I problemi del mercato immobiliare commerciale sono visti come una minaccia sistemica da parte di alcune istituzioni come Wells Fargo e Morgan Stanley. Ma c’è motivo di preoccuparsi?
Secondo i dati di Green Street, il valore degli immobili commerciali negli Stati Uniti è già diminuito del 25% su base annua e anche i tassi di sfitto sono in aumento. In questo articolo, gli esperti di XTB analizzano la corrente situazione del settore immobiliare e le potenziali ripercussioni sui mercati finanziari.
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Panoramica dei dati
I fondi Brookfield e Blackstone hanno un’esposizione significativa alla situazione immobiliare commerciale. Blackstone riporterà i risultati domani, prima dell’apertura del mercato. La società è già inadempiente per quasi 161 milioni di dollari in obbligazioni per edifici uso uffici a Washington DC a causa dei posti vacanti, ma sta ancora cercando un accordo.
Precedentemente valutato circa 784 milioni di dollari, i problemi del fondo riguardavano immobili a Los Angeles (777 Tower, Gas Company Tower), ma ora interessano anche una dozzina di altri edifici per uffici. Secondo Bloomberg, anche Columbia Property Trust, Pacific Investment Management, WeWork e Rhone Group hanno difficoltà a saldare i debiti e ad adempiere agli obblighi.
Brookfield sottolinea che il 95% del suo portafoglio immobiliare è costituito da proprietà di alta qualità e che la domanda persiste. Allo stesso tempo, nell’area metropolitana di Washington i prezzi degli immobili commerciali sono scesi del 36% su base annua e, rispetto al periodo pre-pandemia, solo il 43% dei lavoratori della regione ha bisogno di recarsi in ufficio almeno una volta alla settimana secondo Kastle Systems. Il lavoro a distanza è popolare anche in altri stati degli Stati Uniti. Tra le 12 più grandi proprietà per uffici nel portafoglio Brookfield, il tasso di occupazione degli immobili nel 2022 è stato del 52% rispetto al 79% nel 2018. Allo stesso tempo, il suo tasso di interesse ipotecario variabile mensile è salito a circa $880.000 ad aprile, da poco più di $ 300.000 nel 2021.
CRE influenzeranno le banche?
OakTree stima che le banche negli Stati Uniti detengono circa 1,8 dei 4,5 trilioni di dollari di mutui in essere (circa il 40%) e che i prestiti immobiliari commerciali (CRE) rappresentano circa l’8-9% delle attività bancarie medie (senza contare alcuna quota di titoli commerciali garantiti da ipoteca). Data la leva finanziaria del settore bancario, il suo capitale approssimativo è di circa $ 2,2 trilioni, quindi una quota del 9% di attività significherebbe fino al 100% di capitale, il che potrebbe preannunciare la «sottocapitalizzazione» di molte banche.
Secondo un rapporto di BofA, la grande banca media ha quasi il 50% del capitale di rischio in prestiti CRE, un’esposizione molto maggiore verso le banche più piccole - fino al 167%. Secondo OakTree, l’esposizione CRE media è del 4,5% delle attività per le banche superiori a $250 miliardi e di oltre l’11% per le banche inferiori a $250 miliardi.
Cosa ci aspetta?
Non è ancora chiaro in che misura il problema possa interessare il sistema finanziario - sotto ogni mutuo potrebbero esserci state garanzie del mutuatario (LTV) sufficientemente elevate per assorbire le perdite - sarebbe fondamentale conoscere le condizioni alle quali sono stati concessi i prestiti. Inoltre, i prestiti inadempienti potrebbero essere negoziati e ristrutturati.
Azioni di Brookfield Corp e Blackstone, grafico giallo
Le azioni di entrambe le società seguono un modello di prezzo molto simile. Fonte: xStation5
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