abbia ricevuto o acquistato un altro immobile con caratteristiche simili, da utilizzare come prima casa. In questo modo si perde, però, il diritto alle agevolazioni previste.
Il mutuo ponte per cambiare casa
Un’altra modalità per vendere l’immobile è la concessione del mutuo ponte, definito anche mutuo “cambio casa”. Si tratta proprio di un finanziamento finalizzato all’acquisto di un’altra casa, utile quando i tempi di compravendita non coincidono e il cliente non ha la liquidità necessaria per provvedere all’acquisto.
Il mutuo ponte può quindi essere molto utile, ma è comunque subordinato all’accettazione dell’istituto di credito (non ancora comune in Italia) e spesso sottoposto a tassi di interesse elevati, dato che ha una breve durata. Il mutuo ponte può essere conveniente perché permette di acquistare l’immobile senza rinunciare a un’occasione, fornendo nel contempo una possibile sostituzione di garanzia alla banca o ottenendo più tempo per procedere alla vendita.
Vendere casa con mutuo cointestato
Tutte le regole relative alla vendita della casa con il mutuo in corso e in genere a qualsiasi altro tipo di operazione sull’immobile valgono anche quando il mutuo è cointestato, purché ci sia il consenso di tutti i proprietari.
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